4月17日，万科双园的线上发布会举行，释放出成都万科对于当下改善市场的全新认知和产品创新。同时也传递出一个强烈的信号：
以万科锦园和万科润园为代表的新一代万科洋楼类产品，或将成为填补105-130面积区间，解决市场置业人群改善居住的优选方案。
在改善为主导的市场格局中，成都万科已经完成了体系化多维度的全方位布局，而纯洋楼低密度的锦园和润园，很有可能成为2020年楼市的“网红”产品。
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2020年，买房人变了
楼市下半场，改善上半场。
据克而瑞四川《2019年成都房地产市场总结及预判》文中显示，2019年大成都商品住宅100平方米以上成交户型占比高达67.5%。
而在“中优”规划指导下，近年成都中心城区持续以低容积率为主，与较高的土地成本对应的住宅改善高端化。市场不断加码改善力度，购房标准不断提升，装修、大面积、较高的总价成为改善产品供应的趋势。
但是，在2020年，不断提升的置业门槛和正在经历的疫情让买房人心理发生了微妙的变化。
据搜建筑《疫情中，调查了5266个家庭——有56%想立马换房！！！》一问中显示，经历了2020年一季度长时间居家生活之后，有56%的人有了改善居住条件的打算。与以往不同的是，人们发现，单纯的要求面积增长已经不再重要，装修也不再成为吸引消费的热点，取而代之的，是采光通风的科学健康化，居住空间的智能优化，居住环境的生态美化，居住服务的全方位化。
需求发生变化 ，但供应却略显尴尬。
在当前市场上我们所能看到的，却是两个比较极端的现象：主城内，新房供应量小，且受产品指标和区位条件等限制，目标直指刚需用户；改善端口上，消费升级，300万量级以上产品层出不穷，150—250㎡面积段成为主打，城市改善人群有了更多选择。
这时候，需求橄榄中端改善人群消费可选择量变少，那些因为家庭人口变化，成长周期节点而必须换房的人群忽然发现，面对更高的居住要求，不是掂脚买房的苦恼，而是跳起来摸不着焦躁。自己也成为了“最尴尬”的购房群体。
一直对市场高度敏感的万科及时发现了这一点。而基于其“城乡建设和生活配套服务商”的角色定位，万科认为：从产品的角度没有统一的标准，不断变化升级的客户需求才是改善的真义。大面积高端产品一定要做，但面向更广泛的改善人群的产品更应该去满足。市场的空白必然需要填补，而大多数人的改善才是真改善。
万科“双园”由此而生，恰好弥补了这一市场空白，也借此开启了万科第四代洋楼的全新时代。
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三大实力加持，万科洋楼变了
有人认为，洞察力、创新力、产品力构成了万科着力改善需求的三大实力。即：与城市的发展与进化同步，与人的需求提升同步，以造场为核心的产品及生活提供者。
万科与成都的故事，是从洋楼开始的。
1999年，带着蜚声全国的“城市花园”，万科成都落子川师片区，用这样一个饱含成都风情，又极具万科特色的花园洋楼，叩开了成都的大门。
21年间，成都的版图和城市发展战略方向不断延伸，“新一线城市”的名号吸引着无数的房企拿地造屋，洋楼产品数不胜数。
但直到今天，21年前的万科城市花园依然是成都住宅的经典案例，后来的模仿者众多，却无一能完全复制城花的风骨韵味。因为打从一开始，万科便拿出了自己的真章：
尊重土地，尊重城市的脉络，坚持以“人”为核心，始终专注于挖掘“人”的生活所需。以此为基础，万科在成都深耕21年，期间不断升级加码自身的产品创造力和研发能力，尤其在洋楼产品上，更是饱有独特的万科工法。
以“城花”作为开篇，情景洋楼敬献诚意与决心；凭“魅力之城”重磅加码，展现房企造城力量；用双水岸加持，解读水岸洋楼与城市自然的和谐相融；用“五龙山”诠释城市生态宽景house洋楼模板。回望这21年，我们发现万科成都一直在解决的，是城市多元化的改善需求，为每一个阶段的每一类改善人群，提供适合他们生活的产品。
