山東打響2020年開發企業管控第一槍！為規範房地產開發行為，維護房地產市場秩序，山東省公佈了《山東省房地產開發企業資質管理實施細則》，細則對開發企業一、二、三、四級及暫定資質條件及業務範圍進行了明確規定。重點從開發運營時間、開發竣工面積、施工面積、建築工程質量、專業管理人員數量、職稱人員數量、質量投訴率、工程質量事故等維度全面約束。
同時，細則要求開發企業名稱應當有“房地產開發、建設、置業”等字樣，體現房地產開發經營行業特徵，不得使用容易引起歧義的用語。
開發企業還需依據各自資質等級，在業務範圍內從事房地產開發經營業務，規定一級資質開發企業建設規模不受限制，可以在全國範圍內承攬房地產項目，二級資質可以在山東省內承攬房地產項目，三級及以下資質則只能在所在設區的市範圍內承攬房地產開發項目。
其中，二級資質及二級資質以下的房地產開發企業只能承擔建築面積25萬㎡以下的開發建設項目。
最為嚴格的是，細則還對開發企業的不良行為與開發資質掛鉤。明確規定對捏造散佈漲價信息，惡意炒作、哄抬房價行為，捂盤惜售或變相囤積房源行為，無證銷售行為，未達到銷售條件變相收取費用行為，未明碼標價、在標價之外加價、捆綁銷售行為，驗收不合格交付行為等，只要2年內有3次以上行政處罰，將根據情節進行降低資質、吊銷企業開發資質等不同程度的處罰。
附：《山東省房地產開發企業資質管理實施細則》（徵求意見稿）
第一章 總則
第一條為了規範房地產開發行為，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《山東省城市房地產開發經營管理條例》和《房地產開發企業資質管理規定》，結合我省實際，制定本實施細則。
第二條本實施細則適用於在本省行政區域內依法設立、具有企業法人資格、從事房地產開發經營活動的企業（以下簡稱“開發企業”）。
第三條開發企業應當按照本實施細則申請核定、延續開發企業資質。未取得開發企業資質證書（以下簡稱“資質證書”）的企業，不得從事房地產開發經營活動。
第四條省住房城鄉建設主管部門負責全省開發企業的資質管理工作；設區的市、縣（市、區）人民政府指定的主管部門按照職責分工，負責本行政區域內開發企業的審批和監管工作。
第二章 資質條件和業務範圍
第五條開發企業資質等級分為一級、二級、三級、四級和暫定資質。
第六條一級資質條件按照《房地產開發企業資質管理規定》確定的標準執行。
第七條二級資質條件如下：
（一）從事房地產開發經營3年以上；
（二）近3 年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上；
（三）連續3 年建築工程質量合格率達100％，項目竣工綜合驗收合格率達100％；
（四）在建房屋建築施工面積10萬平方米以上；
（五）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於15人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
（六）工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
（七）房地產開發項目實行了完備的房地產開發項目手冊制度；
（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率3％以下；
（九）未發生過重大工程質量事故。
第八條三級資質條件如下：
（一）從事房地產開發經營2年以上；
（二）近3年房屋建築面積累計竣工8萬平方米以上；
（三）連續2年建築工程質量合格率達100％，項目竣工綜合驗收合格率達100％；
（四）在建房屋建築施工面積4萬平方米以上；
（五）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於15人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
（六）工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
（七）房地產開發項目實行了完備的房地產開發項目手冊制度；
（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率4％以下；
（九）未發生過重大工程質量事故。
第九條四級資質條件如下：
（一）從事房地產開發經營1年以上；
（二）近3 年房屋建築面積累計竣工1萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
（三）已竣工建築工程質量合格率達100％，項目竣工綜合驗收合格率達100％；
（四）在建房屋建築施工面積3萬平方米以上；
（五）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
（六）工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
（七）房地產開發項目實行了完備的房地產開發項目手冊制度；
（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率低於5％；
（九）未發生過重大工程質量事故。
第十條開發企業（集團公司除外）名稱應當有“房地產開發、建設、置業”等字樣，體現房地產開發經營行業特徵，不得使用容易引起歧義的用語。
