如果樓市能搬上熒屏，現在的樓市絕對是一部大戲。
全國，有城市“冰凍”依舊，有城市從“萬人搖”到打“鼴鼠”般的“調控升級”；
鄭州，房地產市場也是一片混戰，低於預期的新盤首開價、上至一線房企下至各大小房企組團特價、內部團購、低首付頻現江湖……市場以價換量，好不熱鬧。
市場這麼熱鬧，於是有購房者就要問，鄭州房價探底了嗎，買房是現在買還是等一等？
01
鄭州樓市大打“價格戰”
房價探底了嗎？
探沒探底，市場上估計沒人能夠給出明確的答案。
從過去三年的數據結果來看，過去三年應該是最平穩的三年，也是市場最健康的三年。市場整體呈現橫盤之勢，房價迴歸合理水平，並未出現普漲普跌。
從全國來看，普遍的認知是今年穩地價、穩房價、穩預期是主流，“穩價保量”是政府政策的出發點，一城一策，有緊有松 ，有的城市過熱就要收緊一點，有的城市有點冷就可以相應放鬆一點。
對於房企來說，今年必須解決的是現金流問題，房企面臨的挑戰，一是融資，二是下半年市場供大於求，要狠抓銷售。
以上是宏觀市場的表現，對於鄭州樓市來說，2016年10月以來的鄭州樓市同樣是最平穩、最健康的三年。
而縱觀今年鄭州樓市，有兩大特點：
1、置業迴歸主城，主城改善樓盤集中入市。比如，金水區的常綠東風宸苑、未來天奕、康橋香麓灣、鄭州雅頌居；中原區的康橋玖璽園、萬科山河道、崑崙望嶽；經開區的保利天匯、華潤置地凱旋門。
2、從郊區蔓延至主城區的價格大戰。如果說，2016年10月以來的鄭州樓市開始進入市場“調整期”，那麼現在的樓市已進入“鳴槍搶跑期”。
房企的價格大戰也從最初的近郊樓盤、競爭白熱化的大北區、濱河國際新城，轉移至主城區的搶跑大戰。
02
樓市混戰之下
各區域底牌亮出
“現金為王”下，為回款各大房企自然是掀起新一輪的營銷大戰，而首當其衝的自然是價格。因此，市場價格呈現出“探底”的勢頭也是情理之中，不過，當我們細化到各個區域，情況也會略有差異。
放眼鄭州主城四環內，不同區域之間、同區域不同項目之間的房價分化還是相當明顯的，因此，以區域為單位進行價格比對，得到的參考才會更有價值。
首先是金水北區：
金水北區一直都是鄭州最熱門的區域之一，區位優越，配套成熟，價值毋庸置疑，價格也一直穩居高位。在住宅上，地處金水北核心的和昌優地 ，無底商、無安置房的純粹性是一大亮點，價格大概在18500元/㎡；美盛教育港灣加推，17000-19000元/㎡左右，還推出了“立減5萬，首付享多重優惠”的營銷攻勢。除此之外，瀚海思念城威爾公寓限時特價8XXX元/㎡，對於公寓市場而言，這個價格確實是個不小的驚喜。
其次是楊金片區，同樣極具競爭力：
與北龍湖的頂級資源僅一路之隔，緊抱北龍湖大腿卻也因自身原因屢受質疑。目前，康橋香麓灣、天倫城、泰禾東府大院等等都是區域關注度很高的項目，其中天倫城16000元/㎡左右的價格更接近當前的區域探底價；康橋香麓灣開盤價也出乎大家意料，開出了17500-22500元/㎡的價格。
接著我們將目光南移，來看經開老城區：
作為區位和配套都無可挑剔的區域，經開老城區雖然在售項目數量有限，但今年熱度直線上升。華潤置地凱旋門、保利天匯以及綠城誠園三雄鼎立，想當初，曾經的華潤紫雲府售價19000元/㎡，碧桂園天璽20000+元/㎡，如今，綠城誠園16000+，華潤置地凱旋門、保利天匯單價19000左右。
圖片來源於網絡
然後是濱河國際新城：
在前兩年的調整中，濱河已經經歷了一波價格變動，發展到現在，區域房價底線在毛坯小高層14000+、精裝16000元/㎡左右，經過今年的調整，這一價格的房企有所增加，比如中建觀湖國際、電建瀧悅華庭等，但區域的價格底線依然堅挺。
未來隨著更多項目入市，濱河的產品將會更加多樣化，但這一底線被刷新的可能性較小，畢竟，在時間的推移下，濱河的利好會越來越凸顯，價值也會隨之高漲。
接下來是管南片區：
作為大家公認的抗跌區域，現在開始進入消化期。價格雖說沒有普降，但去化率不再一路飄紅，特價房現象也開始“小荷初露尖尖角”、個別樓盤還有低首付優惠。目前，融創城價格在13700元/㎡左右，綠地花語城11000元/㎡起，以及正商生態城毛坯10200元/㎡，為管南片區劃定了基本門檻。
出道即巔峰的常西湖新區：
