裁判要旨：按照房地一体主义，原被告已经协议约定案涉房屋的产权分配，被告徐百某按协议就应享有相应的宅基地使用权，但因被告徐百某的城镇居民身份无法登记享有宅基地使用权，从而无法享有房屋所有权，故原告徐根某与被告徐百某于2010年7月18日签订的《协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。
案情简介：
原告徐根某户籍所在地为淳安县，为农业户口。被告徐百某、徐某户籍所在地为建德市罗桐社区新电小区，为居民户口。
2006年，原告与被告徐百某协商，被告徐百某借用原告的名义在淳安县建房。2006年6月18日，原告作为户主申请审批建房。2010年2月20日，原告申请办理集体土地使用权证并已经实际办理。2010年7月18日，乙方徐根某（即本案原告）与甲方被告徐百某签订协议一份，约定甲方：1、徐百某已退休回家养老，徐某已经退伍（经建德市和淳安县民政局批准回家乡创业办农家乐）。2、甲方原来移民住房已经拆除，宅基地已经被村民周阳春适用，所以另行向村两委申请协商，村两委同意甲方在麻施圹程永明临时旁西侧的荒坡自行开挖建房和适用。3、因甲方的户口没有及时迁回老家，所以不能申请建房指标。特请自己的侄儿乙方，以乙方的户头帮助甲方申请建房指标，甲方自愿给乙方一次性补偿人民币5000元，由甲方自己独自建房，房屋产权归甲方单独所有。约定乙方：因帮助叔叔和堂弟解决养老和创业需要建房的困难。原告愿意以自己的户头替甲方申请建房指标；建房由甲方自己单独建造。2、甲方建房地基和使用的集体土地由甲方和村两委协商解决。费用由甲方自付。3、鉴于以上情况，甲方建造的房屋产权属于甲方所有。房产登记由甲方持有有效。注：如征用产权仍属甲方。甲方徐百某，乙方徐根某在落款处签名捺印。因案涉房屋登记在原告名下导致原告无法再审批建房，现原告认为二被告的户籍并非在淳安县桐子坞，不享有农村建房指标，故成讼。
法院审理：
依据《中华人民共和国土地管理法》及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的相关规定，宅基地使用权人必须具有本集体经济组织成员身份，宅基地只能在本集体经济组织成员之间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中，被告徐百某、徐某的户籍为居民户口，为城镇居民，不具备淳安县集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。按照房地一体主义，原被告已经协议约定案涉房屋的产权分配，被告徐百某按协议就应享有相应的宅基地使用权，但因被告徐百街的城镇居民身份无法登记享有宅基地使用权，从而无法享有房屋所有权，故原告徐根某与被告徐百某于2010年7月18日签订的《协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原告的诉讼请求，本院予以支持。
本案思考：
一、农村“房地一体主义”
农村房屋买卖的主体必须是本集体经济组织范围内的人员，城市户籍人员不得购买农村房屋。对于农村的宅基地也只能由本集体经济组织范围内的人员申请并获得。农村宅基地的所有权使用人与该宅基地上建造的房屋所有权须为同一人。在有些地区未办理农村房屋所有权登记的，房屋所有权以宅基地的使用权登记为准；使用权也未登记的，按照谁申请归谁的原则，不依据谁出资建造农村房屋归谁的原则。对农村房屋归属有协议约定的，如果该协议违反“房地一体原则”的，则属于无效协议。
二、实际建房出资人的利益如何保障？
当实际建房出资人不能拥有建造房屋的所有权时，难道实际出资人会赔了夫人又折兵吗？其实，实际出资人还有其他救济其权利的方式，如其可主张出资系借款，要求房屋所有权人返还借款及利息，但是需要另案主张。具体另案主张权利要具体案件具体分析。
