抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人（抵押人）不轉移財產的佔有，將該財產（抵押財產）抵押給債權人（抵押權人），當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產通過折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）和《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱“《擔保法》”）規定了當事人行使抵押權的條件：抵押權人與抵押人可以約定實現抵押權的情形，如當事人之間未約定實現抵押權的情形的，則當債務人不履行到期債務時，債權人可以行使抵押權。
《物權法》和《擔保法》規定抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償，所謂優先受償是相對於無擔保的普通債權人。
當不動產抵押物同時抵押給多個債權人時，在先登記的抵押權人應先於後登記的抵押權人受償，若發生後登記抵押權人債權先到期情形的，後登記債權人有權先行要求處置，但只能就抵押物價值超出在先抵押擔保債權的部分受償。
《物權法》第和《擔保法》規定的實現抵押權的方式有折價、拍賣和變賣三種。
（1）折價
法律允許抵押人和抵押權人在債務履行期屆滿後協議以抵押物折價抵償債務。如果不損害其他債權人的利益，以抵押物折價抵債可以充分體現民事法律關係中的當事人意思自治的原則，便於債權人更好地實現債權。金融圈的乾貨文章、模塊知識、實務課程助您成為金融界的實力派！歡迎關注金融乾貨公眾號。
不同於法律禁止的流質契約（流質指抵押合同中約定抵押物的所有權在債務未受清償時直接轉移給抵押權人），《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第57條明確規定了含有流質契約的內容無效，但流質契約內容無效並不影響抵押合同其他部分內容的效力。
折價是抵押人和抵押權人在債務履行期屆滿後，按抵押物的性狀、參照市場價格，協商把抵押物折價歸抵押權人所有，債權人對抵押物價格與債權之間的差額多退少補。需要注意的是，折價處置抵押物可能會導致不公平的後果，影響其他債權人的利益，其他債權人認為折價協議有失公允的，可以請求撤銷。
（2）拍賣
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，人民法院拍賣被執行人財產，應當委託具有相應資質的拍賣機構進行，並且應當委託具有相應資質的評估機構評估；
拍賣保留價應由人民法院參照評估價確定，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%；
對於不動產，連續三次降價拍賣都流拍的，法院應當在第三次流拍之後再進行一次變賣，但是變賣的價格應當以第三次流拍的保留價為依據。
拍賣通過引入競爭機制，既能保證抵押物價值的充分實現，抵押權人也可以作為競拍人參與到競買中，兼具公平性和快速變現的優點，實踐中是法院優先採取的變價處理方式。
（3）變賣
“變賣”的關鍵在一個“變”字，即將抵押物變成現金。當事人協議進行變賣的，其性質與協議折價相似，卻沒有協議折價的弊端。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，人民法院對查封、扣押、凍結的財產進行變價處理時，應當首先採用拍賣的方式，如果當事人雙方及有關權利人同意變賣的，可以變賣。
變賣應建立在抵押權人與抵押人協商一致的前提下，如果法院在強制實現抵押權時，無法通過拍賣方式對抵押物變價的，也可由法院主持對抵押物進行變賣，此種方式最為省時省力。
三、抵押期間的處置權
由於抵押權人在行使抵押權時獲得的是抵押物的交換價值，基於這種財產的代位性，在抵押期間，相對於抵押權人而言，抵押人對於抵押物仍然享有處分權，但卻要受到一定限制。
（1）出租權
抵押人將抵押物出租的，承租人的租賃權是否有效取決於抵押設定的時間。當租賃先於抵押時，應遵循“抵押不破租賃”的原則，在租賃物設定抵押後原租賃關係繼續有效。
