南山科技園是國家“建設世界一流高科技園區”的六家試點園區之一，同時也是“國家知識產權試點園區”和“國家高新技術產業標準化示範區”。聚集著騰訊、華為、中興、大疆大族激光、金蝶、邁瑞等眾多高科技龍頭企業，成為世界經濟的焦點。科技園是深圳這座創新之都的城市“名片”，也是南山區科技創新產業的“心臟地帶”和“晴雨表”。
科技園片區除了是深圳高新技術產業中心，也是南山最為著名的名校集中地——南山外教育集團的大本營，學校整體教育質量都較好。主要有南外文華、南外大沖、南外科華三所九年一貫制學校。南外文華作為南外集團的本部，是實力強勁老牌名校；南外大沖是近2年“殺出的黑馬”，成績喜人；高起點的南外科華，各方面配置極高，前景可期。整個科技園中區優質的教育資源將呈現“三足鼎立”之勢。在深圳整體教育資源匱乏的今天，能擁有豐富的教育資源，實屬難得。
坐擁南山GDP霸主地位加上科技園片區遍佈的名校，一直支撐著科技園片區房價的堅挺。即使被不少人詬病的交通問題也有了改善，地鐵1、2號線穿科技園而過，9號線西延線已在去年年底開通，高新南站、粵海門站、深大南站、南山書城站4個設置在科技園片區的站點極大緩解了交通擁堵的困境。多重利好之下，科技園樓市一片欣欣向榮。
根據鏈家網成交系統統計，過去12個月裡，科技園片區二手住宅成交價格上漲了21.9%，一路從97303元/㎡漲至118709元/㎡，去年就已經突破10萬大關。有些熱點小區的小戶型，比如科苑居以及陽光海景，去年中考成績公佈後，一年內最高漲了80%。
有價也要有市才行,如果“有價無市”，再怎麼著也是白搭。遍地名企的科技園，聚集了幾乎整個深圳最高端的人才，絕大多數都是從事科技、互聯網行業，拿著年薪百萬、千萬的收入，自然也從不缺乏購買力。目前選擇該片區置業的客戶，一般來說，學位是首當其衝的考慮。
南外文華、南外大沖、南外科華三名校學區房，你會怎麼選呢？
01 學校排名及前景
南外文華、南外大沖、南外科華三名校主要輻射科技園，這裡有大量的技術人員和高知群體，這些群體的家庭綜合素質比較高，從而保證了生源的質量，每年都為南外集團的學校輸送大量高質量的學生。
南外文華，老牌名校
南外文華作為南山外國語學校（集團）的發源地，底蘊濃厚。雖然南外文華部存在“片區老化“的風險，而且近幾年來在錄取率上有著一定的落差，從趨勢上看也有下滑的跡象，但是整體還算比較的穩定，尤其十大排名上，還處在比較靠前的位置。
2018年四大升學人數達到了22名，四大入取率11.58%，八大38名，錄取率20%，十大74名，率取率38.95%，南山區綜合排名第5，表現中規中矩。去年文華有6名440分以上的學生，排名11；430分以上的25人，排名18；420分以上的67人，排名12。
南外大沖，黑馬學校
南外大沖在2015年改成九年一貫制的學校才開始招收初中生源。到目前為止，南外大沖只參加了兩屆中考，表現卻非常亮眼。
2018年南外大沖以黑馬之勢出現，四大升學人數為6名，四大錄取率3.64%，十大市排名28名，率取率20%，南山區綜合排名第9。
2019年成績再創新高：440分比例（貼近深中錄取線439分）3.64%，全市第6南山第1；430分比例（貼近四大錄取線432分）10.91%，全市16南山第2；420分比例23.03%，全市第21南山第4。綜合錄取率排名第三。
南外科華，未來可期
南外科華是南山區精心打造的國際化創新型九年一貫制公辦學校。2018年9月才開學，辦學不到三年。華潤城的入夥，給片區帶來了大量優質的業主生源，也讓目前還沒有參加過中考的南外科華部受到追捧成了南山區的準一線名校。
南外集團旗下學校歷年中考成績都不差，很多都經過了成績檢驗。有南山外國語集團傾力支持，加上科技園優質生源，南外科華這所定位“國際創新教育標杆”的學校給足了家長預期。
02 南外文華、大沖、科華怎麼選？
南外文華學區房攻略
南外文華學區內都是相對比較老的樓梯房小區，只有科苑學裡是帶電梯的，因此，也不可避免面臨著片區老化的問題，其他片區原本打算選擇南外文華的家長，都可能改選相距不遠但比較宜居的另兩所學校。
雖然樓盤都偏舊，但周邊匯聚不少大企業，所以房子非常好出租，且租金都偏高。樓盤以大戶型居多，小戶型相對比較稀缺。一般選擇文華部的學區房看中的是學校的實力，對居住品質要求不是特別高。這裡重點推薦下帶電梯的科苑學裡小區。
片區新小區、帶電梯
科苑學裡是2005年入夥的小區，電梯小高層，一共7棟，南外文華最新的小區。小區配套好，有泳池，離學校近。主力戶型82平到89平2+1房，97平，113平，125平三房，145平四房；以及少量175平213平230平一樓和頂樓複式。小區均價突破了10萬元/平。
