幾個月前，我寫過一篇東區VS西區誰將騰飛的文章。
本以為東區、西區擁躉者會各佔一半，沒想到留言被西區支持者碾壓——
點贊量的吊打，再一次印證了西區人民的團結程度，也印證了西區人民最為深厚的地緣情結。
但很多人不知道的是，表面上一致對外的西區，實際上，內部版塊之間的PK已經進入了白熱化。
這一切的源頭，來自一場始料未及的房價扁平。
鄭州是一個環形擴張的城市，環線不同，成熟度不同，人口不同的區域，房價自然也不同。
但2019年末，一個魔幻現實打臉了經驗主義。
從西區的人流熱力圖來看，中原區，高新區，常西湖，三個區域環線不同，人口不同，按理來說，三區的房價應該會有比較明顯的梯度。
然而實際上——
鄭西三區均價相同。
有人說只看均價有誤差，我們進一步對比三區熱點項目的房價——
可以看到，具體到熱點項目，房價相差也並不大。
問題來了。
鄭西的房價為什麼會扁平？同樣的價格，中原主城和外圍新區又該如何選擇？
2
鄭西的房價扁平，要從稍早一些的時間說起。
2014年以來，西區房價經歷過三個非常明顯的發展階段：區隔分化、開始接近、近乎一致。
區隔明顯階段。
這個時期的西區格局是一主城——中原老區，一衛星城——高新區，此時的高新區還是處於商業、人氣稀薄的“孤島”狀態，中原老城區仍然佔據著地段、配套、人口的絕對優勢，房價自然更高。
開始接近階段。
這個階段是高新區快速發展的元年，萬科、金科、恆大、碧桂園紛紛進駐，四面開花，與中原老區被小開發商、高容積、奇葩戶型充斥的市場形成鮮明對比，價格也有一定優勢，一時間吸引了不少老城的剛需客戶。
2012年，一心兩翼戰略再次提出，全新“西翼”常西湖空降西區，隨著2015年匯泉西悅城開盤，常西湖也加入到搶奪老城客源的隊伍中來，不過此時的常西湖被小開發商盤踞，房價並不高。
雖然兩個新區搶人勢頭很兇，但歷經半個多世紀沉澱的中原老區底子厚，房價依然很穩。
這個時期的西區有人吃肉，有人喝湯，有人嗦骨頭，房價梯度仍然存在。
近乎一致階段。
新區發力，近身肉搏的時間終於到了。
地鐵的落定打通了常西湖的任督一脈，民族運動會、四大場館建成，一個又一個大禮包不斷刺激著老西郊的神經，永威世茂的入市，重振了常西湖的改善定位，有置換、改善意願的西區人民開始不斷向常西湖湧來，房價應聲而漲。
公園茂、萬科廣場的開業，讓高新區曾經缺失的商業得到了彌補，再加上地鐵的利好，自身的產業、教育優勢，高新區的購房需求已經由完全依附老區，到一邊吸收老區外溢，一邊依靠自身產業人口，房價穩中有漲。
新區崛起的反面，是老區的衰弱，雖然老區的地段、配套優勢仍在，但擁擠的街道，高容積的產品，小開發商的劣勢，還是對房價產生了不小的限制。
通過梳理我們發現，西區的發展歷程，實際上就是新區吸血老區的過程，新區不斷壯大，老區人口不斷流入新區，最終，三區房價走向趨同。
3
看到這裡，一定有人會問一個問題。
在鄭州，靠吸血主城發展的新區不在少數，為什麼只有鄭西出現了房價扁平？
因為鄭西存在著一個天然BUG。
人。
鄭西不像金水、鄭東新區這種產業市場，也不像惠濟、管南這種產業市場的外溢市場，西區的集中產業不多，好的就業機會也非常少，整個區域缺乏有購買力的產業人口。
這一點，從人口增量上也能看出——
2015-2018，中原區常駐人口增長非常少，甚至被價值窪地二七區逆勢反超。
網絡熱度上，西區也不及其它區域——
從2019年11月鄭州主城區的網絡搜索量來看，中原區和高新區基本墊底；鄭東新區是一直在上升階段。
不管是人口流入，還是區域熱度，共同反映出的問題是，如今的鄭西，已經吸引不了多少新鄭州人了；現在吸引外來到鄭州發展的人群都主要集中在鄭東新區這裡發展。
人口吸附能力下降，鄭西三區之間流動的人口近乎固定，誰房價漲的高了，客戶就向其他兩區傾斜，誰房價低於均值了，客戶又從其它兩區回來，一個房價扁平的市場，渾然天成。
面對人口固化的鄭西，購房者該如何選擇？
1、首先排除高新區。
房價扁平，意味著高新區已經完成了房價上漲，與背後有市府之手助推的中原區和常西湖相比，高新區未來發展的侷限性更大。
所以，除非你在高新區工作，且以後工作都不會有大的變動，可以買，其餘都不建議。
2、自住。
中原老區有配套，有地段價值，房價在整個三環內都算窪地，對於預算不多或者有地緣情結的購房者來說，買這裡沒什麼問題，但老區的次新二手房有倒掛，建議還是多看看新房。
3、投資。
輪到常西湖了？NO。
首先，相比北四環的12500，南四環的13500，現在14500的常西湖絕對談不上窪地。
東四環挨著東三環房價14000，新的價值窪地。
其次，鄭西的市場沒有大量新增人口流入，那麼人口、產業更少的常西湖，未來的租金收益、變現能力又能有多少？
想要投資的，眼光不要太拘謹，還是向區域價值更高的主城看，年底可能會有一些不錯的特價機會出現。
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最後做個小結：
如果你在高新區工作，以後工作變動概率不大，可以買在高新區；
如果你在西區工作，準備自住，只看老區就可以了；
如果你在市區工作，想要投資或者剛需首套，西區都不適合你，適合自己的是一個門口就是主幹道，周圍也是主幹道上高架，高架距離兩公里之內。
西區的沉沒，是財富聚散的無常，也是城市在發展擴張中的重新選擇，對更多非地緣客戶來說，買房，還是跟著城市發展的方向，跟著人流聚集的方向。
