人間四月芳菲盡，山寺桃花始盛開。長恨春歸無覓處，不知轉入此中來。
受疫情影響，近段時間以來，我幾乎都是兩點一線，失去了很多走近一線市場的機會。在剛剛過去的一週，我用了兩天時間，走訪了河西、團泊兩大區域板塊的多個樓盤，並計劃在未來保證每週至少一天探盤日的節奏，以期為購房者提供更多買房建議。
前不久，天津先行實施對京冀“健康碼”信息的認可，推動建立三地“健康碼”信息互認機制。隨後，河北省跟進，宣佈京、津來冀人員可通過河北省“冀時辦”申領“河北健康碼”。
在天津，京津冀 “一碼通行”的消息沸騰了整個地產圈。的確，對很多天津樓盤來說，來自北京和河北省的客戶佔比一直不低，而這批購房者也恰恰是對天津最不瞭解，卻憑著一腔熱血在津購房置業的生力軍。
本文，希望可以給新天津人提供一定的買房建議和參考。
1st
賭贏賭輸 一念之間
近日，天津調低積分落戶分值，將積分申報指導分值由140分降為110分，積分指標由原來15項減為11項，取消了“納稅”和“知識產權”指標，合併了“住房”“落戶區域”“居住簽註”指標內容。
當前的天津，如同一塊誘人的蛋糕，吸引著懷揣夢想，來津淘金的購房者，他們中的絕大多數，都希望可以儘快在天津買房落戶。
因為，他們認可天津的城市地位，看好天津的未來發展，希冀著能夠參與天津的城市建設，並從天津發展帶來的紅利中分一杯羹，而這從市場數據中也能看出一些端倪：
百度大數據人口遷徙地圖表明，來自京、冀的廊坊、唐山、滄州、北京、邯鄲、保定、石家莊、秦皇島等8個城市佔到入津人口的60%以上。
在天津房地產市場中，入津購房的京冀人口早已是市場去化的主要客群之一。從「弄堂房子」後臺留言，能明顯感受到，這一部分新天津人對天津市場的不瞭解和求知慾。
“我在北京工作，過兩年會來天津發展，這幾個區域哪個更有發展潛力？”
“我現在在唐山，週末來天津，跟著中介看了一圈，這三個樓盤哪個好？”
是的，諾大的桌面上寫著大和小，一群人赤膊上陣，環繞桌前，紛紛下注。
有人押大、有人押小，眼神中寫滿期待，等著骰子落地，荷官打開盅蓋的那一刻。
那麼，問題來了，買房真的是一場豪賭嗎？誰又敢舉手無悔，願賭服輸？
2nd
天津置業 三大誤區
買房，當然不是一場豪賭，因為，沒有人敢輕易賭上全部身家。
初入天津的購房者，往往試圖通過請教在天津生活多年的親友，請他們給自己提供買房建議和參考。
其實，你的親朋好友或許瞭解天津，卻並不意味著一定了解天津房地產市場。因為樓市存在變量，多年前的購房經驗在當前市場難以適用，一不小心，就會好心辦壞事，使得你的置業方向在不知不覺中被帶偏。
在這裡，明確的告訴京冀購房者，天津房地產市場有坑，也有機會點。對於資金有限的購房者，三五年內，很可能只有一次出手的機會，如何避坑就顯得尤為重要。
其中，以下三點，是我見到新天津人最容易進入的三大購房誤區。
1）買不起市區新房，就買“老破小”
誤區：看好天津，一心想在天津買房落戶，希望未來能夠分享天津城市發展帶來的房產增值收益。想法沒錯，但是很多新天津人預算有限，不得不在環外新房和市區“老破小”之間糾結。
其實道理很簡單，具體問題具體分析。
買房建議：對小區環境和戶型設計沒有高追求，卻對距離核心商圈的距離有明確要求的，可以選擇市區二手房。但是，沒有學區或地鐵，房齡超過20年的“老破小”我勸你不要買。
2）哪裡便宜買哪裡，不看未來發展
誤區：京冀入津的購房者，往往有著明顯的地域情結。更有甚者，買房的心態是，我買房就是為落戶，住不住都不一定，花盡可能少的錢買套房，能落戶就行。
從我接觸的新天津人來說，北京購房者偏愛武清、南站，河北購房者更多傾向於選擇寶坻、團泊。
在他們看來，無論選擇哪個區域板塊，畢竟都是天津戶口，在天津買套房就是終極目標。
可是，距離近，回家方便，房價低，就足以構成全部買房理由嗎？
買房建議：這種置業觀念，僅適用於京津雙城或津冀雙城兩地跑的情況。如果計劃未來定居天津，請務必站在天津人的角度去考慮，無論未來投資還是自住，都要換位思考，城市資源的佔有一定是第一位的。
買房前，需要為你未來的生活描摹畫像，這裡有沒有軌道交通規劃，包括高鐵、地鐵、輕軌、雲巴等，現在和未來是否有學校。
乃至於周邊有哪些就業機會，這些人的收入水平如何，是城市的天花板還是地板。
這些細節都在一定程度上決定著你未來的投資收益，畢竟房子是用來住的，錢多、事少、離家近，是誰都喜歡的事。
也就是說，在天津買房，一定要站在天津人的角度，而非其他任何角度。
3）對天津一無所知，就盲目做選擇
