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读
在饱受疫情影响的第一季度，对于任何一个行业，任何一个城市都面临着前所未有的挑战，在这个季度里，肇庆作为湾区内，较为边缘化的城市，原有的规划受到了怎样的影响？政府又释放了什么的政治信号？房地产行业受到了怎么样的冲击，并如何做调整的？带着以上的疑问我们进入此篇研究。
01 政策回顾
疫情前夕【香港城规划得以落实】
香港城这一理念从提出到规划落地实施仅仅用了半年时间，兑现速度之快不得不让人惊叹：
2019年5月，香港特首林正月娥女士考察肇庆，与肇庆新区合作共建“香港城”项目，打造双新创业园和港式社区一概念，首次公开披露。
2019年8月，港资集中签约会上，32宗港资项目正式签约落户肇庆。其中雅居乐集团总投资约300亿元，宣布在肇庆新区建设香港城项目。
2019年10月，香港警队员佐级协会证实，目前正与雅居乐集团积极磋商商讨细节，雅居乐“香港城”未来将会以团购价格，优先给予香港公务员用以退休居住使用！
2020年1月，雅居乐总布局于肇庆香港城，一并流出规划细节：
项目总规划面积约286万平，坐落在肇庆新区站前商务区，配套有国际医学中心、国际双语学校、精英社交俱乐部、星级酒店、国际游艇港、特色风情休闲商业街、健康管理中心和活力运动港等产业。星级酒店、国际游艇港、特色风情休闲商业街、健康管理中心和活力运动港等产业 目标建成港澳人群大湾区居住首选地、港人“第二居所”。
疫情中【给予支持、鼓励营销另辟蹊径】
肇庆政府面对疫情第一时间采取补救行业的措施，运用社会保障机制稳定社工团队、鼓励将营销转移至线上、宽松金融的环境、并着力为复工创造条件。
【详情请戳→世联研究 | 疫情影响下的政策支持研究】
疫情后【持续与湾区城市加强联系】
目的是为了推动广肇两市加强合作，给广州缴存人在肇庆居住带来更低的门槛。政府更是有意提拉肇庆楼市，与湾区其他城市的联系将更加紧密。
02 土地情况
市场表现
2019年年尾，肇庆新城区大量供地，并于2020年1月集体成交，带来了一轮土拍热潮。2月，时至春节，加之疫情肆虐，所供应的土地基本延期到3月拍卖。
与去年同期相比，第一季度总成交面积同比下降20%，楼面价同比下降4%，且所有地块皆以底价成交。
重点地块成交情况
1月【规划落实，土拍热度高】
明确了由雅居乐主导香港城的开发，同时鲸吞新城区17.83万m²商住用地。华侨城紧随其后收获12万㎡商住、娱乐用地，根据出让要求拟建设现代化滨水文化旅游商业休闲综合体项目，即岭南水街。此外在四会区，新城集团二度竞得的地块将开发吾悦广场二期项目，而作为四会最大商业综合体的新城吾悦广场将于明年底开业，涵盖住宅、公寓、购物中心、临街商铺等。高要4宗地被国资委旗下的名为开源城建公司夺得，与之相距不足一公里的南岸沿江一路地块，则由中山富元控股集团以2.38亿元竟得，总之1月的土拍交易盛况使人们对肇庆新一年楼市充满信心。
2月【土拍陷入停滞】
疫情肆虐原定土拍陷入停滞状态，地块或为流拍或为改期出让。
3月【寒冬过去，龙湖首进肇庆】
国资委旗下肇庆市中盛建设开发有限公司率先在端州打开土拍局面，随后碧桂园在德庆摘得不足1万m²商住用地。龙湖首进肇庆摘得7.09万m²商住用地，落子新城区。
未来重点地块供应
高新区【大学教育用地】04月17日拍卖
位于肇庆新区莲花镇北岭山南麓，有一幅约365亩的地块，将在4月17日以1.37亿元的起始价进行网上竞拍。地块位于新区莲花镇北部， 周边以山脉岗岭、农田为主，距离镇中心生活区直线1公里左右。地块位于新区莲花镇北部， 周边以山脉岗岭、农田为主，距离镇中心生活区直线1公里左右。据相关行内人士透露，该地块或将建设广州大学松田学院肇庆校区。
