第
97期 ｜ 2020/4/11
本文由《每日經濟新聞》與騰訊新聞聯合出品，首發騰訊新聞。
環比超20倍！
被壓抑兩個月的購房需求在杭州驚人爆發。而數據顯示，這種以“零成交”為座標的需求強勢反彈並非發生在一個城市。
就在第一季度的最後兩個交易日，武漢持續了68天的房地產“零成交”被打破，市場交易按下恢復鍵：3月30日當天成交50套、31日成交24套，隨後成交量逐日放大，4月3日便突破百套達到130套。
在真正產生分化的3月，儘管全國50城新房成交量同比下降超40%，第一季度成交量創10年新低，但依然有杭州的絕地反彈，成交面積環比增幅2363.75%，“萬人搖”重現江湖；深圳續寫富豪故事，成交面積環比增幅279.91%，4200萬元起價豪宅當日秒清。與此同時，一線城市土地出讓金同比漲超4成，成交樓面均價同比漲超3成；第一季度房企境外融資淨額1162億元創下歷史次高值。
相比之下，房企們第一季度錄得的業績有些慘淡，目標完成率均值僅13%，只能謹慎地公佈10%左右的業績目標；拿地總面積跌去3成，一些頭部企業拿地金額從幾百億元速降至幾十億元。
3月杭州新房成交面積環比大漲2363%
第一季度全國房地產市場在疫情衝擊之下顯著縮量，但依然有城市出現復甦大反彈，深圳和杭州錄得了驚人的環比數據。
一線城市中，據中原地產，3月深圳成交3152套，成交面積環比上升279.91%，同比微升6.27%。其中，南山太子灣雲璽大廈，總價4200萬元起豪宅開盤當日秒清；沙井萬科星城3月7日啟動認籌，288套公寓去化率100%。但後續供應量略顯乏力，可售面積為261.23萬平方米，僅較2月上升0.65%，共有6個新增預售項目，有7個樓盤入市（中原數據）。
北京在供應量方面更為窘迫。據中指數據，北京在2019年最後兩個月集中入市了一批項目，同時大量需求得以集中釋放。但今年1月起，獲批套數開始走低，2月646套、3月2132套，推盤放緩客觀上造成了北京回暖發力。3月北京成交面積僅17萬平方米，環比增幅21%，同比下降67.48%。
3月全國主要城市成交情況 數據來源：中指院
新一線城市中，杭州反彈力度令人驚訝——環比增幅2363.75%、同比增幅75.13%，3月共成交2018套。若將含蕭山、餘杭、富陽、臨安等納入統計的話，杭州3月共銷售7235套，銷售額高達334億元（中指院數據）。據不完全統計，3月杭州新入市項目60餘個，其中不乏網紅盤和“萬人搖”，市場閃電般回暖，加之企業繼續加大推盤節奏，4月成交數據有望延續火熱。
成都、昆明、合肥等城市成交穩步放量。據克而瑞，成都近郊的江口水鎮項目3天到訪量超千組；“萬人搖”項目重現——恆大天府半島中籤率不足1.5%。
不過整體來看，全國房地產市場縮量明顯。據中指院初步統計，第一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為2011年以來同期最低水平。
大部分城市幾乎都經歷了1月略有下滑、2月受疫情影響大幅下跌的過程，形勢最為嚴峻的2月，50城成交環比跌幅均在70%以上。隨著國內疫情得到有效控制，疊加多地出臺穩市場相關政策，真正產生分化的是3月——大部分城市交易規模低位回升，整體仍不及去年同期，同比下降超40%。
與此同時，全國百城商品住宅價格累計漲幅也探至近5年同期最低。
根據中房指數系統對100個城市的全樣本調查：第一季度，百城新建住宅價格累計上漲0.18%，下探至2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個百分點。
武漢某售樓處重啟 每經記者 曹炳梵 攝
3月13城二手房成交量環比增長381.2%
受春節和疫情影響，前兩個月全國範圍內二手房需求均大幅減少。進入3月，各省市陸續恢復房地產中介線下帶看業務，買賣雙方入市意願增強，價格環比止跌。
3月，易居研究院監測的13個城市二手房成交量為5.1萬套，環比增長381.2%，但同比仍然下降28.6%。整個第一季度13城僅成交11.3萬套，同比下降29.1%。
從具體城市來看，13城中除南京和深圳外，其餘城市二手房成交量均出現了不同程度的同比下降。不過這並不意味著深圳、南京兩地出現小陽春。回看2019年3月數據，兩城二手房市場未出現小陽春，成交量基數低，因而同比數據表現為大幅度上漲，南京86.0%，深圳64.2%。
數據來源：中指院
