人间四月芳菲尽，山寺桃花始盛开。长恨春归无觅处，不知转入此中来。
受疫情影响，近段时间以来，我几乎都是两点一线，失去了很多走近一线市场的机会。在刚刚过去的一周，我用了两天时间，走访了河西、团泊两大区域板块的多个楼盘，并计划在未来保证每周至少一天探盘日的节奏，以期为购房者提供更多买房建议。
前不久，天津先行实施对京冀“健康码”信息的认可，推动建立三地“健康码”信息互认机制。随后，河北省跟进，宣布京、津来冀人员可通过河北省“冀时办”申领“河北健康码”。
在天津，京津冀 “一码通行”的消息沸腾了整个地产圈。的确，对很多天津楼盘来说，来自北京和河北省的客户占比一直不低，而这批购房者也恰恰是对天津最不了解，却凭着一腔热血在津购房置业的生力军。
本文，希望可以给新天津人提供一定的买房建议和参考。
1st
赌赢赌输 一念之间
近日，天津调低积分落户分值，将积分申报指导分值由140分降为110分，积分指标由原来15项减为11项，取消了“纳税”和“知识产权”指标，合并了“住房”“落户区域”“居住签注”指标内容。
当前的天津，如同一块诱人的蛋糕，吸引着怀揣梦想，来津淘金的购房者，他们中的绝大多数，都希望可以尽快在天津买房落户。
因为，他们认可天津的城市地位，看好天津的未来发展，希冀着能够参与天津的城市建设，并从天津发展带来的红利中分一杯羹，而这从市场数据中也能看出一些端倪：
百度大数据人口迁徙地图表明，来自京、冀的廊坊、唐山、沧州、北京、邯郸、保定、石家庄、秦皇岛等8个城市占到入津人口的60%以上。
在天津房地产市场中，入津购房的京冀人口早已是市场去化的主要客群之一。从「弄堂房子」后台留言，能明显感受到，这一部分新天津人对天津市场的不了解和求知欲。
“我在北京工作，过两年会来天津发展，这几个区域哪个更有发展潜力？”
“我现在在唐山，周末来天津，跟着中介看了一圈，这三个楼盘哪个好？”
是的，诺大的桌面上写着大和小，一群人赤膊上阵，环绕桌前，纷纷下注。
有人押大、有人押小，眼神中写满期待，等着骰子落地，荷官打开盅盖的那一刻。
那么，问题来了，买房真的是一场豪赌吗？谁又敢举手无悔，愿赌服输？
2nd
天津置业 三大误区
买房，当然不是一场豪赌，因为，没有人敢轻易赌上全部身家。
初入天津的购房者，往往试图通过请教在天津生活多年的亲友，请他们给自己提供买房建议和参考。
其实，你的亲朋好友或许了解天津，却并不意味着一定了解天津房地产市场。因为楼市存在变量，多年前的购房经验在当前市场难以适用，一不小心，就会好心办坏事，使得你的置业方向在不知不觉中被带偏。
在这里，明确的告诉京冀购房者，天津房地产市场有坑，也有机会点。对于资金有限的购房者，三五年内，很可能只有一次出手的机会，如何避坑就显得尤为重要。
其中，以下三点，是我见到新天津人最容易进入的三大购房误区。
1）买不起市区新房，就买“老破小”
误区：看好天津，一心想在天津买房落户，希望未来能够分享天津城市发展带来的房产增值收益。想法没错，但是很多新天津人预算有限，不得不在环外新房和市区“老破小”之间纠结。
其实道理很简单，具体问题具体分析。
买房建议：对小区环境和户型设计没有高追求，却对距离核心商圈的距离有明确要求的，可以选择市区二手房。但是，没有学区或地铁，房龄超过20年的“老破小”我劝你不要买。
2）哪里便宜买哪里，不看未来发展
误区：京冀入津的购房者，往往有着明显的地域情结。更有甚者，买房的心态是，我买房就是为落户，住不住都不一定，花尽可能少的钱买套房，能落户就行。
从我接触的新天津人来说，北京购房者偏爱武清、南站，河北购房者更多倾向于选择宝坻、团泊。
在他们看来，无论选择哪个区域板块，毕竟都是天津户口，在天津买套房就是终极目标。
可是，距离近，回家方便，房价低，就足以构成全部买房理由吗？
买房建议：这种置业观念，仅适用于京津双城或津冀双城两地跑的情况。如果计划未来定居天津，请务必站在天津人的角度去考虑，无论未来投资还是自住，都要换位思考，城市资源的占有一定是第一位的。
买房前，需要为你未来的生活描摹画像，这里有没有轨道交通规划，包括高铁、地铁、轻轨、云巴等，现在和未来是否有学校。
乃至于周边有哪些就业机会，这些人的收入水平如何，是城市的天花板还是地板。
这些细节都在一定程度上决定着你未来的投资收益，毕竟房子是用来住的，钱多、事少、离家近，是谁都喜欢的事。
也就是说，在天津买房，一定要站在天津人的角度，而非其他任何角度。
3）对天津一无所知，就盲目做选择
