1）
這問題由來已久了，一直糾結不清，公說公有理婆說婆有理，有賺錢的，也有虧錢的，但很多人並沒有系統思維，往往一念之差，那就從買房的美好轉為買房的悲劇了，可以說這問題還是不少多軍轉空軍的悲天憫人頹廢日記。
首先要解釋一下，什麼是空軍？
在樓市裡面，空軍是指看空樓市，認為房價要跌，堅決認為不要投資或者進入樓市的那班人。
對應的就是多軍，看多樓市，堅決要買房，甚至希望多買房的那班人。
兩者就是傳說中擦身而過還要互道sb的不同的物種。
冷不防還會往對方腳邊吐個唾沫，我呸！
這世道本沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的狠，若我說大中國本就沒有真正的空軍，只有不幸地多轉空的人。
而他們，往往也是曾經一腔熱血的多軍，只可惜如同盲頭蒼蠅一般。
你有多麼的恨她，那曾經就有多麼的愛她。
曾經的愛得越深，造就今日的恨得越深。
近日有個粉絲跟我說，他有個朋友的朋友再也不相信樓市了，成天或是罵罵咧咧，或是以淚洗面，祥林嫂一般嘮叨。
我八卦的心燃起，知道必須要配合了，趕緊拿起小筆筆，您請說。
他在18年二套花了400w買了個別墅。
400w？首付嗎？
400w，二套七成乾脆全款，現在掛300w都沒人上門看。
大半輩子的錢就這樣沒了。
哦。
直接中產幹成小資，苦不堪言。準備下調到250w，還不一定能賣。
哦，那你怎麼看？
那該虧啊！
錯誤的時點，買了錯誤的房產，不虧他虧誰？！
是的，別墅產品，還要400w就能完你的別墅夢，你說著這樣大的癩蛤蟆為什麼就會在大街上躺著呢？
因為這癩蛤蟆本來就是要給宰的。
我一看這描述就大概明曉了，400w的別墅不是從化就是增城遠郊的某些xxx代表作。
完美的遠大大產品。
這位朋友，現在應該是赤裸裸的一名空軍了，誰說買房能賺錢的，必須操起四十米大刀將其五馬分屍啊。
而他的故事，也一定會成為身邊的親戚朋友口口相傳的典型，然後告誡著親戚朋友千萬不要投資買房，那是一個無底洞，一兩年就沒了大半輩子的工資了。
多轉空，一切只因為走錯了路。
人生的第一套房，或者是改善的第二套房，對一個人的樓市信仰，影響極深。
能不能繼續在這條路上有個好歸屬，或者是迷途知返，那至少還要熬到下一個週期的到來了。
熬得過去的，那就過去了，熬不過去的，那就湮滅了。
全款買的房子，相信還是能熬過去的，只是別墅嘛，嘻嘻嘻嘻。
為什麼這位朋友會做出了這樣錯誤的抉擇呢？
那必須要理解一個樓市的終極難題，它在樓市圈流傳良久，至今就多數人而言還是百思不得其解，它迷惑了萬千投資者：
究竟是1w的房子漲到2w容易，還是5w的房子漲到10w容易？
這還用回答嗎？
當然是1w漲到2w容易了。
我相信這是大部分人的第一反應。
嗯，所以大部分人都去當韭菜了。
頭上綠點好，健康又環保。
上述那朋友，當初也一定是抱著這個想法的了。
市中心都已經五六萬了，而這市遠郊才一萬出頭，好幾百方的別墅，怎麼可能不漲呢？
我就反問一句：
究竟是10w的房子跌到5w容易，還是2w的房子跌到1w容易？
請把這個問題好好思考一番。
太多，太多，實在太多的人，就是潮水般地跑去了這一萬之地，然後臆想快速漲到了兩萬，那就功德完滿了。
誰能想到跌的時候那種痛呢？
應該這樣說，若你能夠在一萬快速漲到二萬，甚至三萬的時候不戀戰迅速撤走，那你就真的收穫滿滿了，可自2017年3月開始，廣州房子全部限售兩年，這腳上都銬上腳鏈了，你還能跑出來？
