近日，上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授、中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成出版了新作《房地產與中國經濟》。盛松成表示，新冠疫情對我國經濟造成較大的衝擊，在堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的前提下，要適當發揮房地產業在穩定經濟、促進就業及保障民生方面的積極作用, 謹防房企資金鍊斷裂。就相關觀點，經濟日報記者採訪了盛松成。
問：疫情當前，作為一直研究房地產業的專家，您認為房地產業如何能實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標？
盛松成：從世界發達國家來看，房地產業在經濟增長中仍然具有重要作用，歐洲、美國、日本等國家的房地產業增加值在GDP中的貢獻均超過10%。可以看出，房地產作為關係國計民生的產業對於經濟增長的貢獻十分重要，對發達國家如此，對我國亦是如此。
房地產業發展，首先必須始終貫徹落實“房住不炒”的指導方針，實施供給與需求相結合的調控方式，堅持房地產市場“預期管理”理念，這樣才能達成“三穩”的目標。
疫情當前，我們提出要適當發揮房地產業在穩定經濟、促進就業及保障民生方面的積極作用，但這並不意味著要刺激房地產業的發展。本書強調供給與需求調控相結合，尤其是側重供給端的調控同樣適用當前疫情下的市場情況。部分城市的調控在需求端做文章，這對市場的影響比較大，會刺激居民加槓桿購房，不僅不利於房價穩定，損害既有的調控成果，還會增加房地產業和金融系統的風險，並導致對居民消費的擠出效應，同樣不利於經濟的穩定發展。
疫情對於房企資金鍊衝擊較大。銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預收款）已經成為房地產企業主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的佔比達到了49.62%的歷史高位，2020年1-2月份商品房銷售額同比下降了35.9%,國內上市房企的平均負債率達到80.26%（2019年前三季度），房企資金鍊風險不斷上升，因此，達到“三穩”目標也要謹防房企資金鍊斷裂。所以，對房地產融資的限制不應繼續收緊。在合法合規和控制風險的前提下，應適當增加房地產企業的融資渠道，包括商業銀行的表內和表外融資。
問：應如何理解房地產市場長效調控機制？如何構建這一機制？
盛松成：從住房屬性本身來看，其本質是一種長期消費品而不是資本品，住房的居住屬性是它的基本屬性。對住宅的本質屬性進行明確的定位是房地產調控的重要基礎。黨的“十九大”確立“房子是用來住的，不是用來炒的”的指導思想，是住房向居住屬性的迴歸。所以，長效調控機制就是構建住房迴歸居住屬性的過程。
通常情況下，只有當一個行業超額利潤消失，迴歸到社會平均利潤率後，才能避免過多的資源配置到該行業中，由此，長效機制應該使得房地產業的利潤水平迴歸到全社會行業平均水平上來，摘掉“暴利產業”的帽子。所以，長效調控機制構建也是使房地產迴歸正常產業的過程。
從房地產業對經濟增長的貢獻看，房地產業的發展與一個國家的經濟發展階段及發展模式相匹配的。發達國家的經驗表明，房地產業的發展經歷了由側重住房數量建設向提供高質量的居住服務的變化。這一變化的背後是經濟發展階段由工業化的初級階段向工業化的高級階段的轉變。所以，長效調控機制構建同時還是我國經濟增長步入新的發展階段的過程。長效調控機制的目標應該是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，使全體人民住有所居。
問：您寫新書《房地產與中國經濟》的初衷是什麼？
盛松成：自1998“房改”以來，我國房地產行業進入市場化發展階段。2003年，《國務院關於促進房地產市場持續健康健康發展的通知》（國發[2003]18號）把房地產業列為“支柱產業”，拉開了中國房地產市場快速發展的序幕。2016年以來，我國房地產市場經歷了“史上最嚴厲的調控”，確定了“房住不炒”的基調及“穩房價、穩地價、穩預期”的方針，並提出了構建房地產市場長效調控機制。然而，到目前為止，無論是官方、還是社會學術研究機構，都尚未給出有關“長效調控機制”的清晰框架、實現機制及明確目標。這在一定程度上反映了目前對房地產業的研究仍然比較薄弱。面對 “高房價”問題，房地產調控從限購、限貸等發展到限價、限售，措施不斷升級，調控方式仍然是走一步看一步，雖然短期能夠起到穩定房價的作用，但也僅是權宜之計。從長期看，如果既要保持房地產業健康發展，又要實現其與經濟協調發展的目標，必須深入研究房地產業在經濟中的作用和地位，以及對於民生和社會的影響，為房地產業找準定位，才能提出對未來房地產業健康發展和構建房地產業長效調控機制的合理政策建議。這也是我們寫作本書的初衷，希望能拋磚引玉，有更多的專家學者參與這一問題的深入探討。
