中房報記者 唐珊珊 北京報道
疫情衝擊之下，如何在復工後搶回失去的時間，諸房企全年計劃是否會因此生變成為眾投資者最為關注的問題。
4月20日15:30-16:30，藍光發展(600466)通過互聯網直播平臺召開2019年年度業績說明會。公司董事兼總裁遲峰、 董事兼首席運營官餘馳、董事兼首席財務官歐俊明、副總裁兼董事會秘書羅瑞華出席了本次說明會，並對投資者關心的問題進行解答。
問：請問遲峰總在藍光未來三年的維度上，最想改變藍光的哪些方面？體現 在規模和利潤方面能否給市場指引？如何做到這些成績？分紅比例從 35%下降 到 25%是基於什麼樣的考慮，未來的分紅政策是什麼樣的？
答：公司近幾年來發展較快，經歷了全國的擴張，但區域發展不是太均衡，城市的深耕細作和區域的資源配置需要進一步的提升，以及未來如何在千億之上更進一步贏得飛躍，對公司的人才資源和綜合組織能力具有嚴峻的考驗。基於以上兩個方面，公司下一步會在組織架構、現金流、利潤、土地儲備資源方面進行調整和提升。在團隊方面會更加成熟，全國化佈局更加合理、重要城市深耕細作、各個區域均衡發展、現金流更加充裕、利潤和規模穩步增長，從而更加從容地面對市場。
今年需要具體做以下這幾件事情比較重要。第一點，今年公司現金流必須做大做強，特別是經營性現金流；第二點，創新融資，從融資端降低融資成本，控制資產負債比率；第三點，利潤方面，銷售端加強銷售回款，加強利潤的管理；第四點，組織架構方面，公司提出了“強區域+精總部”的安排，主要應對提高區域效率，賦能區域；第五點，在戰略方面，聚焦住宅開發和物業服務，非主業推向市場。
2020年公司還是要夯基礎提能力，精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新，銷售規模穩定在Top30以內；2021-2022年公司要加速，要上一個臺階，穩中求進，實現高質量的增長。
2019年公司的分紅比例為25%，和上年相比略有調低，主要基於年初疫情影響，所以適度增加現金留存，以應對安全保障和投資機會把握方面的需要，保持財務的靈活性。在分紅方面，穩健性和靈活性相結合的原則是公司的既定方針，30%比例左右的分紅政策應該是相對穩定的，但是具體的比例需要結合當年度的情況而定，兼顧股東利益和公司長期發展。
問：今年一季度，公司管理架構發生了哪些變化？區域拓展具體變化可否更 詳細介紹一下？公司未來的拿地戰略規劃？這次疫情對公司是否有影響？
答：在管理架構上，公司提出了做強區域、精總部，區域層面加大授權， 提升效能，更加突出區域的重要度和做強的導向；總部層面精簡流程、提高專業 度，賦能區域。投資拓展方面，我們做了精準投資的安排，聚焦新一線城市、強二線城市和強三線城市，公司主要先做大做好西南，利用市場口碑向東部推進，實現各區域都有 所增長，其中華東區域增長多一些，做大做強華東區域。2020 年，我們預計區域層面達到一個比較均衡的佔比關係，讓公司在全國佈局更為客觀、精準、科學。 今年一季度，在投資拓展方面，公司還是抓住了市場的機遇，有了小小的開門紅， 為今年和明年的發展奠定了基礎。
問：未來三年公司能否保證 10%以上的淨利率和運營水平？
答：從動態來看，在過去一年多整個市場對行業的利潤是有壓力的。公司 這幾年圍繞利潤綜合目標的提升以及在業務結構方面的持續努力，有了正面的支 撐作用。雖然行業平均利潤水平有所下行，但公司在業務結構上，代工代建這類 的輕資產業務的持續提升成為穩定利潤的補充，將淨利率穩定在10%左右的水 平是公司發展的目標。
問：今年是股權激勵的最後一年，後續是否會由於公司規模擴大、人員增長 在激勵方面有更大的考慮和相關思路？
答：新的總裁到來之後，公司一直在考慮新的一期股權激勵，爭取在明年 年初能夠推出新的股權激勵計劃，對公司 2021年-2023 年有一個 3年的持股計 劃。同時，遲峰總基於對公司未來發展的信心，公告了不低於1000萬元的二級 市場股票增持計劃。
