众所周知，徐汇滨江十几年前还是一片工厂、码头，所以在地段情节严重的客群看来这里差到极致：不用说幽静高深“湖南路——兴国路”、纸醉金迷淮海路
，甚至连斜土路这样的下只角也不如。虽然斜土路住的都是徐汇滨江工作的工人，但好歹也是传统居民区。
所以某红二代开发的百汇园2007年开盘时要价16800元/平米，许多本地人是不认可的。
到2014年中信君庭以7万的价格开盘时依旧遭到冷嘲热讽：首开295套房源，4个月时间仅卖出去10套。
为了配合营销，中信君庭的营销代理机构第一太平戴维斯开始打造富人区的概念，在狂轰乱炸的宣传攻势下，逐渐建立起徐汇滨江的板块认知。
在居民心中，这里不再是几个卖的很贵的滨江楼盘，而且一片很贵很贵的区域。
此后徐汇滨江一日千里，迅速超越古北成为内中环价格最高的板块。
当时不睬不理的客群，现在大部分已经高攀不起，但是质疑这片区域的理由却传承下来。
现在这些理由用来证明徐汇滨江被严重高估。
01
质疑徐汇滨江的声音中最广为人知的是：这里不仅远离市中心，还是一个交通死角。
在地图上看，很容易就得出这个结论。
不过这个结论是以人民广场—静安寺一线为城市原点为基础的，这个基础已经被动摇了。
20多年前，浦东GDP仅占上海7%，所以浦西几乎是上海的全部，这个坐标体系没任何问题。
去年，浦东新区GDP占比已经高达33.37%，而且增速依旧领先浦西。可能有一天，浦东将占据上海的半壁江山。
在这个背景下，上海的坐标原点已经东迁至黄浦江这条黄金水带。而且黄浦江上通道越来越多，浦东浦西已经没有天堑之分。
在这个视角，徐汇滨江刚好位于城市中轴线，而不是偏居一隅，交通死角的说法更是站不住脚。
更重要的是，随着浦东新区、西南地区的强势发展，城市中心在南移。
于是2035规划中，城市北侧内环内大片区域未进入中央活动区，城市南侧内环外的一些区域反而获得了机会，比如徐汇滨江。
更不用说同样是城市副中心的徐家汇与五角场的差距。
不过浦东新区由于开发较晚，虽然GDP已经占据上海三分之一，在公共配套建设、商业繁荣程度等方面仍然落后很多。
好在一切都在向好过程中，世博、后滩、前滩地区被划为中央活动区，将承担弥补浦东短板的重任。
徐汇滨江、世博-后滩、前滩三个片区在这样的背景下相遇，组成上海最具成长潜力的铁三角。
这里不仅有上海最高级的规划定位，又背靠最具经济实力的徐汇区、浦东新区两个腹地。
许多人将真如、北外滩规划迟迟不能落地归因于施政能力，其实更重要的是资金投入。
规划只是提供了一个方向，人民币才是前进的动力，一切政策的背后都是经济。
02
当然还有一个因素比规划、资金都要重要——成片可供开发的土地。
这个铁三角是中环内唯一的一片可供整体开发的土地，后面所谓杨思地区的恒大市场地块、古美九星市场地块等等都不够看。
2018年虹口出了个大新闻——拍出了商办地王，整个北上海为之振奋。
然而地块面积仅4.6万方，建筑面积19.48万方。
与之形成强烈反差非是徐汇商办地王，占地面积高达32万方，建筑面积高达180万方！
你们拿什么跟徐汇斗？
当然虹口杨浦地区地块偏小有客观原因，居民区过多、拆迁难度大、原规划限制。路网在几十年前就已经落定，无论怎样改建，城市骨架不会有大的变化。
不过有一个例外，东外滩也曾经有过大手笔，由波特曼操盘的八埭头地块建筑面积高达140万方，然而几年过去不见动静——除了一直在卖房子。
