作为居民资产中最重要组成部分，房价的涨跌总是可以引发足够多的关注。疫情对世界经济产生冲击，我们难以独善其身，于是最近出现了
“业主群一边悲叹失业，一边热切讨论房价大涨”的魔幻景观。
失业相关搜索的百度指数，近期处于高位
为了提振经济，美联储重回零利率并且展开无上限量化宽松，中国这边三月信贷数据也远超预期，单月新增社融5.16万亿元，创历史新高。
就连过去观点鲜明敢于直言的海通证券首席姜超都开始转向，一时间人们对于货币贬值的恐慌急剧升温，好像不买房不负债就吃亏了一样，但情况真的是这样吗？
2017年3月，姜超的文章标题↑
2018年1月，姜超的文章标题↑
2020年4月，姜超最新观点
调控的规律
谈到房价，我们从调控说起。这两年房地产调控特别有规则，如果是放松户口、抢人、降低交易税费，一般都可以落实；如果是降低首付、取消限购限售，即使是三四线城市都不敢，我们看到有很多城市迈出这一步后没几天又把文件撤回了。可见“房住不炒”的仍然是目前房地产市场的指导思想。
春季容易躁动，楼市也是如此，2018和2019年的春季，不少热点城市（尤其是北京和上海）也曾出现“小阳春”，但那两次力度不够、持续时间不长，最终没能扭转下行趋势。如果我们看一下北京房价和调控历史就会很清楚，在二套首付比例较高且启动“认房认贷”的时间区间里，北京房价从来没有过大涨。而历史上每次取消“认房认贷”和降低首付比例，都是相应一轮大涨的导火索， 上海与其他热点城市同理。
北京房价与调控 2006-2017
我们就回溯一下，2015-2017那一波先后遍及全国各城市的房价暴涨究竟是怎么出现的。
2014年底到2016年初，中国
连续六次降息、连续六次降准、各城市降低首付、房贷利率打折、就连北京在2015年都处于关闭认房认贷而且二套房首付只需40%的宽松状态，这明明就是在鼓励大家去买房啊，这种情况下房价不涨才怪了。从上面那张北京房价与调控图中，我们可以明显地感觉到房地产信贷的力量有多强，过去多年房价涨幅远超租金，根源于就在于信贷：房价可以加杠杆，房租不能加杠杆。广州与深圳的租金回报率从2004年的7%左右下降到目前的约1.5%。
随着房价基数的提高，已经有越来越多城市的房产交易依赖于置换链条，因为二套房首付都要六成以上，在不卖旧房置换的情况下，能拿出六成现金买房的人比例很低。而对于买他们旧房的年轻人来说，房款不是卖房所得就是“六个钱包”，可能又牵扯到另一宗异地的二手房交易，这是一个很长、范围很大的链条，是否流畅运行就看房贷是否严格。在2015-2017房价大涨的几年里，不仅首付比例低、不认贷、利率打折，就连申请房贷的材料都可以伪造，一个月入1万的人，800块找中介就可以开出月入4万的假流水，这个流水不是假的，是有某个银行的盖章和业务员签字的，背后有多少交易和内幕，我们就不知道了。其实这样不奇怪，如果不用假收入证明，一线城市99%的人就没法申请按揭了。
从国家的表态来看，流动性是要释放的，但还是不想流动性进入楼市。在现有的调控下，寄希望于又一轮的全国范围房价大涨肯定会落空。个别城市的个别片区在各种另类加杠杆的骚操作下带来的繁荣不可持续，在这些地方入场要做好站岗的准备。
防止房价大起大落
2017年及其之后，我们经常在有关房价的新闻中看到一句话，那就是“防止房价大起大落”。
你是不是觉得有点奇怪呢，2017年之后大多数城市刚刚经历完短期翻倍式的上涨，那么这个时候提“防止大起大落”，重点是防大起还是防大落呢？“防止大起大落”这句话如果在还没有大涨的2015年初说起，结果显然会很不一样。
我们再往前看一看，其实“防止房价大起大落”在2008年初也曾提过，那个时候国际金融危机开始影响到中国，热点城市房价在2007年猛涨一波后，终于在2008年出现了下跌的苗头，由于当时还没有限购和限售等控盘和降低波动的措施，市场遭到了很大的下跌，从2007年的高点到2008年底，北上广的房价平均下跌了20%，深圳更是下跌了超过30%。