而第一季度再度加碼人才政策的蘇州情況恰恰相反，3月蘇州二手房成交量為4623套，同比下降 21.7%。從歷史數據來看，2019年4月前後蘇州二手房市場曾掀起一波小高潮，因此儘管出現反彈，但同比表現並不明顯。
成交價格方面，據諸葛找房，3月100個重點城市二手住宅市場均價為15097元/平方米，環比微漲0.08%，同比上漲0.90%。
100個城市中，3月均價上漲城市55個、下跌城市44個、持平城市1個，漲跌城市數量基本與上月持平。從環比漲幅前十的城市情況來看，漲幅較大的城市以珠三角、長三角、海峽經濟圈和東北城市的二線、三四線城市為主。
其中，承德、廣州和長春分別位居漲幅榜前三甲；跌幅較大的城市主要以長三角、珠三角經濟圈和中部城市的三四線城市為主。其中，唐山以2.64%的跌幅位居第一；吉林和鞍山分別以2.10%和1.85%的跌幅緊隨其後。
一線城市二手住宅均價60055元/平方米，環比小幅下跌0.18%。4個城市中依舊僅深圳環比上漲，其餘城市均下跌，其中上海環比下跌0.65%，跌幅最大；同比變化來看，北京跌幅最大，同比下跌6.62%。
但受疫情影響較弱的城市市場活躍度正在逐漸恢復，並有望帶動均價上漲。記者觀察到，3月以來上海二手房持續保持熱度，核心區域不僅諮詢及掛牌量重新回暖，在反彈和小陽春的預期下，價格上也現大幅鬆動。
一線城市第一季度土地出讓金同比增加逾4成
第一季度，全國土地市場普遍熱度減弱，但土地價格還是呈現穩步上升態勢。
據中指院數據，第一季度，全國300個城市成交樓面均價為2325元/平方米，同比上漲11%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為4851元/平方米，同比上漲20%。
第一季度全國300城土地交易情況 數據來源：中指院
從城市維度看，投資迴歸熱點城市的趨勢漸漸清晰。第一季度一線城市的土地出讓金、樓面價、溢價率都呈現出上漲趨勢。前3月土地出讓金為1710億元，同比增加42%；成交樓面均價為9092元/平方米，同比上漲31%；平均溢價率為9%，較去年同期上漲2個百分點。
成交方面，第一季度，10個重點城市成交總量同比減少19%，宅地出讓金總額為2608億元，較去年同期上漲9%。一線城市宅地成交量同比下行，季度收金同比上漲超4成，其中北京收金672億元居首位。
3月，10個重點城市中除北京外均有住宅用地成交，武漢以106萬平方米成交量居首。1～3月，重慶、杭州、上海、武漢、成都5城市的成交量超過去年同期，重慶、上海、杭州分別以228萬平方米、197萬平方米、136萬平方米的成交量排名前三位。
一線城市中，北京反彈較大。
3月北京住宅用地推出樓面均價為46298元/平方米，較上月每平方米增加18453元，量值為近一年來峰值。
北京某待建地塊 每經記者 王佳飛 攝
值得留意的是，第一季度北京住宅用地推出樓面均價為32633元/平方米，同比上漲89%；成交樓面均價為37057元/平方米，同比上漲81%。第一季度，北京不限價宅地佔比明顯增多，成交的16宗宅地中共12宗未對銷售價格進行限制，此類地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價同比走高。
不過整體來看，第一季度全國300個城市共成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬平方米，同比減少23%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1203宗，同比減少13%；成交面積6000萬平方米，同比減少25%。
第一季度房企境外融資淨額1162億元創下歷史次高值
第一季度是傳統融資窗口期，房企通常會選擇在這個時間段密集完成全年大部分融資計劃。2020年，儘管房企銷售基本面受到影響，但由於全球開啟資金寬鬆週期，房企的融資境況反而要稍好於往年。
貝殼研究院數據顯示，第一季度房企境內外債券融資合計約3944億元，同比增長5%。中指院數據顯示，第一季度房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增長1.7%，均錄得近年同高值。
一個顯著變化是境內債。華泰證券數據顯示，2020年3月發行規模1180億元，創出2016年7月以來新高，同比增長48%；3月淨融資額達到829億元，創出2016年9月以來新高，連續5個月為正。第一季度境內債發行規模1956億元，同比小幅下滑0.4%。