大部分人只不過是分分鐘坐了一輪過山車，15-17年的這一波，太多人衝鋒爽翻了。
那種腺上激素的刺激，如同睡醒之後發現自己的房子竟然又無端端漲了二三十萬，這種睜開眼就數錢的感覺，簡直讓人對睡覺欲罷不能，恨不得趕緊入夜再來晨早。
人生真是美好啊。
卻從來沒人會認真思考18-19年那些人的痛。
漲上去了，可惜也跌回來了。
深谷套，高峰套，半腰套，誰不知道人生的終極追求其實就是不用套。
這下好了，醒了，洩了，抬不起頭了。
就成了開頭那400w別墅250w都未必拋得出去這一幕了。
房子就是害人的玩意，以後誰說買房賺錢就跟誰急。
新晉的空軍，就這樣誕生了，然後他們就如轟炸機般不斷bomb、bomb、bomb了，見誰滅誰。
一步錯，步步錯。
2）
買房這回事，我們從來都認同專業性，並且也一直追求潛力的低窪地段。但太多人只看到後半段，甚至只看到後半段的“低窪”二字。
認為便宜即系道理，或者輕信銷售們那套標準說辭，買房就是買預期，你別看這現在荒山野嶺，但是他日成熟了，你還能現在這個價嗎？
早前的珠江新城也只是農田一片啊親。
你又一驚一乍了。
好吧，大餅畫多了，人就都迷糊了，看來是必須要好好給各位再上一上課了。
究竟我們買五萬的房子漲得好，還是買一萬的房子漲得好？
這個在我們小學一年級就已經知道了，房價是由供需關係決定的。
但是二年級的時候，我們也加深了學習，明白供需關係本身應該是動態的，而且是由供給曲線和需求曲線共同構成的。平時可能會維持在一個供求平衡的關係，讓價格保持穩定不變的模樣。
比如說，我們街邊小攤店，一碟腸粉五元。這在不短的時間內都會形成共識的，我們習慣吃完後，直接了當就用微信掃一掃，叮噹一聲，您已到賬五元。
我們系統瞭解下供給曲線和需求曲線，如下圖所示（嗯，作為房產界的靈魂畫手終於誕生了）：
需求曲線、供給曲線，是獨立的兩條曲線。假設後續移動的幅度基本相似。
以需求曲線來看，是指物品的需求數量與價格呈反比關係。一般而言價格越低，需求數量是越大的，因為低廉的價格便於數量大規模推廣。
而供給曲線則相反，一般而言，供給量與價格會呈正相關。就供給方而言，在相同的情況下，價格越高意味著供給數量越多。因為供給方是逐利的。
因此這個時候P1就是原始的供需平衡價格。
在外界環境不輕易變化當下，這個P1是相對穩定的。意味著你買碟腸粉大概比較長的日子也不會擔心老闆一天一個價格。
但我們終於小學三年級了，不能僅僅侷限在上課路上就為了吃口腸粉，必須要弄明白這背後究竟有什麼玄機？因此需要學習供需之間的動態變化了，這究竟是怎麼影響著價格的變動。
比如現在新冠疫情出現了，老闆發現路上行人突然少了起來。怎麼以前的翠花狗蛋兒們都躲起來了呢？
腸粉能怎麼賣？腸粉價格會堅貞不屈呢，還是苟且偷生，還是雞犬升天呢？這時候星佬靈魂畫手又再出現了。
當狗蛋兒翠花們都莫名其妙不多上街的時候，需求下降了，需求曲線左移。這時的供給暫時不變，我們發現了一個現象：
P2
新的供需動態情況下，價格竟然降下來了。
但是供需之所以是動態的，那當然是因為“供給”不會坐以待斃。你價格都下來了，老闆們作為秉承社會大學的“沒價格不幹活”的經濟學家，那自然就不幹了，這腸粉不弄了，省雞蛋、省瘦肉、省醬油。
那這個時候，新供給曲線也同樣會往左移動了（請再次忽視這靈魂的畫工）。