2008年1月的一则新闻标题：要防止房价大起大落
所以，我们不要误会调控的用意，调控并不是要让房价大跌，而是要房价稳定或理性缓慢上涨。有调控在，房价下跌的概率只会更小。
之所以现在用严格的措施调控，并且强调“房住不炒”，我认为不是不想让它涨，而是不敢让它涨。就像我们吹气球，一旦吹到很大就不能再吹，否则气球会炸。杜绝炒房的初衷其实是为了保护市场，避免风险进一步积累，以时间换空间，等居民收入和其他物价缓慢上升到匹配程度时，泡沫自然被消化，可是要做到这点的确不容易。
如果居民收入、产业发展、城市化等多因素允许这个气球继续吹的话，我相信这个气球还会吹下去，但现在显然还没到这个时候，前一轮积累下来的风险还远远没有消化完。
放水与房价
前两天有个朋友跟我吐槽说，他在2005年入职时某家股份制银行时月薪就有9000元，那时可风光了，当时他一个月工资可以在二环买一平米房子，但他现在的工资是1.5万，还不到二环内0.2平米的房子，感觉自己很失落....
这就说明了一个问题，放水没有放到购房者的口袋里，对房价就没意义。总有人一谈到自己的房价信仰就一定要提放水，搞得好像央行真的在直升机撒钱似的。既然有这么多水，你的收入增加了没有？资产价格泡沫的前提是信用扩张，这样流动性才能传导至实体经济和资产端。否则，就是资金在银行的资产负债表内空转，“宽货币”难以传导到“宽信用”。
这里需要通俗地解释一下什么叫“宽货币”，降准就是一个典型的“宽货币”，准备金率下调使得银行可贷资金量增大，这时候就需要贷款申请者来贷款，从而实现“宽信用”。
比如普通购房者申请房贷就是一个典型的信用扩张，所以“宽信用”是需要市场配合的，如果你没有购房需求、或者没有首付款和月供能力，那就不会申请房贷。对于企业也是同样的道理，如果企业对未来发展预期保守，就不会进一步增加规模，贷款需求减少，银行那么多钱等着放出去，但贷款的个人和企业并没有变多。
这其实是过去两年多的状态，2018年初时，货币政策开始从稳健中性转向稳健，说白了就是比之前宽松了一点，于是2018年我们经历了四次降准、后来2019年又进行了三次降准，但是全国楼市不为所动。就是因为首付比例、认房认贷等口子没有打开，“宽货币”传导“宽信用”不畅。
很多人说M2（广义货币供给）推高了房价，但M2和房价的关系其实是相反的。房贷是拉动M2上升的重要动力，比如：一个人拿150万作三成首付去加杠杆买500万总价的房子，他拿出了150万现金、卖房的业主拿到了500万现金，这次交易瞬间就在市场上新增了350万的货币。所以准确来说：是普遍的加杠杆和过于宽松的信贷环境推动了M2的增加，而M2的快速上升又反过来强化了资产价格上涨的预期。
2017年3月中国的M2是159.96万亿，今年3月是208.09万亿，可今天京沪房价比三年前整体下跌10%-15%。
我们再看看其他的例子，日本东京都市圈是世界第一大都市圈，人口从1991年的3200万人口增长至目前的3800万，同期日本在经济停滞的情况下M2增长了110%，放水毫无底线，以至于到今天日本长期负利率+量化宽松，但东京房价还不到1991年的一半。
日本六大都市房价指数 1986-2010
2020节点年
在对赌房价的时候，不要忘记常识。
突如其来的疫情让我们发现2020这个庚子年似乎与其他年份与众不同，对楼市来说，今年的确也具有节点意义。简而言之，2020年是老龄化加速之年、城市化放缓之年、金融周期见顶之年。这三大长期压力对房价构成难以消除的影响。
