昨天一個朋友發了一張圖問我，返租的公寓能不能入手，總價低，回報率很高。
按33萬總價，一年保底收租4萬算，哇！年收益率12.1%！mmp，還送車！心在狂動。
此外還有某公眾號也在推這個項目，收益更是誇張，13%起。堪比P2P。
類似這種項目我見過太多，一般都是使用權公寓居多；偶爾也有部分產權公寓，送家電，是真的；不過呢，送車，只是抽獎。另外，以最小面積38㎡來算，首付並非4萬，而是14萬；4萬隻是首付分期中的第一期。
什麼是返租公寓？是指將公寓出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，公寓由開發商統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。
公寓，可以說是房地產市場中去化最難的產品。但返租公寓呢，幾乎是個完美的投資產品。一方面，它迎合了投資者厭惡風險心理，給予穩定的回報；另一方面滿足開發商快速回籠資金的要求。返租，不但讓最難銷售的公寓產品快速去化，還能讓開發商掌握公寓的一段時間的使用權。
但是，完美是不存在的，高回報零風險的投資也是不存在的。如果有，那一定包藏禍心。今天就說說返租公寓那些套路那些坑。
首先要明確，《商品房銷售管理方法》明文規定，禁止“售後包租”的銷售模式。也就是說，開發商返租時違法的。因此，市面上返租全是通過第三方公司簽訂合同的形式規避國家政策。第一個坑，就是投資者以為簽訂的合同由開發商負責，但其實和開發商一毛錢關係都沒有。一旦違約，開發商輕輕鬆鬆置身事外，而第三方公司甚至藉口破產了事，留下投資者對著一地雞毛，執手相看淚眼。
返租公寓有幾個特別吸引的要點：
1.前5-8年回報抵扣房價；
2.每年承諾8%-15%的租金收益。
俗話說，買的沒有賣的精。俗話也說，邊有咁大隻田雞隨街跳。
開發商為什麼做返租公寓呢？這其實是開發商為更好銷售公寓產品，而想出來的招數。
某開發商有個公寓項目，沒有什麼特別賣點，然後開發商買1.2萬/㎡，賣不動；降價吧，不願意。後來開發商算了一筆賬，決定漲價賣，結果賣瘋了！
現在賣1.5萬/㎡，返租五年，租金1500元/月，假設公寓面積為40㎡，五年的返租租金為1500*12*5=9萬，但漲價的金額為40*3000=12萬。可見，羊毛還是出在羊身上。
雖然是舉例子，但事情的本質是一樣的。回到這個項目上來，真的值1萬/㎡嗎？要知道清遠市中心清城區的房價在每平方1萬上下，一般來說公寓單價約為同板塊住宅的六到七成，偏遠區縣甚至只有五成。公寓的單價已經在1萬/㎡上下，而這個項目所在的佛岡縣房價只是6500元/㎡。就算在旅遊區，7千/㎡就差不多到頂了。
這就是返租公寓的第二個坑。返租，就是把你未來的租金現在打包算在房價裡，賣給你。
返租公寓的邏輯是，以高額租金支撐投資者回報。這往往也是投資者選擇返租公寓的前提。這個項目的租金回報高達12%，甚至更多。
一般來說，一線城市公寓的租金回報率在3%上下，而酒店式公寓的回報率在4%-5%。請問，公寓高達12%的回報從何而來？遠遠高於市場正常的租金回報率，其中，必有貓膩。再者，佛岡湯塘鎮溫泉度假區真的只有這一個項目嗎？越來越多開發商湧入，回報率下降不可避免。
開發商不是活雷鋒，大家覺得開發商會長久貼錢補給投資者嗎？這就是第三個坑，收益的不可持續。需要注意，這個項目的返租合同是三年一簽。合同到期後，投資者就是砧板上的肉。可能有以下幾種：
1.繼續按原合同執行，甚至租金還略有提高。恭喜你，投資非常成功，但這種可能性太小了。
2.現在生意不好做，租金減半甚至減三分之二。籤不籤，你看著辦。
3.撤場，沒人幫你管了，自己勞心勞力吧，或者賣掉。
你期待他的高額收益 它算計著你的首付
