近幾年，隨著互聯網商業平臺的進一步發展，南昌許多實體店商業模式的生存空間被進一步壓縮，這就導致了商鋪投資者對此種方向的投資多持謹慎態度。
為了打消商鋪投資者對實體商鋪租賃、升職空間會變小的顧慮，南昌返租的營銷模式因此而誕生。
所謂返租，就是開發商在一定的年限內保證投資者的租金回報。看上去似乎是給商鋪投資者吃了顆定心丸，幫他們降低了投資風險。
事實真是如此嗎？我們通過兩個項目的返租政策來分析。
第一個是位於南京路名為【某藥谷】的商業項目：
一樓單價34000，返租後22000左右，二樓單價22000，返租後16000左右，三樓單價18000，返租後11000左右。
1樓2樓包租包管理7年，前四年的租金按總房價的7%一次性抵扣在總房款，前五年到第七年是按當時的租金二八分成。
3樓包租包管40年，前4年的租金按總房價的7%一次性抵扣在總房款，第5年到40年都是八二分成，十年有回購政策，按合同價的140%回購。
第二個是當下正在熱賣的位於洪城路名為【某府井】的項目：
每平米售價為：一樓8至14萬，二樓：5.8萬，三樓：5萬，四樓：4.5萬，包租二十年。
返租回報率：1-5年 5.5%，6-10年 6%，11-15年 7%，16-20年 8%，前5年每年拿出3%，共15%直接抵扣房款，收益按抵扣前計算， 剩餘2.5%每個季度返租。
以上兩個項目基本是當下各個商業項目返租政策的縮影，看似非常合理，實則暗藏玄機。
首先，租金抵扣房款可掩蓋商鋪價格的虛高。以某府井項目為例，該項目地處老城區商業繁華地段，人口密集，交通便利，但返租政策卻巧妙的掩蓋了其售價十四萬每平米已超出現有商業價值的事實。
此價格已經直逼一線城市的商業地塊價格，做為一個三線城市，後續商業發展空間終究有限，其後續價值空間已被開發商在第一時間就掠奪乾淨，高價值性、低性價比的本質卻被返租政策給掩蓋的嚴嚴實實。
商業地產投資十年內沒能收回成本就屬高風險項目。投資此項目卻需二十年才可收回投資成本，如再把年百分五至百分八的通貨膨脹率算進去，對此項目收回成本的時間我們只能呵呵一聲了。
其次，返租政策實為開發商融資披上了一件好看的外衣。因為租金已經用來抵扣部分房款，某藥谷是四年的租金，某府井是五年，也就是說，投資了這些商鋪的投資者交齊了剩餘房款後，最少四年內將不會再有租金收益，開發商只需前期投入很少的一部分立項資金，就可以用購買者們的錢來慢慢的打造這個項目。
如果項目打造成功，他們可以繼續坐收租金分成，如打造失敗，這種返租政策就很容易使購買人陷進類似龐氏騙局的金融陷井裡。後續收到的租金很可能只是自己前期的部分購房款，直至開發商資金鍊斷裂。再接下來……，大家自己想吧。
在此提醒大家，商鋪投資考量的不僅僅是位置，還要看招商規劃，前期售價，後期發展等形成的綜合性價比。莫要被一些開發商炫麗的營銷手段給迷惑。
目前在售的所有商業地產項目中
性價比最高的當屬紅谷灘【萊蒙都會】
該項目位於紅谷灘CBD最中心
萬達廣場旁
總佔地404畝
分為三大區域
第一大區域位於萬達西側，為頂級豪宅區，並將率先面世，由洋墅和品質高層組成；
第二大區域為國際商務區，位於會展路與碟子湖交界處，由星級酒店、甲級寫字樓和精品公寓組成；
第三大區域為世界級商業區，位於金融大街西側，擁有地鐵1號線雙出口，未來引將進國際奢侈品步行街、世界旗艦百貨、頂尖環球影院等。建成後的萊蒙都會項目將成為絕無僅有的城市地標，成為城市發展的核心動力；近50萬方超大體量，將打造成南昌市首個24小時時尚廣場。
快捷交通：1號線衛東站地鐵上蓋物業，步行1分鐘即可到達紅谷灘萬達廣場，15-20分鐘即可通達老城區、西客站、昌北飛機場，多維立體交通，出行自由如風。
頂級配套：紅谷灘萬達旁、市政府、金融中心、廣電中心、國稅局、銀行總部、寫字樓集群環繞項目左右，為投資保駕護航。
最重要的是：萊蒙都會開發商為了保證項目招商定位統一，將百分之七十五為自持，只將百分之二十五對外出售，對外統一售價僅為2.5萬至6.5萬。這也意味著開發商承擔了發展此項目的最大風險。
目前項目招商已完成95%，月租金為300至500元每平。在售面積段為30至90平，售價為2.5萬至6.5萬元每平，且一樓得房率高達97%。
此項目處城市核心商業中心，不會面臨城市商圈打造失敗的風險。開發商統一招商行為只為項目整體定位統一，不參與租戶租金分成。投資者購入即可收租。
即使不計租金年百分之五的自然增幅，按此推算也是最多五至十年即可收回投資成本。
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