供給曲線左移，同時需求曲線也同樣保持左移。
新的P3出現了，價格竟然回升了。竟然比P1、P2都要創新高。
由此可見，需求曲線和供給曲線的彈性是非常靈敏的，這中間的相對變量，如果純屬由市場去做調節的話，這個時候往往會發生挺有趣的一面。
疫情控制住了，翠花狗蛋兒們又都恢復生氣了，趕緊上街找腸粉。
這時候腸粉店老闆們還沒反應過來呢，於是需求曲線就右移了。
P4出現了，創造了新的供需價格。
而根據供給曲線的特徵，價格越高意味著越有市場，老闆們逐利的天性會蜂擁上前導致供給數量越多。
那此時供給曲線右移，需求保持右移後的姿勢，那我們就又迴歸到P1了。價格大幅回落。這圖弄得帥多了。
中間能夠導致需求、供給變化的參考變量就是疫情，當然，這只是舉例子。
而我們耗瞭如此筆墨講述的供需動態關係，那到底跟房價的千古難題有什麼關聯呢？（請看第三節）
3）
聰敏的夥伴們應該就能猜到了。
一切又回到了我們小學一年級的原點：房價是由供需關係決定的。
需求就是人口的流入；
供給就是土地的供應。
那人口的流入與什麼有關呢？
與城市的合理邊界（部分稱有效半徑）有關。
什麼城市有合理邊界，只有大城市才有合理邊界。那些什麼三四城市的所謂邊界，就是點線面之間的一條線而已，壓根還沒到鋪開成面的程度。
我只說廣州的城市合理邊界。
廣州城市合理邊界就是23公里。
不是其他媒體張口就來一線城市大概25公里，二線城市大概20公里這樣的泛泛而談。
在廣州，準確來說，就是23公里。
嗯，所以你也大概能夠理解廣州為啥總在一線和二線之間老給人調侃準一線了。
熟悉我老文章的夥伴都清楚了，我早在2017年1月寫的文章《花都不要買，增城不要買，讓我告訴你廣州合理邊界》，按照2020年1600w人口（原來廣州2020年常住人口希望控制在1550w人以內，事實上2019年廣州已經達到1550w人口，2020年本年度達到1600w是大概率事件，合理邊界一文我也早做了1600w的修正）的推算，提出廣州合理邊界是16-20km。
而在2018年1月，我再在文章《廣州佛山，相愛相殺，為你剖析廣佛的未來之路》，進一步道出了我認為的2030年的廣佛未來。
原文摘錄如下：
按照廣州社科院日前發佈的《2040年廣州市人口預測研究》報告預計，到2040年，廣州市的常住人口總量將達約2000萬人，而2030年，廣州市老齡化程度會加大，模擬發現，2025年之後人口死亡率開始快速攀升，人口增長的拐點將出現在2030年左右。屆時人口增長會變慢，死亡率會增大。
那麼我們可以來一個大膽的猜想，2030年廣州人口已經接近2000萬，2040年也大概維持在2000w。
因此我的廣州人口2035年總量預測也是在2000w級別的規模。
進而更新廣州2030-2035年合理邊界為23公里。
那從哪裡開始為中心起點呢？
天河公園。
當然，當時沒人特別在意，星佬你就瞎幾把扯淡吧。
但沒過多久，僅僅一個月後，2018年2月，廣州政府即公佈了《廣州市城市總體規劃（2017-2035年）》草案，根據該規劃草案，2035年廣州常住人口規模將控制在2000萬人左右，而且還公佈了2035年主城區範圍。
完美地驗證了我在《廣州佛山，相愛相殺，為你剖析廣佛的未來之路》的猜想。