誤區：很多來自京冀地區的購房者，對天津既陌生又熟悉，他們往往習慣於通過媒體/自媒體、中介和置業顧問的介紹去了解天津。
可是，過分放大項目的優勢，選擇性忽略劣勢是共性問題。
很多購房者對區域發展、項目情況並不完全清楚，就衝動認購，甚至直籤。
買房建議：其一，主動了解天津的城市空間架構，多和你能接觸到的業內人士交流，形成對天津樓市的基本認知。
其二，劃定購房的目標區域和意向樓盤。正所謂，兼聽則明，偏信則闇，教你一招實用技巧，到A盤詢問B盤的情況，去B盤瞭解A盤的動態，競品項目之間會定期做細緻而深入的市調。這樣一來，你一定可以從意向樓盤的競品項目獲取相對真實的信息，儘可能避免信息不對稱的風險。
其三，確定購買前，請一定實地徒步一次。請注意，這裡說的實地，不是售樓處所在地，而是樓盤所在地。很多時候，兩者有著本質區別。在上下班高峰期，模擬上下班、送孩子上學搭乘的交通工具。自駕是否堵車，堵車程度自己能否接受。搭乘地鐵，距離地鐵站800米是否舒適，徒步到底有多遠，順便感受下週邊生活是否便利。
這些問題都需要你親自花時間去作出判斷，看似瑣碎費時，卻是你最容易忽視、最懶得去做的事情，也最重要。
3rd
區域研判 三大錦囊
以上是京冀購房者進入天津最容易走進的三大誤區，下面我們梳理一下理性研判區域的三大錦囊。
1）看熱力圖
國家有胡煥庸線，劃分我國人口密度，而城市也有自己的邊界。初到一個城市，如何快速瞭解不同區域板塊的價值，很多人看完各種區域分析文章後還是一頭霧水。
其實道理很簡單，城市發展的源動力是人，有人的地方就有發展和未來，人群聚集地大概率就是價值高地。
百度地圖熱力圖是用不同顏色的區塊疊加在地圖上實時描述人群分佈、密度和變化趨勢的一個產品，是基於百度大數據的一個便民出行服務。而熱力圖作為人群流動的彙總圖，也是購房的重要參考指標之一。
初到一個城市，不妨打開百度地圖，選取圖層，先看一看熱力圖。
如果一個區域，人都沒有，你投什麼資？買什麼房？
同理，如果一個區域，人群聚集，就是你買房的入場券和底氣。
2）看軌交圖
作為重要的城市資源，地鐵的重要性毋庸置疑。政府規劃不勝枚舉，也再三重申每個區域都很重要。
但是，通不通地鐵才是實際的。有地鐵規劃，就是未來城市發展能輻射到的區域，即使現在人口不多，但隨著未來城市不斷向外擴張，發展一定不會差。
比如崑山的花橋，雖然是衛星城，不隸屬上海，但房價依然堅挺。
原因何在？因為有地鐵，可以滿足剛需人群的居住、通勤、就業需求。
目前，天津軌道交通運營地鐵1、2、3、5、6、9號線，運營里程235公里，共143座車站，覆蓋市內十區和濱海新區，連接天津機場、天津站、天津西站等交通樞紐，全面進入網絡化運營時代。全線網每天運營近17小時，日均客流穩定在150餘萬人次，最高日客流超189萬人次，中心城區公共交通分擔率達33%。
與此同時，天津正在加快建設地鐵4、7、8、10、11號線及6號線二期，在建里程達150公里，國家已批覆線路全部開工。到2024年，我市軌道交通運營里程將達到400公里以上。
因此，買房一定要關注和重視地鐵，尤其是新建和在建的地鐵線路。
3）看二手房成交價
當然，看熱力圖和軌交圖只是區域研判，如何判斷區域內的新房價格是否合理？
方法很簡單，看意向樓盤周邊次新房小區的二手房成交價。新房有溢價很正常，但是總得有個限度。 如果周邊次新房小區二手房成交價在20000元/㎡上下，那麼顯而易見，周邊新房超過25000元/㎡，價格就是過高的。
打開貝殼找房，選擇二手房，查成交，輸入小區即可查看。這個“笨方法”，看似簡單，卻比一些房產均價地圖要實用得多。
其實，任何投資，走到最後，都是自己和自己的較勁。
買不起大房，就先買小房過渡；買不起市區，就先買外環線。先上車，才有換車的資本。
而近日，市規劃和自然資源局發佈的《天津市2020年國有建設用地供應計劃》顯示，本市2020年度國有建設用地計劃供應總量5100萬平方米。
據統計，去年天津經營性房地產用地供應計劃為1100萬平方米，今年為1200萬平方米，漲幅不足10%。
與去年相比，今年最大的變化是外環內的土地供應將大增。東麗區、津南區、北辰區、濱海新區、武清區、薊州區土地出讓面積均預計減少，西青區、靜海區、寶坻區、寧河區土地出讓面積預計增加。
由此可見，天津供地計劃整體而言有增無減，天津房地產市場仍將不斷有全新盤湧現，這也將持續刷新天津置業的可選擇範圍。
最後，祝願每個新天津人都能買到適合自己的房源，勇敢而堅定地邁出自己的第一步。