其实不仅八埭头，整个东外滩连控详规划都没出来，更遑论产业导入。这里画了一张饼，到底是馅饼、千层饼还是山东煎饼都还没人讲得清楚。
而徐汇滨江不仅确定了什么饼，连后厨团队都已经付了定金。
西岸传媒港动工之前，就已经确定了腾讯、芒果卫视、TVB等优质企业入住。
徐汇滨江城开中心刚动工就签约了马未都的观复博物馆、国际航空服务区规划刚出来就签约了超五星级罗克福特酒店。
先招商再建房子是徐汇区一贯的优良传统，2014年保利西岸办公楼部分还在营销阶段就确定了世界五百强企业联发科入住。
与之相比，同一年拿地同属保利的项目翡丽云邸办公楼现在都没成功招商。
前滩地区虽然也是先开发后招商，在浦东新区强大的资金实力下吸引了大量优质企业：
前滩入住企业丨部分
【前滩中心】#25地块
Veolia 威立雅（中国）环境服务有限公司
PwC 普华永道管理咨询（上海）有限公司
PwC 普华永道信息技术（上海）有限公司
TI 德州仪器半导体技术（上海）有限公司
Hilton 希尔顿酒店管理（上海）有限公司
Shangri-La 前滩香格里拉大酒店
Swire Properties 上海前滩太古里
朱雀股权投资管理有限公司
【前滩时代广场】#29地块
MUFG 三菱日联银行（中国）有限公司
Siemens Healthineers 西门子医疗系统有限公司
Konica Minolta 柯尼卡美能达（中国）投资有限公司
Konica Minolta 柯尼卡美能达办公系统（中国）有限公司
Bayer 拜耳（中国）有限公司
Ansell 安思尔（上海）商贸有限公司
P&G 宝洁（中国）有限公司上海分公司
CStone 拓石药业（上海）有限公司
Pantos 汎韩物流（上海）有限公司
EACQUA 前滩东美国际公寓
问了一下普华永道的朋友，你们公司为什么要搬到前滩，他只回复了五个字：
减免税费啊！
拆迁资金都安排不出来的几个区域，你们拿什么跟浦东斗？
有最高级的政策定位确定方向、有充足的资金投入提供动力、有大片的土地可供施展，后滩、前滩、徐汇滨江组成的铁三角，无疑是接下来
上海最重要的经济增量区域。没有之一。
03
所以徐汇滨江再也不应该被描述为：偏僻。
自身就是中心的区域，已经不需要像郊区一样借助到市区的距离凸显自己。
而且这里的资源互动也不需要依赖人民广场-静安寺一线，铁三角内部的资源流动将成为主流。
通过龙耀路隧道10分钟到后滩、即将建设的龙水南路隧道10分钟到前滩，不比到人民广场便捷？
通过12号线一站到达后滩、11号线一站到达前滩，不比到南京西路便捷？
黄浦江的天堑已经被填平，浦东浦西的资源流动比浦西内部更为畅通。
生活在徐汇滨江，完全可以去前滩逛太古里、去莱佛士医院就医、去东方体育中心打球甚至去前滩中心上班。
而且徐汇滨江的母体是徐汇、黄浦，这两个区域大量的优质医疗资源都可以共享：龙华医院、中山医院、瑞金医院、华山医院等等。
唯独欠缺的是教育资源，原先存在的东二小学是二梯队、盛大花园小学虽然顶级但是是民办。
泛滨江的华泾已经进入高安路一小，尚海湾豪庭西侧空地复旦大学附属中学分校马上动工。
这所九年一贯制的学校投入使用后，徐汇滨江资源上再无短板。
04
相较于以上的“硬实力”，徐汇滨江的“软实力”更具稀缺性。得益于整体开发以及黄浦江的自然景观，徐汇滨江的城市界面上海鲜有。
