一、關於返租回報
（一）返租回報的概念
商業地產項目有一種最頑固的死法叫返租到期死。什麼意思，這裡先讀懂一個概念--返租回報。在商界中，很多房子被開發公司以返租回報的形式賣出去了，鋪子賣出去了以後，他再把買了商鋪的業主的房子租回來，他再統一做經營，這叫返租回報。
（二）返租回報模式在商界中的概況--返租到期死
而返租到期死在商業地產中堪稱最頑固的死法，為什麼是這樣一個概況？通常來講，100萬的房子按照10%的返租回報，這租期便是10年。假設這個商場可能有1000個業主，等到10年到期後，你是否有把握把1000個人手中把鋪子租回來，再者如果10%的租金商場是否還能扛得住？這種返租回報的模式會產生一系列的疑問和問題。基本上十有八九是一地雞毛一塌糊塗，最後草草收場，這叫返租回報到期死。因為這個模式有一個無法突破的循環，就是DNA的問題。
（三）返租回報模式存在的使命
上面我們講了返租回報到期死是業界中最頑固的死法，而這樣的模式之所以能夠存在，無非是因為運營公司手頭資金緊張，希望以這種方式快速的銷售回籠資金，所以商場方不得不用這種高回報的方式給這些人兌現。而這些業主就是用投資的吸引力來買這個房子。
二、為何商場返租回報到期死
我們反觀市場，凡是以返租回報這種模式經營的商場最終都以失敗告終，經過市場調研，原因無非是下面兩個；
（一）商場方沒有產權不會投入心血經營
其實說到底，返租回報這是一種高風險融資行為，通常他給業主的回報是8%~10%的話，他自己開商場是掙不回來這個錢的。再加上產權本身的歸屬問題，商場方通常沒有動力去大舉投入，長效的去做預期。通常情況下只會維持基本面，儘量賺回本罷了。
（二）經營難度係數高
另一方面，如果想持續經營本身也個難題，一般有以下表現模式；
1、招商成本高
由於產權歸業主所有，招商方面是一個坎，需大力投入資金。因為每一個招商入駐的商家，對於這種散戶的產權都不看好。而這通常來源於個體業主方面不太遵守契約。所以在業主不相信個體業主的情況下，也就不可能招好商，不可能招好商的情況下，硬要招商就要花鉅額的成本。所以一般運營公司都不願意幹。
2、租賃到期後難以統一再回租，持續經營是難題
另一方面，即便是商場方經營得好，10年以後到期了，他還要面對續租的這個大難題。關於續租這方面，商場方還要有本事同時跟全部散的業戶簽訂好協議！難度係數非常高。
我們就有親身見證過一個案例，這一個項目是產權酒店，有300間客房，運營方把產權式酒店一間一間的都賣給業主了。然後他給業主返租回報，之後返租回來經營了一家酒店。由於經營有道生意紅紅火火，入住率高達90%以上！結果轉眼間10年租期到了，需要重新續租。這時，原本300個業主中便有一波業主變卦了。要麼不租了要另作打算、要麼變相要求漲租金......
反正延續到最後就是一地雞毛亂七八糟，酒店管理公司方面也是束手無策，只能放棄經營。整個項目到最後就是黯然失色，從原本一個高達上的酒店變成了300個亂七八糟自己隨便去做的小公寓，那個價值可謂是一落千丈。
三、針對返租回報這一商業模式的建議
像這種類型的項目非常多，失敗的案例特別多。實際上從根本上很難解決，是個死循環。基於這種情況，這邊給你提兩點建議，最大化地去改善並降低風險。
（一）做物業設計時將持續性經營物業和銷售型物業劃分開來
首先，如果你是一個房地產開發公司，為了急於回籠資金去做返租回報或者銷售，你要對你手頭的物業做下規劃，儘可能地把持續性經營的核心的場和銷售類物業的房子劃分開來。比方說銷售型物業單方面可以做成外延金，因為做成外接的這種情況的話，至少業戶可以自己獨立分割往外去租，租給一個朝外經營的、開放經營的商戶。但如果是在一個盒子裡頭的內接，便無法獨立出租。所以各位在以後做返租回報這種事情，考慮得周密一點。儘量爭取能夠在物業設計這個環節先解決掉這個問題。
（二）管理公司同業主簽訂可利於持續經營的長線協議
再來，若是在返租回報的模式下想長期經營的話，最好的辦法是業主和管理公司之間能夠簽訂長線協議。比如，前10年給予業主返租回報的固定額度租金，後10年以分成的模式給租金。最後這個合同要簽到這個協議裡邊，如果違約的話要重罰。
再者，每一個業主不允許別人毀約，在這一方面需要制定一個系統形成個契約，若是有個別業主毀約的話要進行重罰。通過制定出來的統一經營管理規劃，給予重罰儘可能從成本上約束他，雖然這並不能從根本上杜絕問題。
另外我奉勸廣大購房子的個體業主，儘可能去買開放性可以獨立經營的物業去投資，不要輕易地去買內部一關燈全黑掉的內部商鋪去投資，避免後面一地雞毛的情況。
這裡先給大家做簡單論述，完整內容視頻版可在今日頭條搜索觀看。