说到人口结构，这可能是确定性最强而且最难以改变的事，毕竟现在生一个孩子出来，也要二十年时间才能进入社会。目前我们的人口结构与1990年的日本高度相似，1990年后日本发生了什么呢？日本的老龄化加速了、通胀降低了、房价下跌了。
日本1990年人口结构（左）与中国2020年人口结构（右）
说到城市化，2019年末中国的城市化率是60.60%，比2015年的56.10%增长了4.5个百分点，也就是说最近四年平均每年的城市化率增加1.125%，其中2018-2019年增加了1.02%。无论是近四年还是近一年，它们的速度已经显著慢于2000-2015年的城市化平均速度：2000年至2015年，中国城市化率从36.22%增加至56.10%，15年增加了20%，
那段时间中国的城市化率平均每年增加1.33%。
中国城市化率 2000-2015
为何城市化速度开始放缓了呢？因为中国城市化率已经到一个相对中国国情来说比较高的水平了。从世界各国来看，国家纵深越大、城市和人口越多的国家，城市化上限都相对更低，比如美国城市化率约80%、日本90%，中国最终的稳定城市化率可能在70%-75%之间，现在已经是60%+了，增长放缓很正常。
另一个值得思考的是：城市化利好房价，但高房价却利空城市化。农民进城容易买房难啊，不说一线城市平均6万/平米的房价，即使是三四线和县城，房价上万/平也是很常见的，一百平米的一套房就是100多万，算三成首付30万，30年按揭5%利率，月供也要3758元，你知道我们国家农村人均可支配收入是多少吗？是1.6万元/年，注意，是年。你让他去城市接盘，他既不想接也接不住啊。
说到金融周期，这些年来居民杠杆率一路上升，到2019年底时达到55.8%，居民杠杆率的含义是指居民总债务/GDP的比值，虽然这个数字低于美国以及不少发达国家，但考虑到中国可支配收入占GDP比重较小，所以实际上的居民债务压力是不可小视的。再者，由于大多数国人只舍得在买房上借债，所以中国居民债务中绝大部分都是房贷，中国房贷与居民收入之比已经高过大多数国家。一般来说，发展中国家的居民杠杆率往往都小于发达国家，因为发展中国家社会保障相对不够完善，居民需要更多的储蓄更少的负债来应对可能出现的用钱需要，这也是过去我们储蓄率那么高的重要原因之一。
2017年时，中国居民债务是2007年时的近9倍（现在更高），可支配收入是2007年的2.3倍，这种分化是不可持续的。
中国居民收入与债务（定基2007年=100，红色为收入、粉色为债务）
在这个全球比赛放水的背景下，持有现金的确无法做到资产最大化，但比起潜在风险已经很大、会带来高额负债的房产，现金至少可以保证你在这个困难时期的基本生活，同时可以让你在未来随时抓住一切机会。
如果我们现在就想投资，怎么办？
选项太多了，我们完全可以根据自己的风险偏好，用一些硬核的避险资产（黄金ETF、美债）和风险资产（估值合理且公司优质的指数基金）进行组合。水往低处流，放出来的水会抢先流向低估值的好资产去。但要注意，在目前全球经济面临挑战、就业和收入受到威胁的时刻，不要负债投资、不要负债投资、不要负债投资，重要的话说三遍。
房贷与车贷违约率
对于房产而言，短期没有以取消“认房认贷”、降低首付、利率打折等为代表的信贷宽松，长期又面临老龄化加速、城市化放缓、金融周期见顶这三方面难以改变的趋势，很难让人感到乐观。
投资决策的本质是考察潜在机会是否大于潜在风险，如果是，投资就是合适的。如果我们为了满足自己的投机心理，不惜冒险一搏，房价涨了可能难以变现、也无法提升阶层；可一旦房价不涨甚至下跌，或者自己的工作和收入遇到问题，面临的就是断供、破产等不可承受之重。也就是说，一旦赢了不过瘾、一旦输了赔不起，我们此时此刻在楼市上面临的潜在收益和风险已经完全不成正比，不值得下注。
与其这个时候与其跟风押注，不如珍惜和坚守自己的工作，
逆境适合实干、不适合投机。