江景的重要性这里不再赘述，在任何一座一线城市江景都是稀缺资源，环二也多次提到过黄浦江两侧是价格没有上限的区域之一。
提起上海的江景首先想到的一定是外滩，陆家嘴高楼大厦的灯光秀一直是上海的城市封面。
徐汇滨江江段则是另一种风情。由于世博、前后滩、徐汇滨江的开发，这里不会让人觉得荒凉；总体建筑密度不高，也不会觉得压抑。
滨江步道干净整洁，又不像外滩一样人山人海，确实适合日常休闲、跑步健身，是治疗城市抑郁、放松心情与精神的绝佳之地。
怼天怼地的万达王公子就多次被拍到在这里散步遛狗，看来真的是外滩适合做半岛酒店、徐汇滨江适合做住宅。
龙腾大道街景
由于整体开发，这里的道路也更加干净整洁，无论是云锦路还是龙腾大道。
更重要的是，这里住宅定位统一，次新房基本都可以跨入豪宅行列。
即使是入门级的尚海湾豪庭一期、百汇园一期主流房源也在150平以上，标杆小区保利西岸、云锦东方更是在200平以上。
偏改善的户型设计，使得这里主流房源总价2000万以上，门槛也在1000万以上，形成了浓厚了富人区氛围。
这样的区域，租赁比例相对较低，而且小户型月租金也在2万以上，保证了客群定位的统一。
客群统一，反过来也有利于城市界面的保持。我司内有个著名的烟鬼“彦祖哥”，在徐汇滨江步道感叹：我都不好意思往地上扔烟头。
同时，豪宅的集中进一步提升了城市观感。现在许多无良开发商为了节约成本外立面普遍使用真石漆，而保利西岸不仅楼栋外立面甚至连小区围墙都用干挂石材。
保利西岸围墙
尚海湾豪庭二期南门
这些提升质感的点缀，真的让人一到这片区域就知道这里很贵很贵，深墙大院、门禁森严不是普通老百姓住的地方。
唯独百汇园被吐槽不像豪宅，环二刚进小区时也觉得设计上稍欠火候，园林设计完全是刚需风格。不过进入室内眺望波澜壮阔的江景时，一切的不完美都显得没那么重要——这里应该也很贵吧。
相反，后来开发的前滩由于大量小户型产品的出现，板块定位被拉低；大量一房产品又提高了租赁比例，居住定位远输徐滨。
北外滩江景壮阔，不过一线江景房只有一座新外滩花苑，房龄接近20年不少客群已经在外流。其他沿江地块均为商办用地，虹口此后再无江景房。
而且北外滩地区仅东大名路以东的狭长区域充满现代化，真正的住宅区仍是典型的虹口特色：乱。
北外滩的街道
古北已经显老、南京西路过于压抑，能与徐汇滨江相提并论的也就南外滩地区。
不过南外滩豪宅基本各自为政，板块概念并不强——毕竟是居民区，规划起来不会像徐汇滨江一样完整。
在这个维度讲，徐汇滨江是最具富人区潜力的板块之一。而富人区与其他区域的区别是价格上能够打破上限。
中环内资源上已经逐渐拉平，单价超过10万的区域越来越多。不过对于大部分区域来讲，无论资源有多充沛、距离人民广场有多近，12万的价格上限很难打破。
高于12万，大概率没人买单——打破价格上限你总得给客户一个理由。闸北的几个项目就是典型（《闸北豪宅被团灭，背后的原因不得不重视》）。
徐汇滨江是为数不多的打破这个上限的区域之一，未来是不折不扣的一线地段。
不过唯一的悖论是，大户型产品单价涨幅上并不占优势，预算越高的客群数量越少的铁律始终在起作用。
受益最高的是板块内的入门产品，这些房源借助板块的利好、总价的优势将成为最好的投资标的。
黄浦江很长，但是滨江住宅很少，优质的房源就更稀缺——徐汇滨江显得尤为珍贵。