第一季度，多家房企大額公司債獲得放行，還有多家房企在申請大額髮債的路上。2月20日碧桂園85.38億元公開發行公司債，2月27日陽光城80億元小公募公司債，2月28日萬科90億元公司債等均獲通過。
3月3日，建發股份兩子公司擬發債融資共80億元；3月18日，榮盛發展擬申請發行120億元公司債券；3月24日，世茂45億元債券利率確定，最低3.23%；同日雲南城投集團擬發35億公司債等，境內債熱度不減。
境外債則走出先熱後冷的行情。1月創下發行量歷史新高之後，3月中下旬又因為肺炎疫情引發中資美元債市場大幅波動，從而導致境外債發行量縮減。據Wind，3月房地產境外債發行規模為403億元，環比增長57%，同比下滑9%。整體來看，第一季度境外債發行規模依然保持正增長，達到1947億元，同比增長0.5%。
據華泰證券統計，由於房企今年1月境外債發行量創下歷史新高，第一季度發行規模依然保持正增長；淨融資額1162億元，創下歷史次高值（歷史最高是2019年第一季度的1410億元）。
隨著大環境改變，今年一季度房企的融資成本也普遍有所回落。海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個基點；信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環比降低1.16個百分點；信用債3月融資成本4.21%，環比略增0.14個百分點。
具體來看，優質房企依然受益最多，房企之間分化明顯。據華泰證券統計，優質房企（AAA房企）平均發債利率已經低至3.25%，低於2015～2016寬鬆時期的最低點3.28%；而AA+房企、AA房企的發債成本分別為4.94%、4.90%，環比分別上升97個基點、71個基點。
第一季度目標完成率均值僅13% 房企以價換量搶跑市場
今年第一季度房企的銷售額在疫情衝擊下普遍不容樂觀。克而瑞數據顯示，3月TOP100房企單月實現全口徑銷售金額7690億元，單月業績規模同比降低17%；從累計業績來看，第一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降也近20.8%。
數據來源：中指院
頭部房企同樣未能倖免。第一季度，碧桂園實現權益合約銷售額1008.8億元，同比下降15.9%；萬科合同銷售金額1378.8億元，同比下降7.7%；融創累計合約銷售金額約達617.6億元，同比下降22.7%。
四巨頭中，僅中國恆大一家在降價促銷的營銷策略下實現增長，第一季度錄得銷售額1473.7億元，同比增長23.2%。
銷售額表現不容樂觀，銷售目標完成率同樣受到影響。據中指院，第一季度大部分房企銷售目標完成率均在13%以下，在22家公佈的房企中僅有2家企業完成率超過了15%。其中僅恆大完成了年度銷售目標的20%以上，而綠城、旭輝、弘陽、首創均不到10%。
這一數據也遠低於去年同期。2019年一季度，房企銷售目標完成率均值為18.3%，大部分房企的銷售目標完成率均在25%以下，在41家公佈的房企中有14家企業完成率超過了20%。
今年，多數房企提出的銷售目標不僅增速大幅下滑，部分房企出於謹慎考慮暫停對2020年提出銷售目標，還有個別房企下調銷售目標。整體來看，房企今年目標增長率基本在10%左右，較2019年進一步放緩，且均低於2019全年業績同比增速。
融創中國2020年銷售目標為6000億元，同比僅增長8%左右，而過去3年，融創中國銷售額增速均在20%以上。華潤置地2019年銷售額增幅為15.1%，但2020年定下的銷售目標是2620億元，同比增長也僅8%。
新城控股則基於4000億元可售貨值提出了2500億元銷售目標，同比下降7.68%。2019年新城完成了2708億元銷售額，超額完成2700億元目標。首創置業也調整了今年的銷售目標至800億元，而去年首創簽約額就已達到808.1億元。
較大的資金壓力和對未來的不確定性，令部分房企選擇以價換量。最明顯的是中國恆大，去年全年，恆大合約銷售均價為10281元/平方米，而今年第一季度，恆大的銷售均價滑至8879元/平方米。
恆大自今年2月13日起率先實施全國所有樓盤“網上購房”，提供網上VR看房、網上選房、網上購房等一站式服務，以及最低價購買、無理由退房、多重購房優惠等權益使得恆大在市場情況相對低迷的情況下能夠搶佔先機。
融創的銷售均價也有明顯下降，其前3個月銷售均價為13620元/平方米，而去年全年，融創的銷售均價定格在14380元/平方米，即使有結構性推盤因素，融創以價換量的趨勢依然明顯。