第十一條新設立的開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，向註冊地市主管部門申請暫定資質。
第十二條申請暫定資質的開發企業應當具備以下條件：
（一）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
（二）工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
第十三條申請暫定資質的開發企業，應當提交下列證明文件：
（一）企業法人營業執照副本；
（二）企業法定代表人的職稱證件，經濟、技術、財務、統計等業務負責人的任職文件、職稱證書和身份證，建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員職稱證書、身份證和申報日期前最近連續3個月社會保險繳納憑證和住房公積金繳存證明；
第十四條《暫定資質證書》有效期1年。經開發企業申請，審批部門可以視企業經營情況依法延續《暫定資質證書》的有效期，但延續期限不得超過3年，具體延續程序按《行政許可法》有關規定執行。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延續。
第十五條開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿30日前向審批部門申請核定資質等級。審批部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級，但最高等級不得超過三級。
第十六條開發企業在申請二級及以下資質核定或資質延續時，有關業績、人員的認定標準如下：
（一）所申報的開發經營業績應當與房地產開發項目手冊的記載一致；
（二）按照省有關規定實施住宅全裝修的項目和裝配式建築項目，經設區市行業主管部門認定真實有效的，已竣工房屋建築面積或者在建房屋建築施工面積按項目實際面積的1.2倍計算；獲得“廣廈獎”、住建部裝配式建築科技示範、住建部A級住宅性能認定的項目，已竣工房屋建築面積按項目實際面積的1.5倍計算。以上2類面積計算不疊加；
（三）開發企業負責開發建設的保障性安居工程項目，已竣工房屋建築面積或者在建房屋建築施工面積按項目實際面積的1.2倍計算；
（四）開發企業子公司的專業人員不計入持股公司，開發業績按照持股比例計入持股公司，但持股比例應大於50%；
（五）開發企業臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。返聘、退休人員最多不超過3人，年齡不超過70歲。
第十七條開發企業應當依據各自資質等級，按照下列業務範圍內從事房地產開發經營業務：
一級資質開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，按照建設部《開發企業資質管理規定》可以在全國範圍承攬房地產開發項目。
二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建築面積25萬平方米以下的開發建設項目。
二級資質可以全省範圍承攬房地產開發項目，三級資質及三級資質以下的房地產開發企業僅能在所在設區的市範圍承擔房地產開發項目。
第三章 資質申請和許可
第十八條一級開發企業資質由企業註冊地所屬審批或行業主管部門對企業有關申報材料與原件是否一致，以及企業是否存在不良信用記錄情況進行核驗，省住房城鄉建設主管部門初審，報國務院住房城鄉建設主管部門審批發證。
濟南、青島、煙臺以外的城市二級資質由項目所在地縣級以上人民政府審批或行業主管部門出具審查意見、企業註冊所在地設區市審批或行業主管部門初審，省住房城鄉建設管理部門審批發證。
濟南、青島、煙臺二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由設區市行業主管部門制定。
濟南、青島、煙臺以外的城市三級、四級、暫定資質由註冊所在地設區市審批部門審批發證，報省住房城鄉建設主管部門備案。
在省市場監管部門新註冊的開發企業，由企業註冊地所在設區市審批部門審批發證。
第十九條開發企業有下列行為（其中3-8項，近2年內受到3次及以上行政處罰）或其他嚴重不良信用行業的，資質許可機關不予批准資質核定申請；二級及以下資質存續期間有下列情形之一的，由原資質許可機關根據情節依法予以警告、責令限期改正、降低資質等級、吊銷資質等級證書等處罰；一級資質存續期間有下列情形之一的，由省住房城鄉建設主管部門提請國務院住房城鄉建設主管部門，根據情節依法予以警告、責令限期改正、降低資質等級、吊銷資質等級證書等處罰：
（一）近5年內工程質量合格率未達到100%；
（二）近5年內發生過重大及以上工程質量事故；
（三）捏造或散佈漲價信息，惡意炒作、哄抬房價；
（四）捂盤惜售或變相囤積房源；
（五）未取得預售許可證預售商品房；
（六）不符合商品房銷售條件，收取或變相收取定金、預訂款等費用；
（七）未明碼標價、在標價之外加價、捆綁搭售等方式銷售商品房；
（八）將未組織竣工綜合驗收、驗收不合格的房屋交付使用或者對不合格的房屋按合格驗收的；
（九）組織或參與非法集資，查證屬實；
（十）因拖欠工程款導致施工企業拖欠農民工工資，引發集訪、群訪；