而创新，从来都是万科的产品基因。
万科锦园区位示意图（仅概略表示项目与周边环境的位置关系，非等比例制作）
万科·润园区位示意图（仅概略表示项目与周边环境的位置关系，非等比例制作）
万科润园区位鸟瞰图（仅概略表示项目与周边环境的位置关系，非等比例制作）
此次发布的
万科润园和万科锦园，分别位于城北和城东主城区域。两个项目配置相同，打造城市情景洋楼。围合式布局，1梯2户板式设计，七个情景花园布置，种种指标对应的都是深度改善类产品，能从外部环境和整体布局设计上达到改善的尺度。
但就是这样的指标，搭配的是建面105—125㎡的洋楼产品，这就是“双园”与其他产品的不同之处，也是万科洋楼迭代的点睛之笔。在有限的面积段内，通过精确巧妙的设计，让室内空间的利用度无限延伸，房间功能性多样繁复，既控制了总价，又满足了改善生活的需求。
好的产品应该是对居住者生活感受与品质的提升，这是万科成都的洋楼价值观，是精准洞察力和前瞻性的体现，也是历练21年后，万科成都洋楼的又一次迭代的根本。
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双园惊艳亮相，“改善”关注点变了
城市所向，万科所至。
发布会中，值得关注的是万科双园改善产品呈现出的成长性。
在过去，万科房子围绕的是地铁，但双园对于地段和区域的解码显然又上升了一个层面，那就是对成都“公园城市”时代顶层设计的理解和贯彻。
今年3月，《成都市环城生态区总体规划优化提升（公示版）》出炉。规划显示，在三环至绕城区域的主城范围的环城生态区将构建10个“生态+生活”的宜居生活片区。今后，城市主场将以生态+产业，生活+生态的方式规划，在主要的城市生态区和公园周边将优先配置交通、教育、医疗、商业和产业资源。
这意味着，在成都建设公园城市的进程中，优化城市空间和要素，特别是在城市生活这一块，是围绕着“公园”进行的。这其实也将成为改善居住的第一关注点，万科双园显然得其精髓。
润园位于北部新城生态区毗河畔，与城市新名片凤凰山体育中心隔河相望，紧邻水之心环湖生态区与悦动之心公园等多个生态湿地。此外，世界最大全景声半露天室内双面剧场、全国唯一特效景观公园（来源：成都日报）——成都露天音乐公园，也环绕于此。城市界面高度跃升，高品质居住形态正在形成。
凤凰山体育中心效果图
成都露天音乐公园实景图
毗河绿道示范段实拍
锦园位于东三环外毗邻千亩北湖公园，双地铁（规划建设中）是基本配置。规划中的地铁8号线二期和17号线二期交汇的龙潭寺东站TOD（规划中），是成华区目前首个三站点示范TOD项目，锦园恰好处在龙潭寺东站TOD辐射范围内，享受到城市TOD模式带来的便捷生活。
北湖生态公园 图片来源于华西都市报
龙潭迎来轨道交通时代，地铁17号线示意图
龙潭寺东站TOD在建项目复工信息 图片来源于成都轨道官方网站截图
另一个值得关注的，是规划尺度上的“改善”。
与传统“批量化生产”的洋楼相比，万科“双园”在各指标上不乏提升与创新之处，例如空间尺度的有效性，让使用率不被一梯两户这样的高公共配置所而侵占；围合式布局让每一套房子都可以很大限度地享受精美的园林景观；而最小可达60米，最大100米的楼间距，更是完全颠覆了过去洋楼20-30米楼间距这一指标。这些改变不仅是居住层面上的提升，更是生活的美好进阶，万科不仅是个产品的创造者，也是一个生活的运营者。
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在笔者看来，双园填充了市场重要的空白之后，万科的改善产品最终形成了自己的体系：
不是单个而是一揽子的解决方案，产品、配套、服务一个也没有少。针对不同的改善需求，有不同面积段、不同性质、不同区域、不同业态的产品提供。从150万级的度假改善、200万入门级改善，城市300万主流改善产品开始，到500万-800万级的高端改善，从别墅、洋楼、高层，让消费者有更加从容的选择。
