前言：
要探討一個城市的樓市，先要認知城市的形成與發展。
百年青島，更像是一位遊歷歐洲的歸國學子。
城市在《辭源》中解釋為：人口密集，工商業發達的地方。“城”為防衛之意，是保護私產及社會運行規則的基礎，“市”即為集市，是剩餘產品交易的場所。一個城市形成有三個關鍵因素：
1、人口有目的的集中。人口集中居住、生產，併產生分工，分工提高了生產力，產生剩餘產品，有交易的基礎。行業分工在中國傳統中被稱為“士農工商”。
2、有專門的交易市場及生產場所。勞動人口產生的剩餘產品或剩餘勞動力可以交易、交換的地方，比如：人力市場、水果批發市場、菜市場、花市、魚市等，通過交易不同人群可以獲得更豐富的產品或服務。
3、方便的、有組織的交通體系。覆蓋一定面積以及其上的人口、產品、房屋等，如公路、鐵路、地鐵、航空航海等交通方式，便於交通體系範圍內的各種交易、交流活動。
城市的形成的三個因素是相互催進的過程，以提高生產效率及交易效率為目的，這三個因素只會讓城市像滾雪球一樣越來越大。
青島老城區，是歐洲城市在東方的升級版。
城市的形成有兩種主流方式：
1、因“市”而“城”，先有交換，促使人口聚集、分工，大量產品彙集，產生存儲服務需求，繼而產生保護私產、保護交易規則、社會運行的需求，從而產生城市。這是人類城市產生的主流，本質上是交易和人口集聚的結果，如漢江與長江交匯的漢口就是商貿業興盛形成的城市，武漢三鎮的發展融合，最終誕生了龐大的武漢這樣千萬人口的巨型城市。
2、因“城”而“市”，先有防衛或者佔領的需求，駐兵及家屬有生活的需求。繼而產生規劃，形成生產促動，集聚人口，產生交易的需求，最終形成城市。這樣的城市古代有“九遍重鎮”大同、明朝時期的山海關，近代有天津衛、威海衛等，當然青島的雛形就是因“城”而“市”的典型。
一、青島城市形成概述
青島城市形成歷史：
青島的形成屬於因“城”而“市”，自1891年建置以來，歷經清政府、德國、日佔、北洋政府、南京國民政府等規劃建設，均是建立在防衛、佔領、掠奪的基礎上而設立的城市。
1898年青島全圖中清晰可見的“上下青島村”
1、清政府出於防衛的目的設立兵營、碼頭，築房修路，繼而出臺了專門的防衛規劃，設置四大兵營，青島雛形呈現，但清政府只是出於防禦的目的在青島設立兵營，並沒有現代化的城市規劃，所以青島作為一個城市並不是在清政府誕生的。
圖為清軍東大營（今為海大魚山校區）
2、自1869年開始德國地理地質學家李希霍芬在山東境內開展調查，並於1877年向德國政府提交《山東地理環境與礦產資源》，同時強調了膠州灣的地理優勢並建議在此設立港口。1897年11月14日，經過多年的準備，德軍在棧橋登陸，武力佔領青島，拉開了青島城市建設的序幕（青島的名稱是德皇威廉二世命名的）。
為把青島建設成為德國在遠東地區的橋頭堡，示範區，德國大批城市規劃專家、建築設計師來到青島，並在1890年定稿了青島第一版的城市規劃圖。1897-1914年德國割佔時期，青島成為遠東最繁忙的建築工地。德國人以遠高於歐洲城市的標準建設青島。前期建軍港、修鐵路，劃定城市發展區域，修築道路及市政設施，修築海岸堤防，訂立城市運營規則。之後劃定歐人區、華人區等居住區，為完善城市功能，便於管理，又設立了行政機構、醫院、學校、教堂、港口、車站、店鋪等，隨著膠濟鐵路沿線工業區的相繼建成，青島具備完善的城市功能。後來關於青島下水道的傳說，也從側面印證了青島城市自德國人建設伊始就堅持了世界城市建設的最高標準，除了德佔青島的歷史事件之外青島良好的城市面貌也是青島能夠成為歷史文化名城的關鍵因素之一。
1902年中山路南段照片
在下篇我們繼續重溫青島建城史，在歷史中發現青島各板塊的價值沉澱。