（十一）因違反工程質量標準或疏於管理造成工程質量低劣，引發集訪、群訪；
（十二）其他違法違規行為。
第二十條開發企業申請核定一級、二級、三級、四級資質的，應當提交以下材料：
（一）資質等級證書正、副本；
（二）企業法人營業執照副本；
（三）上年度資產負債表；
（四）建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員職稱證書、身份證和申報日期前最近連續6個月社會保險繳納憑證和住房公積金繳存證明；
（五）開發項目質量保證體系及其執行情況說明，《房地產開發項目手冊》執行情況說明，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》樣本；
（六）已竣工項目的投資計劃批准（備案）文件、國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、建設工程竣工驗收備案文件；
（七）在建項目的投資計劃批准（備案）文件、國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
（八）子公司項目除提供已竣工、在建項目材料外，還需提供子公司的法人營業執照副本、房地產開發企業資質等級證書正、副本、市場監管部門出具的企業機讀檔案登記資料，以及對子公司相應項目的工程質量、信用評價、矛盾糾紛處理、業績不再重複使用等承擔連帶責任的書面承諾。
第二十一條在資質證書有效期內，開發企業的名稱、地址、註冊資本、法定代表人等發生變更的，應當在市場監管部門辦理變更手續後30日內，提交以下材料申請辦理資質證書變更：
(一)企業名稱變更
1.市審批部門的初審意見（紅頭便函）；
2.房地產開發企業資質證書變更申請報告；
3.蓋有企業公章的變更後營業執照副本複印件；
4.原資質證書正、副本原件及複印件；
5.股東會決議；
6.公司章程（或章程修正案）；
（二）法定代表人變更
1.市主管部門的審批意見（紅頭便函）；
2.房地產開發企業資質證書變更申請報告；
3.蓋有企業公章的變更後營業執照副本複印件；
4.原資質證書正、副本原件；
5.法定代表人的任職文件及身份證複印件；
6.股東會決議；
7.若公司章程明確法定代表人的具體姓名的，需提供公司章程（或章程修正案）；
（三）補辦正、副本
1.房地產開發企業資質證書補辦申請報告；
2.企業資質證書副本複印件1份；
（四）整體改制及企業內外資性質變更
1.市審批部門的初審意見（紅頭便函）；
2.房地產開發企業資質證書變更申請報告；
3.企業改制方案及主管部門的批覆文件；
4.市場監管部門出具的變更核准通知書（或原企業註銷核准通知書及新設立核准通知書）；
5.蓋有企業公章的變更後營業執照副本複印件；
6.原資質證書正、副本原件；
7.股東會決議；
8.公司章程（或章程修正案）；
（五）合併、分立、跨省異地變更
1.市審批部門的初審意見（紅頭便函）；涉及跨省異地變更的，需遷出和遷入市主管部門的審批意見；
2.房地產開發企業資質證書變更申請；涉及合併、分立的，需原資質註銷申請；
3.市場監管部門出具的變更核准通知書（或原企業註銷核准通知書及新設立核准通知書）；
4.蓋有企業公章的營業執照副本複印件（變更前、後）；
5.原資質證書正、副本原件；
6.股東會決議（含原企業和新企業）；
7.公司章程或章程修正案（含原企業和新企業）；
第二十二條開發企業合併的，合併後存續或者新設立的開發企業可以承繼合併前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。
開發企業分立的，分立後開發企業的資質等級，應當根據實際達到的資質條件，按照本實施細則重新申請核定資質等級。
開發企業改制的，應當按照本實施細則重新申請核定資質等級。
第二十三條實行開發企業資質延續制度，一、二、三、四級資質有效期為3年。
第二十四條資質有效期屆滿，企業需要延續資質證書有效期的，應當在資質證書有效期屆滿60日前，按原資質等級核定程序，申請辦理資質延續手續。
符合下列條件的企業，經資質許可機關同意，有效期予以延續：
（一）資質有效期內遵守有關法律、法規、規章，無本實施細則第十九條所列情形；
（二）管理和技術人員等滿足資質條件要求；
（三）資質有效期內，一級、二級、三級資質企業房屋建築面積累計竣工分別在30萬、10萬、5萬平方米以上，四級資質企業的房屋建築面積累計竣工1萬平方米以上或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；一級、二級、三級、四級資質企業的在建房屋建築施工面積分別在15萬、5萬、3萬、1萬平方米以上。
第二十五條對於不符合資質延續條件或者有不良經營行為的企業，由審批部門予以降低資質等級或者註銷資質證書。
因降低資質等級導致在建項目超出現資質等級承擔規模或承攬範圍的，允許企業在現有資質等級條件下完成該在建項目。