其原因在於，承租人支配的是租賃物的使用價值，而抵押權人支配的是其交換價值，所以租賃物設定抵押不會損害承租人的利益，因此抵押人將租賃物設定抵押無須經過承租人的同意。但是如果租賃合同沒有到期抵押權人就依法行使了抵押權，租賃物所有人發生變化，租金的給付對象也發生了變化，故抵押人在設定抵押時，應告知承租人抵押事實，同時為避免負有租賃的抵押物變價困難，也應將租賃事實告知抵押權人。
（注：當抵押房屋因抵押權人通過法院被依法執行拍賣時，如承租人依據“抵押不破租賃”要求帶租拍賣，執行法院應予實質審查。以浙江為例，承租人只要在房屋被抵押、查封后佔有房屋的，不論是否在前已簽訂租賃合同，執行法院都可以裁定除去租賃關係而啟動拍賣；如果房屋被抵押、查封前已交付承租人，但申請執行人有證據證明被執行人與承租人間惡意串通以明顯不合理低價租賃，或有偽造租金交付證據的，執行法院經審查後仍可能除去租賃關係拍賣）
反之，抵押人在抵押權設立後抵押物出租的，租賃關係不可以對抗已登記的抵押權，即抵押權實現後，租賃合同對抵押物受讓人不具有約束力。
（2）出讓權
抵押期間，抵押人慾轉讓不動產抵押物的，必須通知並徵得抵押人同意並將抵押情況告知受讓人，否則轉讓行為將歸於無效（如果是無需登記的抵押物，可能導致轉讓行為生效而致抵押權人蒙受損失），但如果受讓人代替債務人清償全部債務從而消滅抵押權（即受讓人行使“滌除權”）的除外。
如若抵押權人認為轉讓價款明顯低於抵押物價值時，抵押權人可要求抵押人提供相應擔保作為其同意轉讓的條件。對於轉讓所得的價款，債務人應當用於提前清償擔保的債權，剩餘部分才由抵押人享有，如有不足的，還需債務人清償。
（3）再抵押權
財產經抵押後，若財產的價值大於所擔保的債權金額，就餘額部分抵押人可向其他債權人再次抵押，但是再次抵押的擔保債權金額不能超過抵押物的餘額部分。
四、抵押權實現條件成就時的處置權
（1）抵押物的處置方式
實現抵押權的方式有拍賣、折價、變賣三種。其中，變賣方式最為省時省力，但基本上建立於抵押權人與抵押人協商一致的前提下，當然如果法院在強制實現抵押權時，無法通過拍賣方式對抵押物變價的，也可由法院主持對抵押物進行變賣。
折價，可由抵押雙方在債務履行期屆滿後（如在訂立抵押合同或債務履行期屆滿前達成的，可能因被認定為“流質條款”而歸於無效）協商進行也可由人民法院在作出判決後，按抵押物的性狀，參照市場價格，把抵押物折價歸抵押權人所有，此種方式可能會導致不公平的後果，也易影響其他債權人的利益，一旦折價協議有失公允的，其他債權人可以請求撤銷，因此折價必須建立在公平估價的基礎上。
拍賣，是實現抵押權的一種最佳方式，通過引入競爭機制，競拍的價格能保證抵押物價值的充分實現，同時抵押權人也可以作為競拍人參與到競買中，基於此種方式的公平性和變現能力，其也是法院優先採取的變價處理方式。
（2）抵押權人的債權執行權
1. 抵押權人債權執行權包括對抵押物的執行處分權
法律規定，當債務人到期無法清償抵押人債務時，抵押人只能先通過與抵押人協議以抵押物處置所得價款受償，協商不成的，再向人民法院提起訴訟或向仲裁機構提起仲裁確認債權後通過向法院申請強制執行生效判決、調解書或仲裁裁決（可統稱為“執行依據”）來處置抵押物受償，處置的方式同樣是折價、拍賣或變賣。
在前者協議受償方式下，抵押物的處置人是抵押人，而在後者訴訟或仲裁受償方式下，因處置行為的啟動有賴於抵押權人的申請，因此處置人實為抵押權人，只不過其處置權是須依附法院執行程序實現的執行處分權。在執行依據生效至抵押物處置前，抵押物的孳息可由抵押權人收取並享有（即抵押權人的處置權還及於抵押物的孳息）。
2. 抵押權人債權執行權包括對抵押物執行處分的優先受償權
抵押權人就抵押物處分所得價款具有優先受償權，該優先受償性是針對無擔保的普通債權人，但是當不動產抵押物同時抵押給多個債權人的，在受償優先性上也存在區別：在先登記的抵押權人應先於後登記的抵押權人受償，若發生後登記抵押權人債權先到期情形的，後登記債權人有權先行要求處置，但只能就抵押物價值超出在先抵押擔保債權的部分受償。）