少數民族運動會、四大中心建成、14號線一期通車、西四環高架通車……眾多利好加持下，常西湖新區的價值也水漲船高。在當前的常西湖，永威西郡均價在14500元/㎡左右，匯泉西悅城在12300元/㎡左右，未開盤先火的
恆大林溪郡目前的價格大概在15000元/㎡左右，區域最低門檻價12000元/㎡。高新區老城：
在鄭州向東發展的大潮下，高新區儘管有著遠超鄭州平均水平的教育配套、已經集聚的高新技術產業，以及近幾年開始爆發的大型商業，但似乎仍然保持低調的作風。
圖片來源於網絡
其實，根據今年上半年的統計數據，高新區的房產成交量以87.1萬㎡的成績佔據鄭州樓市首位。而在價格上，區域紅盤朗悅公園道1號14800元/㎡，主打教育的恆大城在14800元/㎡左右，上週六剛開盤的永威西棠，小戶型優惠後的價格在15500-16500元/㎡，區域探底價基本在14000元/㎡以上。
雙湖科技城：
作為高新區新城，雙湖科技城今年的市場聲音較弱，但發展的速度還是持續在線的。目前，中海萬錦熙岸已經最後一棟加推，144㎡洋房開出16000元/㎡的價格，目前還有少量121㎡精裝高層在售，價格在12000元/㎡左右。正商湖西學府的精裝高層均價12000元/㎡，洋房均價13500元/㎡。
惠濟北區：
隨著國家層面黃河戰略的提出，以及大運河文化區作為鄭州市32大核心板塊之一的確立，都使得惠濟北區的價值利好進一步凸顯。而在價格上，碧桂園天瀾大概在12000元/㎡左右，融創瀚海大河宸院房價在13000元/㎡+，某樓盤團購價9500元/㎡左右。
特價信息或有更新，具體以售樓部為準
很顯然，以價跑量的背後，是搶客戶，是對下半年客戶池量的不清晰。
而以目前的市場現狀來看，這波行情還要延續一段時間。但對於購房者來說，這是機會，是一個很好的購房窗口期。
03
給購房者的幾點建議
當下，房子應該怎麼買？
不論什麼時候，買房都需要
從自身需求出發，再結合市場發展形勢進行權衡。1、區域選擇上，首先要確定自己的需求，是考慮通勤、配套還是環境。
可以重點關注那些可選擇樓盤數量較多的主城成熟區域，競品多也意味著市場化充分，加上當前市場不確定性因素太多，房企會傾向於走量為主，所以，定價也會越合理，買房可以適當向這些區域傾斜。
還有就是老城外延新崛起的區域，新區配套不完善，購房者有一定的抗性，但因為是自然外延，可以共享老城配套，隨著城市的擴張，人氣也會逐漸起來，但是一定要嚴控城市邊界 。
在這裡，需要明確的問題就是：城市邊界在哪裡。從目前鄭州的發展來看，我個人會把四環線以內定位鄭州的主城區。
現有的城市框架肯定是滿足不了鄭州高速發展的需求，外拓是必然。三到四環是自然外拓區域，這幾年的土地供應及樓盤供應就是證明，這些地方發展起來只是時間問題。
但切記，買房只買確定性。在不確定的經濟下，大概念大規劃可能會坑死你！
2、樓盤選擇時，可以關注以下兩類樓盤：
一是首開的樓盤，這類樓盤由於首開，可以有更自由的定價權，想走量可以低開，想做溢價可以在市場價的基礎上小幅加價，不用像老盤定價一樣照顧前期業主的情緒。事實上，當下市場不少入市的新盤確實給了我們不少驚喜，價格也相對更為合理。
二是，性價比高的老盤。目前市場的基本面是“穩”，但也不乏個別現象的存在，這就給了我們撿漏的可能性，大開發商、品質有保證，自帶配套，有商業、學校、地鐵等附加值，就需要我們特別關注。
當下是實實在在的買方市場，購房機會多，一定要多看多比較，當然，對於剛需客戶來說，戰線也不宜拖得太長，最好集中一段時間看房，對地段、開發商、價格、產品、戶型、物業等進行一輪綜合比較，這時切記陷入“既要、又要、還要”的買房焦慮中，記住沒有十全十美的房子，要學會取捨，要知道自己買房更看重哪一點？從而篩選出能最大化滿足自己需求的合適樓盤。
畢竟，就買房而言，價格是底牌，價值是護城河。這時，我們更需要看重的是樓盤的性價比。
3、關於買房，必須承認這兩點：地產界始終有投資客；再剛的剛需，也有投資心理。然而需要指出的是投資不同於投機，投資的第一法則，並不是賺錢的技巧，而是如何規避風險。
在如今的背景下，主城核心地段的優質項目可以作為選項之一，畢竟在核心地段，穩定長期的複利既可“觀”，又“可觀”，慢牛總比瘋牛好。
而且，根據樓市買賣的邏輯，上漲週期套現，平穩週期置換，下跌週期購入，對於目前鄭州市場的橫盤期，適合置換和購入，且要把握原則：只購入核心區，且是流動性較大的優質項目。