误区：很多来自京冀地区的购房者，对天津既陌生又熟悉，他们往往习惯于通过媒体/自媒体、中介和置业顾问的介绍去了解天津。
可是，过分放大项目的优势，选择性忽略劣势是共性问题。
很多购房者对区域发展、项目情况并不完全清楚，就冲动认购，甚至直签。
买房建议：其一，主动了解天津的城市空间架构，多和你能接触到的业内人士交流，形成对天津楼市的基本认知。
其二，划定购房的目标区域和意向楼盘。正所谓，兼听则明，偏信则暗，教你一招实用技巧，到A盘询问B盘的情况，去B盘了解A盘的动态，竞品项目之间会定期做细致而深入的市调。这样一来，你一定可以从意向楼盘的竞品项目获取相对真实的信息，尽可能避免信息不对称的风险。
其三，确定购买前，请一定实地徒步一次。请注意，这里说的实地，不是售楼处所在地，而是楼盘所在地。很多时候，两者有着本质区别。在上下班高峰期，模拟上下班、送孩子上学搭乘的交通工具。自驾是否堵车，堵车程度自己能否接受。搭乘地铁，距离地铁站800米是否舒适，徒步到底有多远，顺便感受下周边生活是否便利。
这些问题都需要你亲自花时间去作出判断，看似琐碎费时，却是你最容易忽视、最懒得去做的事情，也最重要。
3rd
区域研判 三大锦囊
以上是京冀购房者进入天津最容易走进的三大误区，下面我们梳理一下理性研判区域的三大锦囊。
1）看热力图
国家有胡焕庸线，划分我国人口密度，而城市也有自己的边界。初到一个城市，如何快速了解不同区域板块的价值，很多人看完各种区域分析文章后还是一头雾水。
其实道理很简单，城市发展的源动力是人，有人的地方就有发展和未来，人群聚集地大概率就是价值高地。
百度地图热力图是用不同颜色的区块叠加在地图上实时描述人群分布、密度和变化趋势的一个产品，是基于百度大数据的一个便民出行服务。而热力图作为人群流动的汇总图，也是购房的重要参考指标之一。
初到一个城市，不妨打开百度地图，选取图层，先看一看热力图。
如果一个区域，人都没有，你投什么资？买什么房？
同理，如果一个区域，人群聚集，就是你买房的入场券和底气。
2）看轨交图
作为重要的城市资源，地铁的重要性毋庸置疑。政府规划不胜枚举，也再三重申每个区域都很重要。
但是，通不通地铁才是实际的。有地铁规划，就是未来城市发展能辐射到的区域，即使现在人口不多，但随着未来城市不断向外扩张，发展一定不会差。
比如昆山的花桥，虽然是卫星城，不隶属上海，但房价依然坚挺。
原因何在？因为有地铁，可以满足刚需人群的居住、通勤、就业需求。
目前，天津轨道交通运营地铁1、2、3、5、6、9号线，运营里程235公里，共143座车站，覆盖市内十区和滨海新区，连接天津机场、天津站、天津西站等交通枢纽，全面进入网络化运营时代。全线网每天运营近17小时，日均客流稳定在150余万人次，最高日客流超189万人次，中心城区公共交通分担率达33%。
与此同时，天津正在加快建设地铁4、7、8、10、11号线及6号线二期，在建里程达150公里，国家已批复线路全部开工。到2024年，我市轨道交通运营里程将达到400公里以上。
因此，买房一定要关注和重视地铁，尤其是新建和在建的地铁线路。
3）看二手房成交价
当然，看热力图和轨交图只是区域研判，如何判断区域内的新房价格是否合理？
方法很简单，看意向楼盘周边次新房小区的二手房成交价。新房有溢价很正常，但是总得有个限度。 如果周边次新房小区二手房成交价在20000元/㎡上下，那么显而易见，周边新房超过25000元/㎡，价格就是过高的。
打开贝壳找房，选择二手房，查成交，输入小区即可查看。这个“笨方法”，看似简单，却比一些房产均价地图要实用得多。
其实，任何投资，走到最后，都是自己和自己的较劲。
买不起大房，就先买小房过渡；买不起市区，就先买外环线。先上车，才有换车的资本。
而近日，市规划和自然资源局发布的《天津市2020年国有建设用地供应计划》显示，本市2020年度国有建设用地计划供应总量5100万平方米。
据统计，去年天津经营性房地产用地供应计划为1100万平方米，今年为1200万平方米，涨幅不足10%。
与去年相比，今年最大的变化是外环内的土地供应将大增。东丽区、津南区、北辰区、滨海新区、武清区、蓟州区土地出让面积均预计减少，西青区、静海区、宝坻区、宁河区土地出让面积预计增加。
由此可见，天津供地计划整体而言有增无减，天津房地产市场仍将不断有全新盘涌现，这也将持续刷新天津置业的可选择范围。
最后，祝愿每个新天津人都能买到适合自己的房源，勇敢而坚定地迈出自己的第一步。
