今天有人給我發來這個順口溜，感嘆深圳房價的逆天。
我和同事這兩週都在外面跑市場瞭解行情！真是看的心驚肉跳。
上週五我去前海轉了一天，寫字樓大部分都是空置的，目前這一片只有一個小賣部，所有商鋪都還沒入駐，可想而知人流量能有多少。
今年深圳租金下降非常厲害，二手甲級寫字樓卓越前海壹號只要88一平米，就算是這麼便宜，也沒人去前海。
中介說，動輒一套四五百平米的寫字樓，這種客戶需求量太少了。
雖然寫字樓已經嚴重過剩，但前海的寫字樓還在如火如荼的建設當中。
我認識的一個人花5000多萬在前海香江金融中心買了兩套寫字樓，從2018年7月到現在都沒租出去。
但前海的住宅從去年9月取消豪宅稅到現在，已穩步上漲至少20%。
大家天天在群裡感慨，實體經濟這麼差，疫情影響，收入下滑已成現實，身邊甚至不斷有人失業，但就是絲毫不影響深圳房價單邊上漲。
興奮的只有投資客，遠郊光明如今站上7萬了，就開始喊光明10萬不是夢了。
剛需一直在用常識判斷，經濟明明就不好啊，很多人可能連工作都保不住了，那房價還能漲嗎？怎麼可能。
可現實卻一直打臉，為什麼深圳房價總是違背常識，漲到剛需懷疑人生？
在全國，恐怕也只有深圳二手房走出了獨立的上漲行情，新樓盤還能收上百萬一套的茶水費，政府一打壓，開發商就不賣了。
即便是杭州，火爆也僅限於新房倒掛明顯的樓盤，二手房也沒有漲多少。
這是為什麼？很多人真的想不明白。
今年3月，深圳全市均價已經到達6.5萬/平米，全國排第一。
來源丨諸葛找房
深圳房價比北京上海便宜還是2014年，當時排第三，之後就一路上漲，幾乎沒怎麼跌過。
2016年之後調整的這幾年裡，偶爾也只是小跌幾個月，但很快就會反彈修復。
全國一線城市就這麼幾個，真正能跟深圳競爭的只有北京上海，這幾年深圳發展逆流而上了嗎？
說實話並沒有！而且實體下滑更厲害。
北京央企多，上海國企也多，所以基本盤穩定，而深圳民企多，又是外向型經濟，剛好又是高科技之都，從中興華為大疆被圍攻就知道，反而受毛衣戰影響更大。
從基本面來說，北京上海比深圳更好，反過來看，這也是這兩個城市有底氣堅守調控不放鬆的原因。
深圳去年9月要取消豪宅稅，激活市場成交量，就是為了提振經濟。
所以相比北京上海深圳三個城市的房價，我也覺得，現在深圳的房價，明顯高估了。
但這不妨礙深圳房價繼續上漲。
接下來聽我繼續分析為什麼。
都說房子是供需決定價格，但放在城市的內部來看，還跟資金的流向有很大關係。
首先我們要看到深圳房價上漲並不是普漲，而是選擇性的大漲，有點類似股市裡的結構性行情。
基本上大漲的只有西部。
第一梯隊是寶安、南山、光明，從去年9月到現在，寶安普漲了30-40%，南山、光明漲了20-30%。
第二梯隊是福田、龍華。學位房普漲了15-20%，普通住宅漲的不多。
第三梯隊的東部羅湖、龍崗、鹽田、大鵬基本上不漲。
這就很有意思了。
如果說龍崗新房多，供大於求，距離遠，那羅湖和福田在關內，新樓盤屈指可數，為什麼漲的不多呢？
這就跟買房資金的投資屬性密不可分。
在深圳，即使是一般的剛需買房，首先考慮的不是買房是不是方便上班，而是買哪裡升值最快。
比如在羅湖上班的小王，只有400萬的預算，五年內還不需要學位。
有人告訴小王，羅湖太老舊了，買了五年只能升值100萬，不如去光明或者沙井，同期可以升值200萬。