問： 疫情之下，遲峰總怎麼看待 2020年的房地產行業政策和行業走勢？
答：疫情期間，對整個行業的銷售端、經營現金流影響較大，基本比去年 減少至少兩成。但從大方向來講，中國經濟中長期向好的發展趨勢是不會改變的， 房地產中長期的供需關係也不會改變，去年是15萬億元的規模，估計今年也差不多，可能會減少 5%-6%左右，但是客戶群體以及供需關係都還在，尤其是改善 型需求反彈比較大。政策方面，“房住不炒”的基調沒有改變，中央還是希望地 產行業健康有序地向前發展。
地產對於中國經濟的重要性不會改變，公司對於地 產行業發展的信心也不會改變。下一步，行業的集中度還會進一步增強，在這種情況下，我們主要做好自己的小環境，拿對的地，做對的產品，把服務做好，把 基本功做得更加紮實，就是地產行業下一步的核心競爭力。
問： 公司今年的可售貨值和推貨情況怎麼樣，銷售計劃怎麼樣？
答：客觀來講，今年的疫情對於投資和拿地，我們認為只有時間上的影響， 沒有數量和質量上的影響。公司並沒有因為疫情改變我們在土地獲取上所堅持的 基本的原則、策略、導向、佈局等安排。公司全年的投資任務繼續按照1500億貨值的規模去做鋪排，加上截至2019年底的公司可售貨值，對 2020 年的銷售工作沒有太大的影響。 受疫情影響，全行業第一季度的銷售與前期的年度預算相比較有一部分缺口，但結合目前市場動態的變化，我們非常看重短週期，有非常好的機會在二季度至四季度去把一季度的缺口彌補起來。結合國家“一城一策”的深入實施，在不同 的地區及板塊陸續出現了一些結構性機會，公司結合自身項目情況從1個月前開 始，每一週都會對區域銷售的項目進行相應的督查調整工作，這也將成為我們持續到年底的一項固化的工作。
問：公司西南地區銷售金額下滑的原因是什麼？公司是否對於西南地區投資 機會持謹慎判斷？公司如何在競爭激烈的華東地區進一步提高市場份額？
答：公司從 2018 年下半年開始，有意識地把西南地區的佔比進行下探， 騰出空間支持其他區域更加均衡的發展，這是一個整體戰略。但是在絕對數上， 西南地區我們一定要站住。進入到 2020 年以後，結合短週期的研究和討論，公 司在 3 月份開始立馬加大了成都、四川區域的投資力度，在成都、南寧等地陸續 進行土地補充，所以西南地區銷售在 2020年以及 2021 年又會得到夯實。
華東競爭確實激烈，但是機會也是非常豐富的，我們會繼續做實華東三個獨 立區域（環滬區域，蘇皖區域，浙江區域）的平臺建設。第一，進一步夯實團隊； 第二，做更精準的市場研究，做到精準投資、卓越運營以及團隊實現能力強；第三，加大項目股權的合作。我們相信伴隨著上海總部運營的逐漸成熟，針對華東 區域的投資和後續發展勢頭會更加強勁。
問：今年的工作重點是華東區域的二線城市和強三線城市，請問管理層如何獲得比較 好的項目？公司對藍光嘉寶上市品牌降低資產負債率有哪些預期？關於地產和 金融的模式有哪些想法？
答：華東地區對於每個地產公司都是兵家必爭之地，也是公司未來戰略實 現的重要一環。首先，對於華東土地有精準的判斷，價值預判是最核心的；第二， 抓住華東的市場週期；第三，發揮在華東的資源整合優勢。公司年初就制定了戰 略，並在華東拿了幾個不錯的地，接下來公司會把華東區域繼續做大做強，做出 好的產品回饋客戶，產生溢價。 資本突破方面，我們要結合市場政策機會做好充足的準備。
嘉寶登陸港股之後最重要的是如何利用資源推動經營以及業務更上一個臺階，實現“生活藍光” 的快速發展。“A+H”對於公司發展和拓展海外平臺是非常有幫助的，相信未來 嘉寶的發展對藍光發展會起到很好的促進作用。在“人居藍光”這方面，A 股對 於房地產融資方面還是有諸多限制的，但公司會積極做好這方面業務資源和項目 資源的準備以及財務架構上的準備，如果政策面允許，公司也希望有所突破。 地產的金融屬性是非常強的。目前更多的是把握地產的自身屬性，用金融的 邏輯、手段和工具來推動發展，包括內外部資源的整合都要借鑑金融方面先進的理念。
