編輯：淘太狼
買房路上，能攔住你的不是錢，而是資格！
近期諮詢廣州限購區買房資格的朋友很多，今天統一進行回覆，希望在置業路上，能對大家有所幫助！
開始本週答疑進行時！
政策解答篇
Q1、沒有名額，如何在黃埔買房？
眾所周知，黃埔買房需要戶口或社保滿五年才有購房資格。
下面介紹兩種方法可助購房者擺脫名額的束縛。
其一，與此前南沙的操作手法相似：
1、購房者與開發商簽訂協議。
2、開發商可為購房者保留房源5年時間，期間為購房者連續繳納廣州5年社保或5年稅單，直到滿足廣州購房指標。
3、購房指標下來之後，再為購房者辦理網簽過戶到自己名下。
4、5年期間也有一次轉名的機會。
至於付款方式，每家樓盤各有不同，但基本都是在數年內，通過季度分期方式付清全款。
其二，通過人力資源中介公司等渠道辦理廣州戶口或者黃埔區人才綠卡，從而獲得購房資格。
Q2、這種購房方式會不會存在什麼風險呢？
存在一定風險，但風險總體可控。
其一、開發商跑路或者項目爛尾的概率很低（黃埔基本都是大牌開發商操盤，資金實力雄厚）。
其二、有朋友擔心5年內購房政策再次發生變化。目前來看，5年社保的限購力度已經非常大了，基本不可能再加大調控，有的話也是往寬鬆調整。
Q3、平時去鄭州出差比較多，發現其3環以內的城中村都完成了改造，而南方城市，比如廣州深圳，還囤積了大量的城中村，並且改造難度很大，請問大量的城中村地區對於周邊的房地產市場以及城市的發展的影響，有利還是不利？謝謝！
這個問題比較複雜哈，簡單談談我的個人看法。
1）廣州、深圳等南方城市更尊重市場機制，因此和政府力量更強的北方相比，城中村拆遷難度會更大一些。
2）城中村拆遷速度較慢，總體來說對周邊房價有利。因為一方面減緩了土地和住宅的市場供應量，另一方面由於拆遷成本比較高，這些城中村將來拆遷重建後又往往會成為豪宅，從而拉昇區域房價。
3）對城市發展來說，有利有弊。有利的一面是為大量年輕人提供了廉價租房的機會，讓他們可以留在城市。不利的一面是減少了普通住宅的供應，導致房價過高，長遠來看會制約城市發展空間。
樓盤解答篇
Q1、新塘的招商臻園還有品秀星圖，選哪個?
先說結論，強烈建議選擇品秀星圖：
1）招商距離新塘地鐵口1.5公里的直線距離，實際步行遠遠不止。品秀的開發商就是廣州地鐵，自家資源。
2）招商更近萬達廣場、合生匯、永旺夢樂城等大型商場，相比於地鐵距離（剛性需求），這個優勢可有可無。品秀周邊還是村落狀態，這一點不敵招商，但是也可以視為項目未來價格拉昇的基礎。況且，品秀未來小區內將配建2.5萬方商業體。
3）品秀星圖的學位更優質一些，也就是說，交通+學位兩項最重要的利好，品秀都贏了。
4）招商大戶型為主，品秀星圖戶型選擇更加豐富一些，戶型方面沒什麼特別大的差異，看個人需求而定，但儘可能避開16-19棟的住宅，存在噪音隱患。
Q2、1.珠江花城三期；2.保利天匯二期；3.富力茅崗舊改一期；4.瀝滘珠光舊改一期。
五萬均價情況下，估計年中之後有以下一手房選擇，您傾向於哪個，能排序一下嗎？
1）保利天匯＞瀝滘珠光舊改＞富力茅崗舊改＞珠江花城三期
2）保利天匯二期：位於智慧城奧體板塊，天河未來發力之地，周邊規劃的業態和配套都較為豐富，而且有天河難得的稀缺小戶型，無論是投資自住均可，值得長線持有。
3）瀝滘珠光舊改：仍在建設中，暫未開盤。從位置上看，屬海珠老城區，近三號線瀝滘站。
根據規劃，未來起建臨江高層住宅，預計景觀性不錯，以及有商業中心、公園、寫字樓等加持，商住氛圍應該可以，但價格可能稍高。
可待開盤後詳細驗證。
4）富力茅崗舊改：整個項目身處黃埔臨港經濟區和天河金融城的交匯處，但本身比較偏僻，受輻射程度較弱，而且離地鐵有一定距離，各項配套兌現也須假以時日。
5）珠江花城三期：屬於油制氣廠修復地塊範圍，交通、配套、學位都有明顯硬傷，周邊有廣本工廠和石化工廠，存在環境汙染可能性，慎選。
Q3、背景： 先生在越秀流花路上班，我們現在在翠城花園有一套2房，最近看了廣鋼的保利東郡複式，要600萬，我們只能賣一買一，而且女兒明年就要入讀小學，有可能時間上趕不上讀華師府小，請問有什麼好的建議？
需求：我們主要是想換一個朝向好的三房，請問我們是換到廣鋼好些，還是在海珠區換二手（如自住的翠城花園，可逸豪庭，江南新苑等）。
建議新房排在前面。
一般來講，今年是上車比較好的節點，對買方是有利的，能夠得上就不要錯過。
保利東郡的戶型、配套、環境符合改善定位，就是學校不一定來得及，這一點我們可以幫忙問問開發商能不能操作。
如果想穩妥上學，最理想的選擇還是二手房，但目前海珠好一點的學區改善基本去到6萬，跟新房價格其實也差不多。
在同等條件下肯定首選一手，畢竟新房自住也會舒服很多。
Q4、我公司在芳村，女兒一歲，未來以教育為主考慮置換，或者加購。請問保利東郡整體如何？我的預算800以下，芳村一帶是否有更優選擇？
在芳村，廣鋼已逐步進入成熟期，整體相對較好。
保利東郡具有靠近地鐵和商業規劃以及有華師附小加持的優點，整體不錯。
在芳村，有一些優質的二手樓盤可以留意，如城啟·荔港南灣（掛牌600萬），有望江戶型，周邊教育配套也不錯，有西關廣雅實驗、華僑小學、環翠園小學等。
或者800萬選擇挺進天河北，保值能力穩，教育資源也不錯。