目前在賣的房源不多，以大戶型為主。83平2+1房可以改三房，去年5月的成交價格在765萬左右。目前低樓層報價1050萬，市場租金9200元/月。
科苑學裡83平2居
113平左右的三房，去年12月底成交價在1170萬。目前在售的中層房源報價1260-1360萬，市場租金12500元/月。145平的4房，目前業主報價1700萬左右，去年3月份成交價在1330萬左右。
科苑學裡113平3居
南外大沖學區房攻略
南外大沖學區內的樓盤涵蓋了朗景園，泰陽硅谷公寓，精英公寓，深南花園，匯景豪苑，科苑西小區，科苑居，凱麗花園，豪方現代豪園，帝景園，陽光海景豪苑，豪方花園，匯園雅居，緣來居，晶品居等20多個小區。下面介紹一下比較有代表性的低總價上車盤。
低總價上車盤
大沖學區的小戶型主要集中在科苑居、朗景園、陽光海景、緣來居和晶品居。這幾個小區的社區環境除了朗景園都比較一般，居住體驗感也一般，但因為小戶型多，總價低，是大沖學區內最好上車的幾個小區，所以近幾年也比較熱門。其中科苑居是大沖學區房中門檻最低的上車盤，也是距離大沖學校相對較近的小區。
科苑居1992年電梯房獨棟小區，一、二樓為商鋪，三樓以上是住宅。戶型有25㎡-43㎡公寓，48㎡一房，77㎡兩房，92㎡三房組成，其中單身公寓房佔80%，其它戶型佔項20%。目前26平米的單間沒有放售，去年11月的價格在320萬左右。37平左右單間目前報價在480萬左右。
科苑居37平1居
陽光海景豪苑是2002年入夥的小區，由 2棟31層港式塔樓構成，小區分三種小戶型，主打58㎡小兩房(每層八戶，都是內置陽臺）；其次78㎡大兩房（每層四戶，帶有內置大陽臺）；頂樓有少量複式（帶超大露臺）。小區屬於典型港式建築風格，沒花園，人車不分流只有AB棟，居住環境一般。前段時間成交價格58平東向520萬，78平北向560萬。由於距離騰訊大廈很近，不少業主將房屋對外出租，市場租金6000元起。目前58平左右的小2房報價在570萬左右，78平大2房報價在730萬左右。
陽光海景豪苑58平2居
陽光海景豪苑78平2居
緣來居位於南海大道與高新中二道交匯處，是2007年的小區，可以說是學區內目前可交易的二手房中樓齡最新的小區。
小區樓棟呈圓弧狀，充分利用了朝向的優點，使得百分之八十的戶型都是朝南，不過很多戶型的設計不算方正。戶型主要以41-49平的一房戶型和48-85平的二房戶型為主，此前最新成交48平南向405萬，57平西向508萬，78平南向630萬。市場租金在6200元左右。
目前放盤量比較少，主要是78平左右的兩房，報價在680萬左右。
緣來居78平2居
晶品居處在緣來居小區旁邊，自帶商業配套，1-3層為立體式園林，一層超大院落式大堂，融合個性商業；二層為自然綠色過渡空間，三層為特色主題景觀花園；4-18層為兩棟連體姊妹住宅 ；地下一層停車，進出滿足人車分流。
目前在售的67平的躍層2房，放盤價700萬。
晶品居67平2房
朗景園算是這些熱門小戶型小區中舒適度好一點的小區，2001年入夥。小區距離學校500米，離南外大沖學校最近，東鄰華潤萬象天地，離1號線高新園地鐵站只有7分鐘路程，出行購物都比較方便。小區存在人車不分流，靠深南大道比較吵的缺點。
戶型從42㎡兩房到160㎡四房五房均有，全面滿足滿足業主的置業需求。主要以以45平一房和60-88平二房戶型為主。
最近成交的一套45平北向房源480萬，市場租金6200元。目前45平左右的一居報價600萬左右，單價超過了13萬/平。
75平南向的2居房源最近730萬成交，租金7500元。70平左右的2房目前報價在800萬左右。
朗景園45平1居
朗景園70平2居
南外科華學區房攻略
南外科華學區房片區是整個科技園新盤和次新盤最集中的地帶，片區內的很多樓盤都是系列開發：華潤城潤府（一二三期）、大沖城市花園、城市山谷一二三等小區、英倫名苑一二三四期（四期名為紅樹別院）
第一梯隊：華潤城潤府、大沖城市花園
不管是自住還是投資，選擇南外科華的學區房，毫無疑問優先選的就是樓齡較新的品質小區—華潤城潤府。華潤城潤府是廣東省目前最大的中心城區的城市更新項目之一，也是華潤置地目前投資最大的綜合體。名校加持、萬象天地熱門商圈、華潤品質、“豪剛”需求，使潤府成為南山科技園網紅盤，從2014年開始賣房，一直都是市場的焦點。