按照2030-2035年廣州常住人口將控制在2000萬左右的規劃，我進而修正廣州合理邊界為19-23公里。廣州核心區域以天河公園為結構中心，東進一路凱歌為最大23公里，以九龍鎮原鎮龍鎮南向為界，其他方位根據地形略有不同。
政府真是好隊友，神助攻，夠朋克，six six six！
以上皆是2030年甚至2035年的猜想，中心會往東遷移，但我們現在畢竟還是處身在這個2020年當下啊，那怎麼去判斷這個供給需求呢？
現在的就是現在的，未來的是為未來去佈局的。怕的是你們抱著現在的境況，去想象著未來預期，步子跑得太快了而已。
還有十多年呢，用不著那麼急急切切的。
那2020年，目前仍舊以珠江新城為中心，這中心仍還沒轉移，外延的有效合理距離，仍是逃不開20公里範疇。不懂的再看《花都不要買，增城不要買，讓我告訴你廣州合理邊界》。
果然，從這一點來看，不吹不黑，廣州還真的是一個二線城市量能級別了。
那按照當下的邊界，我也重新舊文摘錄了：
東部可以延續到筆村，廣州體育演藝中心界限；
南部到番禺大夫山外延線；
東南部可以到天鹿湖山外延線；
西南可以覆蓋南海三山，桂城千燈湖；
西南部到佛山魁奇路、順德陳村；
西北到南海里水桂和路；
北部延續到白雲江高、龍歸附近。
但也不是每個地方都可以去，至少白雲江高、龍歸一帶慎重，筆村一帶也慎重。
千燈湖、順德陳村仍舊是能夠考慮的廣佛交界的核心地段，魁奇路、桂和路一帶可以作為補充。而南部已經去到我們一直讚許的番禺廣場一帶了。東南部就是的蘿崗香雪一帶了。
這些地方，全部都是廣州板塊的有效距離。
至少在2020年的當下，都還是如此。目前的房價也有從當初的一萬不到、一萬出頭，到現在的二萬、三萬多，而且站穩了。
4）
回到了我們一開始的標題：
究竟是1w的房子漲到2w容易，還是5w的房子漲到10w容易？
那現在就公佈答案了，那就是：
1w漲到2w是容易的，5w漲到10w也是容易的。
但在不在合理邊界上，並且能不能夠守得住這個漲幅，才是這個“容易”的秘而不宣的隱藏項。
供需動態平衡很重要，但是你破了合理邊界，一切平衡都將推倒不存在。
房價上去了，但是人口這個需求沒跟上來，一切皆成空。
房價下去了，但是土地這個供給卻偏不少，所有都是夢。
怎麼衡量呢？
那新的問題就來了，也是各位很關心的問題：
如果我現在再去買一萬起步甚至一萬不到的地方，那最後能不能獲得翻倍的收益，能不能賭一賭，幾率大不大？
我認為是不大的。
大家不要忘記2035年的廣州中心右移到天河公園一帶，合理邊界只是23公里。（關於這個新中心我老文章有更詳細的描述，這裡不贅述）
這裡再放大圖：
未來的這個十幾年，東部一路東進，也就是以新塘為極限了。其他朝向的板塊因為水路、山路、湖路等，都會有所不同，但是總體上大差不差了。
房子是有金融屬性和居住屬性的，大勢之下，房價都會往上漲，但是寒冬來臨，就是看誰更抗跌了，跌到最後，那僅剩的就只是居住屬性了，簡單而言，就是能住人就可以了。
新塘未來十年是廣州的極限，但是放在當下的2020年，新塘不太具備金融屬性。但投資新塘，是真正投資未來，而且這個未來是真切可期的。比起很多的其他板塊的大餅，新塘還算是讓人踏實。
如果是偏離過多合理邊界的地段，那還能讓人踏實嗎？你晚上真能睡得著覺嗎？
當初15-16年在新塘買了房子的人，多數也翻倍了。但是這兩年跌幅也很大，讓很多人懷疑了新塘的價值。這是自然的，站在今天，去看到2035年的邊界，自然是撐不住這個跌勢的了。然而這個跌勢是有下限的，這個下限就是剖離了金融屬性之後的房子的居住屬性。