覺得遠了自己可以不去住，現在買了將來再置換，建議暫時先到羅湖租房住。
那我想小王多半會買沙井或者光明。
正因為大家都覺得西部有升值空間，有各種炒作概念，所以買房資金很多都往西部走。
包括本地的有些剛需，投資客，也包括外地來的資金，所以就導致深圳西部的房價猛漲，而東部三年了卻原封不動。
今年深圳是特區成立40週年，很多人覺得上面會送大禮包，預期前海會擴容，那寶安就是受益最大的，炒這個概念也是炒的熱火朝天。
因為東部市場純粹就是剛需支撐，沒上漲預期，所以沒有人去炒作。
但現在西部漲的太猛了，估值明顯偏高，500萬在寶安已經買不到什麼房子，當剛需發現在西部已經力不從心時，只能買東部了，那東部後面也有可能會補漲一些。
還有外地的。
北京上海落戶這麼難，門檻高，不然要五年社保，時間太長，調控又死嚴，反觀深圳門檻低，大專就能落戶，落戶就能馬上買房。
當下，如果全國的避險資金想買一線城市的房產作為投資品，沒辦法去北京上海，就只能來深圳。
但廣州落戶門檻也低，每年外來常住人口也多，為什麼投資客只選深圳不選廣州呢？
因為深圳盤子小，人多地少，像科技股一樣，又有先行示範區的概念，城市年輕有活力，有IT科技概念，好炒作。
廣州盤子太大，像藍籌股一樣，一點資金根本撬不動。
所以哪怕深圳的實體經濟不好，全國的投資熱錢還是選擇往深圳湧，因為實在是沒有更好的地方可去。
我一個杭州的朋友去年在沙井花四百多萬買了個小三房現房，早幾天他就來深圳做了抵押經營貸，又多套了170萬出來，準備再去上海佈局。
而外地來的資金，基本上不會考慮東部，都是往西部走。
這一點，從以往諮詢我的讀者中，能明顯感覺出來。
說完深圳內部和外部購買力的因素，最後一點，就不得不說貨幣了。
貨幣一直是比較寬鬆的環境，市場上錢太多了，利息又低，貸款容易，所以拼命加槓桿，反正也不愁借不到錢，有的人真的連月供都是拿銀行的錢在還。
我真的是三天兩頭接到銀行騷擾電話，問我貸不貸款。
而且銀行客戶經理直接跟我說，要我把房貸轉經營貸款，可以降低利息省錢。
最讓我驚訝的是，他告訴我，比如我先申請100萬貸款下來，銀行把錢打到我的對公賬戶，我不用就不產生利息，用才算利息。相當於信用卡一樣。
我當時就在想，那不知道還有多少這樣的經營貸，是銀行放出去完成任務了，但公司卻用不著，只是備用著，讓錢趟在賬上不動，反正也不算利息。
現在很多人就會把房貸轉經營貸，降利息，還能把升值部分套出來，再拿去買房子。
3月份的數據更是驚人的重回大寬鬆。
3月份M2同比增長10.1%。這是2017年4月之後，M2降到個位數以來，第一次回到10%以上。
3月新增人民幣貸款2.85萬億元，預期1.8萬億元，前值9057億元。一季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。
放這麼多水，總是有點錢會流向樓市的。
全國那麼多城市，當所有利好都集中，才有了深圳房價的上漲。
總結起來就是這幾點：
1）貨幣寬鬆；
2）北上落戶門檻高，調控嚴，全國熱錢流向深圳；
3）深圳盤子小，人多地少，新房供不應求，概念多，好炒作；
所以只要貨幣繼續寬鬆，只要北上不放鬆調控，全國的熱錢繼續往深圳跑，深圳落戶門檻繼續低，落完戶立刻能買房，深圳的新房整體繼續供不應求。
深圳樓市恐怕還會繼續堅挺。
後面就看政府會不會出臺什麼政策了。