此外同片区的香港公开大学目前也已选址，目前处在立项阶段，广东健康医学院也进入了加快建设施工阶段！片区众多学院建成使用后，为大湾区输送更多优质人才！
高要区【回龙镇健康产业生态城-4宗】04月23日拍卖
高要片区一口气析出四宗宅地，互为相邻地块，地理位置位于高要区回龙镇健康产业生态城，总出让面积14.5万方（217亩），总建面36.2万方，总起价6.122亿元，平均楼面起价1692元/㎡。
回龙镇健康产业生态城片区内已成功引入总投资超250亿的北京百悦集团高要“西江新城”建设开发项目、投资30亿元的西江金帆游艇产业度假区项目、总投资200亿元的大商国际 “阅江新城”、“象山新城”项目等。
03 住宅市场
住宅供求量价情况
从成交数据上来看，住宅市场受疫情的影响最主要体现在2月，该月成交量不足14万方，而3月份成交量能够迅速反弹，并与1月份水平相当；供应量方面第一季度较19年同比减少29%；价格同比下跌6%。
从各周情况来看，全市成交量从第3周春节前夕开始锐减，至第5周跌入谷底，在为其一个月疫情中，各大开发商使用网上营销进行蓄客，8周开始逐渐恢复成交。10周至12周【2020.3.2-2020.3.22】住宅成交量反超年19年同期水平，13周后却整体又进行了一波回落。
成交量方面，肇庆各片区中高新区、四会市、封开县以及德庆县反弹力度较大，3月成交量超越年前水平；而广宁县3月成交量不及年前一半水平，恢复程度较差。
成交均价方面，端州区、鼎湖区、高新区三大高价值区域走势向弱；高要区、德庆县逆势进行上涨。
04 房企动作
疫情打乱的不仅仅是人们的生活节奏。在楼市上房企的促销手段或者说营销口径化分成了两大流派。
让利派
华润置地观山悦园—2018年以楼面成交价4777元/㎡竞得该地块。如今开盘价仅为6字头？实际该价仅限于特别楼栋的低层单位，而多数户型成交价在6900-7200/㎡间。
中梁壹号院—情况类似于华润，特价单位仅特别楼栋两三户单位，而至于车位赠送活动是高价楼栋特享，且早已经结束。广告中混淆了两种优惠，宣传语稍显夸张，实际成交价在6900-7300/㎡之间，但营销成效显著。
恒大—将降价学问玩的最“溜”的当属恒大，在疫情高峰时先打出75折促销可谓赚足眼球，再逐步减少折扣力度，将客户紧张氛围造到极致。
而其他，端州区海伦堡林隐天下：清盘行动打出6.8折；鼎湖涛汇翠湖湾：总价5字头起带装修三房；高要碧桂园四季阳光：促销降价低至7折，5字头享带装修，虽降价确有其事，但与年前的价差并不会很大。
看涨派
与降价派相反的是疫情期间，龙光、美的在售项目采取了放出涨价风声的策略，推动客户尽快下单，但市场反响平平。
看来，不做适当的让利，单纯渲染紧张气氛，并不能很好俘获客户。
小结
肇庆最为大湾区的后端城市，提高与其他城市通融性一直是其政策引导的重点，包括近期香港城的规划落实及与广州公积金异地购房等举措，都极好的印证了这一点。
一级市场，土地供给上受疫情影响住宅宗地供应有明显的紧缩，但依然有优质地块分别引来两家品牌房企首入，体现资本出对当地市场依旧有较高的信心。
二级市场，在客流骤减、推广受阻的市场背景下，各大房企项目销售在2月几乎停滞，销售局面难以打开，3月随着疫情缓解，售楼处陆续开放，虽在营销口径上出现了分化，但从数据来看、降价派即使让利程度有限，但也可以收获比较好的市场反馈。
展望未来，疫情对肇庆的影响有限，各规划依旧有条不紊的进行兑现，端州五星级酒店提升中心城区格局、大学城的落成将肇庆打造成为智创高地、回龙镇将鼎湖文化旅游进一步得到扩充。规划利好逐步得到落实，带动房产市场向荣，在从而反哺规划再深化，肇庆经济正循环将逐步加快。