據中指院1～3月房企銷售業績榜測算
遏制大反彈 房住不炒紅線未松
第一季度，隨著全球大環境的改變，供應端及需求端政策稍有鬆動，但房住不炒的基調不會被改變。
3月27日，中央政治局會議定調積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。會議強調，要加快釋放國內市場需求，在防控措施到位前提下，要有序推動各類商場、市場復工復市，要擴大居民消費，合理增加公共消費。
多家機構均預測2020年房地產信貸政策中性偏積極，堅決遏制房地產金融化泡沫化，嚴防信貸資金過度流向房地產市場。
同時，國務院將農用地改建權下放至地方政府，意味著土地審批權將由中央集中式轉向地方精細化管控，更利於緩解核心城市供地緊缺的現狀。
各地政府也“因城施策”，措施不斷。
3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發佈《關於支持房地產開發企業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施》，全力支持房地產開發企業開工復產。此外，非武漢市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社保或個稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續繳納，補繳時限不超過6個月。
截至目前，約50個省市在供給端出臺了利於房企運營的扶持政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理後延開竣工時間、降低房屋預售條件、為企業減稅降費延緩繳納期限等內容。
與此同時，銀保監會多次強調要堅持房住不炒定位，防止資金違規流入房地產市場。1月3日，銀保監會發布《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，指出
銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場。2月21日，中國人民銀行舉辦2020年金融市場工作電視電話會議，要求保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
3月3日，中國人民銀行舉辦金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會，再次強調堅持“房住不炒”的定位；3月22日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上，銀保監會表示堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產市場平穩健康發展。
海南省則再度升級“全域限購”，並限定即日起本地居民限買第三套房、新成交商品房地塊須現房銷售，成為疫情下首個限購收緊的區域。
而就在4月9日晚，深圳市南山區住建局發文嚴禁惡意炒作哄抬房價，遏制“喝茶費”“更名費”進一步蔓延。如前所述，剛剛過去的3月，深圳房地產市場錄得了多項超高反彈數據。
中指研究院方面認為，短期行業政策環境在不違背“房住不炒”主基調的前提下仍存優化預期，預計第二季度房地產市場供需兩端將逐漸恢復，價格保持平穩。
記者手記丨沒有一個寒冬不會過去
在中國商品房發展史上，2020年是一個值得記載的年份。成交跌至冰點、市場前景一度不明朗，房企紛紛開啟“現金流”保衛戰——房地產行業在經歷過非理性狂熱之後，這場“壓力測試”恰逢其時。
低谷是暫時的，復甦很快來臨。隨著“復工復產”逐漸推進，各地的房地產市場漸漸有了生氣，土地投資迴歸正常，住宅成交也恢復熱度，房企融資保持平穩，一切正在往好的方向走。
這或許是房地產行業新篇章的啟幕之時。許多如今活躍的房企成立時間不過20年，短暫的市場波動，正是它們迎接挑戰、抓住機遇的時候。如今“穩”字當頭，房地產行業也開始沙裡淘金，能夠活下去、活得好，活得久的企業正在顯示它的底色與實力。
沒有一個春天不會來臨。當熬過了寒冬，房地產行業將在“房住不炒”的主基調下，行穩致遠。
記者：包晶晶 吳抒穎
編輯：陳夢妤
視覺：李世強
排版：陳夢妤 羅微楊
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