換言之就是人口實際流入的趨勢，給予了這個版塊該有的居住價值。
需求等於流入人口，人口在，至少居住價值就在。
而低於這個自住價值的房子基本帶坑，而且是巨坑，不僅在寒冬時期跌下深谷，而且跌無下限。
可以參考從化、增城遠郊、花都郊區，甚至清遠、三水、高明等地。
而這些地方，正好就是如今各大帶路黨向你描繪美麗藍圖的一萬房價之地，甚至是幾千之地。
你要這些地方漲到二萬並非難事，但能支撐得起且能有下限，那要看人口會不會爆發性增長了。雖知道圓越大，合理半徑越長，可容納的人口越龐大。
那2035年就不應該是2000w規模人口了，分分鐘應該衝去4000w規模了。
5）
政府有型之手會經常調節這個1到2w的地段，但是它往往不會過分去搞5-10w的領域。
為什麼？
因為這高房價之地本身就是一個不斷供給（土地）減少，需求（人口）增加的過程。
那就是P4。
那是更創價格新高之地（再重溫圖片）。
政府能有效增加市中心的核心房子土地的供應嗎？
答案是不可能的，巧婦難為無米之炊，因此極難回落到P1。
因此中心P3會更創新高，甚至P4也會創新P4。
那過分偏離合理邊界之外的地方呢？
那就是花樣百出了。這是政府最花心思且最要費口水畫餅之地了。房子的金融屬性尚且不說，單單是為了維持這個居住屬性，就能讓政府大大們絞盡腦汁廢寢忘食了，而且往往以一手房為主。
居住屬性，簡言之，就是能住人就可以的地方。可這遠郊地方偏偏缺的就是人，偏偏不缺的就是土地。
按照供需曲線表，當寒冬來臨，邊界之外之地，需求減少但是供給不變。
那價格就是從P1到P2，價格下跌。
這個過程往往伴隨著整個冬季，但當政府之手為了吸引買家，有意識地在需求減少的當下，也同時供給減少的話，那即使是寒冬，也可能會出現P2到P3，P3新價比P1要高的現象。
一些邊郊之地，可以做出這個效果。
若此時有新的買家，他比較幸運，剛剛好從P2階段進入，那他會驚喜地發現，他達到了一個比原始P1/P2還要要高的P3，而且漲幅還看起來不錯，這實際並不難實現的。
他不知道，這不過是背後的手在有計劃地調控而已。
但後續若你想大步流星，一鳴驚人，P3到P4更上一層樓的時候，噩夢就來了。
P3-->P4，必須需求增加，供給減少。
但現實卻是需求持續減少，供給繼續增大。
人口流入不足，政府賣地繼續，那有意思的一幕就來了，此時創造出新的P5了（請為靈魂畫手歡呼吧）。
P3不變P4，轉而變成P5，P5超低於P1、P2。
這就是文章開篇那朋友友人別墅變癟墅，虧本都出不去悲劇的源頭。
禍根，其實從你只看便宜、不考慮實際邊界就急匆匆做決定的那一刻，便已種下。
6）
補充一下吧。
買房絕非兒戲，撇開供需關係和合理邊界，簡單議論1w漲到2w容易，還是5w漲到10w容易，都是很無謂的論題。
我們可以依賴日益發達的交通路網，但請不要懷疑人們對群聚生活的天性。路網可以日益發達，信息也可以瞬間跑遍天下。但一個大城市內部，絕非是簡單割裂的，而是一環緊扣一環，中心只是輕微移動，卻不太大改變。至少廣州是如此的。
無法想象一個大城市，出門是繁榮的中心，然後走出五公里就是郊區，然後再走五公里又是繁榮的中心。
這叫做鄉鎮，不是大城市。
所以，不要跑得太遠了。
來源:星星佬
