前言：
要探讨一个城市的楼市，先要认知城市的形成与发展。
百年青岛，更像是一位游历欧洲的归国学子。
城市在《辞源》中解释为：人口密集，工商业发达的地方。“城”为防卫之意，是保护私产及社会运行规则的基础，“市”即为集市，是剩余产品交易的场所。一个城市形成有三个关键因素：
1、人口有目的的集中。人口集中居住、生产，并产生分工，分工提高了生产力，产生剩余产品，有交易的基础。行业分工在中国传统中被称为“士农工商”。
2、有专门的交易市场及生产场所。劳动人口产生的剩余产品或剩余劳动力可以交易、交换的地方，比如：人力市场、水果批发市场、菜市场、花市、鱼市等，通过交易不同人群可以获得更丰富的产品或服务。
3、方便的、有组织的交通体系。覆盖一定面积以及其上的人口、产品、房屋等，如公路、铁路、地铁、航空航海等交通方式，便于交通体系范围内的各种交易、交流活动。
城市的形成的三个因素是相互催进的过程，以提高生产效率及交易效率为目的，这三个因素只会让城市像滚雪球一样越来越大。
青岛老城区，是欧洲城市在东方的升级版。
城市的形成有两种主流方式：
1、因“市”而“城”，先有交换，促使人口聚集、分工，大量产品汇集，产生存储服务需求，继而产生保护私产、保护交易规则、社会运行的需求，从而产生城市。这是人类城市产生的主流，本质上是交易和人口集聚的结果，如汉江与长江交汇的汉口就是商贸业兴盛形成的城市，武汉三镇的发展融合，最终诞生了庞大的武汉这样千万人口的巨型城市。
2、因“城”而“市”，先有防卫或者占领的需求，驻兵及家属有生活的需求。继而产生规划，形成生产促动，集聚人口，产生交易的需求，最终形成城市。这样的城市古代有“九遍重镇”大同、明朝时期的山海关，近代有天津卫、威海卫等，当然青岛的雏形就是因“城”而“市”的典型。
一、青岛城市形成概述
青岛城市形成历史：
青岛的形成属于因“城”而“市”，自1891年建置以来，历经清政府、德国、日占、北洋政府、南京国民政府等规划建设，均是建立在防卫、占领、掠夺的基础上而设立的城市。
1898年青岛全图中清晰可见的“上下青岛村”
1、清政府出于防卫的目的设立兵营、码头，筑房修路，继而出台了专门的防卫规划，设置四大兵营，青岛雏形呈现，但清政府只是出于防御的目的在青岛设立兵营，并没有现代化的城市规划，所以青岛作为一个城市并不是在清政府诞生的。
图为清军东大营（今为海大鱼山校区）
2、自1869年开始德国地理地质学家李希霍芬在山东境内开展调查，并于1877年向德国政府提交《山东地理环境与矿产资源》，同时强调了胶州湾的地理优势并建议在此设立港口。1897年11月14日，经过多年的准备，德军在栈桥登陆，武力占领青岛，拉开了青岛城市建设的序幕（青岛的名称是德皇威廉二世命名的）。
为把青岛建设成为德国在远东地区的桥头堡，示范区，德国大批城市规划专家、建筑设计师来到青岛，并在1890年定稿了青岛第一版的城市规划图。1897-1914年德国割占时期，青岛成为远东最繁忙的建筑工地。德国人以远高于欧洲城市的标准建设青岛。前期建军港、修铁路，划定城市发展区域，修筑道路及市政设施，修筑海岸堤防，订立城市运营规则。之后划定欧人区、华人区等居住区，为完善城市功能，便于管理，又设立了行政机构、医院、学校、教堂、港口、车站、店铺等，随着胶济铁路沿线工业区的相继建成，青岛具备完善的城市功能。后来关于青岛下水道的传说，也从侧面印证了青岛城市自德国人建设伊始就坚持了世界城市建设的最高标准，除了德占青岛的历史事件之外青岛良好的城市面貌也是青岛能够成为历史文化名城的关键因素之一。
1902年中山路南段照片
在下篇我们继续重温青岛建城史，在历史中发现青岛各板块的价值沉淀。