開發企業出現應當被吊銷、註銷資質證書的情形，或者有效期不再延續，但尚有開發項目未完成的，由企業註冊地地設區市審批主管部門核發暫定資質，明確限定項目開發經營，即在資質證書中註明“僅用於XXX項目開發經營，不得用於開發經營其他項目，XXX項目開發經營完畢，資質證書作廢。” 資質證書每年核定一次，直至限定項目開發經營結束。限定項目的開發經營不受暫定資質承擔規模和承攬範圍的限制。項目尚未完成竣工綜合驗收的，企業人員條件不得降低；項目有分期開發情形且下一期尚未開始實施的，不得發放施工許可，已辦理施工許可的，不得發放商品房預售許可；該企業的持股母公司和持股子公司，三年內不得晉升資質等級，從嚴審批資質延續；經調查確認企業惡意取得限定項目開發資質的，該企業記入房地產行業信用管理黑名單，企業法定代表人、相關負責人及高級管理人員同時實行行業任職限制，實行行業任職限制的人員在進入其他房地產開發企業從業時，降低再就業企業房地產行業信用等級，三年內不得晉升資質等級，從嚴審批資質延續。
第二十六條任何單位和個人不得塗改、倒賣、出租、出借以其他形式非法轉讓資質證書。
開發企業遺失資質證書，應當在公眾媒體上聲明作廢後，向原資質審批部門申請補領資質證書。
第二十七條資質證書使用國務院住房城鄉建設主管部門統一監製的證書，分為正本和副本，正、副本具有同等法律效力。
第四章 監督管理
第二十八條縣級以上審批和行業主管部門應當依照有關法律、法規和本實施細則，在開發企業資質有效期內，結合房地產開發項目手冊、企業信用信息等實際情況對轄區內企業的資質許可條件及開發經營活動進行定期、不定期檢查，每年隨機抽查率不應低於20％，以加強對企業資質的動態監督管理。
檢查中發現企業不再符合相應資質條件的，由審批部門通知企業限期改正，整改期限不少於一個月，整改過程中企業不得新申請資質。逾期不改的，由審批部門撤回其資質。
檢查中發現企業其他違法違規開發經營行為的，違法行為發生地縣級以上行業主管部門應當依法查處或轉交其他有權主管部門進行查處，並將違法事實、處罰結果或處理建議及時告知該企業的資質許可機關，同時將處罰結果記入房地產企業誠信管理服務系統。
上級審批和行業主管部門應當加強對下級審批和行業主管部門資質管理工作的監督檢查，要求改正資質管理中的違法行為。
第二十九條縣級以上審批和行業主管部門履行監督檢查職責時，有權採取下列措施：
（一）要求被檢查企業提供資質證書、開發經營業績、質量管理、檔案管理、財務管理等房地產開發經營相關材料；
（二）要求被檢查企業提供企業法定代表人、業務負責人和其他專業管理、技術人員的身份證明、職稱證書、社會保險交納憑證和住房公積金繳存證明；
（三）進入被檢查企業及其項目現場進行檢查，查閱相關資料；
（四）責令改正違反有關法律、法規和本實施細則的行為。
縣級以上行業主管部門依法對開發企業從事房地產開發經營活動進行監督檢查時，應當將監督檢查情況和處理結果予以記錄，由監督檢查人員簽字後歸檔。
第三十條縣級以上審批和行業主管部門在實施監督檢查時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，並出示執法證件，不得妨礙企業正常的生產經營活動，不得索取或者收受企業的財物，不得謀取其他利益。
有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合，不得拒絕或者阻撓。
第三十一條開發企業應當按照縣級以上行業主管部門要求，及時報送房地產開發項目手冊、企業信用信息等相關資料。
縣級以上行業主管部門應當根據國家信用體系建設的統一要求，積極加強開發企業信用管理，建立多部門聯動共享的開發企業信用管理系統，及時記錄、公佈企業的信用信息。
開發企業信用信息應當包括企業基本情況、開發經營業績、工程質量和安全、合同履約等情況。被投訴舉報查實和處理、處罰等情況應當作為不良行為記入其信用信息。
省住房城鄉建設主管部門和設區市審批部門受理開發企業資質核定、延續申請時，應當告知行業主管部門，查驗相應開發企業的信用信息，並作為資質審批的重要依據。
第三十二條開發企業取得資質後不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關係人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質。被撤回資質的開發企業，可以根據企業實際達到的資質條件，重新申請核定資質。
第三十三條有下列情形之一的，審批部門根據利害關係人的請求或者依據職權，可以撤銷開發企業資質許可：
（一）審批部門工作人員濫用職權、翫忽職守作出准予開發企業資質許可的；
（二）超越法定職權作出准予開發企業資質許可的；
（三）違反法定程序作出准予開發企業資質許可的；
（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的申請人作出准予開發企業資質許可的；
（五）依法可以撤銷資質許可的其他情形。
以欺騙、賄賂等不正當手段取得開發企業資質證書的，應當予以撤銷。
第三十四條有下列情形之一的，審批部門應當依法註銷開發企業資質，開發企業應當及時將資質證書交回審批部門：
（一）資質證書有效期屆滿未延續的；
（二）開發企業依法終止的；
（三）開發企業資質依法被撤銷、撤回，或者資質證書依法被吊銷的；
（四）法律法規規定應當註銷資質證書的其他情形。
第三十五條違反本實施細則規定，依法應當給予行政處罰的，有縣級以上人民政府審批和行業主管部門依據有關法律法規、規章的規定實施行政處罰。
第五章 附則
第三十六條本實施細則由省住房城鄉建設主管部門負責解釋。
第三十七條本實施細則自2020年3月1日起施行，有效期至2023年2月29日。2017 年2月4 日省建設廳發佈的《山東省房地產開發企業資質管理實施細則》（魯建房字〔2017〕3號）同時廢止。