華潤城系列已推出了三期產品，一期開盤均價在4萬/㎡左右，二期開盤均價7.4萬/㎡，目前二手房掛盤均價均突破了14萬/㎡。三期在2018年開盤，均價8.5萬/㎡，儘管產品實用率低，而且還處在調控期，但也不影響樓盤的熱度，先後兩次開盤引發全城轟動，超萬人（第一次認籌6776號，第二次認籌4006號）熱搶，成為一時之傳奇。目前三期還未進入二手房市場。接下來的四期產品，相信又能引發一波熱潮。
華潤城潤府一期
華潤城一期位於科技園片區偏北的地方，距離高新園地鐵站將近1公里的距離。2016年建成入夥，樓齡還相對較新，一共12棟樓，1-8棟是高層，9-12棟聯排別墅。樓與樓間距遠，小區花園舒服，有露天游泳池，健身活動場所和會所。華潤物業管理嚴格，負4層停車場車位充足，小區地理位置好，四周沒有高樓房遮擋，生活居住品質高。
華潤城一期因為地塊為長條形，樓間距相對較大，通風、採光比較好。其次，戶型的利用率相較2期、3期較高。主要產品為83-245平的2-4房。
83平左右的2房報價1230萬左右，去年12月該戶型中層的一套成交總價1198萬，單價超過了14萬/平。
華潤城潤府一期83平2房
89平戶型，綜合性價比最高的房源，可以做3房2廳2衛，而潤府二期和三期的89平只能做2房2廳2衛，一期相同面積多了1房+1衛。每個功能區域的空間都足夠，通風、採光都非常好，利用率相當高，對於一家2代或3代同居家庭完全夠用。去年11月底成交價1330萬，單價近15萬/平！目前同類戶型掛牌價在1450萬左右，上漲了120萬左右。
華潤城潤府一期89平3房
其他在售戶型包括
125平的3房戶型，報價在1780萬左右；166平4房，報價在1600萬-2200萬之間。1棟還有兩類公寓產品，205平戶型，毛坯房報價1800萬，精裝2200萬；241平戶型毛坯房報價2200萬。總體上華潤城潤府一期報價都有偏高。華潤城潤府二期
二期位於華潤城中間位置，交樓時間是2018年2月初，總共是6棟樓，A-B-C棟統一36層的高層住宅，E-D棟是120米高度-56層的高層住宅，F棟是52層的大戶型公寓，一樓為沿街商鋪，二樓是一個總建面約6600平的架空花園，3樓以上為住宅。
潤府二期是精裝交房，主打大戶型，外立面看起來比一期更有豪宅氣息。但是小區樓棟都是超高層，採光、視野比一期要差，居住舒適度上要打折扣。在均價相近的情況下，購房者更傾向一期。
戶型方面，整體感覺是沒有一期戶型實用。81平的1+1房轉手率不高，但目前報價也達到了1200萬。89平的兩房，實用面積約76㎡，主臥套間和雙廳佔去50㎡（包括景觀陽臺），剩餘的26㎡再劃分給次臥、廚房、生活陽臺、公衛。這樣的規劃對於普通購房者用來居家而言，有些浪費。
去年11月底89平的2房成交價1260萬，成交均價14.2萬/平，目前報價接近1500萬，價格提高了不少。
華潤城潤府二期89平2房
二期在大戶型上下了功夫，188平和195平都是設計成4房3衛的奢享戶型，二者戶型結構佈局相似，帶兩個套間，客廳出大陽臺，客廳和三個臥室都看花園，居家安靜。目前188平的報價在2300萬左右，有套新上的195平房源價格報了3300萬以上，接近17萬/平，超過了深圳灣大部分豪宅價格，很明顯虛高不少。
華潤城潤府二期188平4房
從市場表現來看，華潤城潤府二期整體成交沒有一期活躍。不考慮特殊需求，一期89平的三房戶型綜合性價比較高，會是個最優選擇。
大沖城市花園
大沖城市花園也是華潤的作品，是華潤拿下大沖村舊改的第一個樓盤，屬於回遷房。不少人認為回遷房居住的人比較雜，居住環境不夠優秀，加上回遷房在建築品質、戶型設計上沒有商品房好，所以對這個小區會有顧慮。
但是對比下週邊的華潤城潤府一二期，大沖城市花園價格要低2萬多每平，目前均價12萬/平左右。對於預算有限的買家，還是會選擇這個小區，畢竟花更少的錢可以享受同等的配套和學位。而且小區之前原住民有很多已經都去了國外，除一部分出售或出租的業主，現在大多數都是科技園的上班族和一些白領居住的人群較多。大沖城市花園2014年12月竣工，2016年入夥，共10棟，對比華潤城，它的容積率相對低，樓間距大。小區體量大，戶型多樣，從81平正南向，100平正南向，125平正南向和南北通透，175平方米南北通到275平方米複式都有，戶型方正，戶戶朝南，採光、私密性不錯，實用性也很強。
80多平2房、100平的3房市場表現更為活躍，目前放盤量不多。80多平2房目前報價1200萬左右，去年11月，一套樓層不錯的房源成交價1060萬；100平的3房目前報價1450萬，去年12月有套房源總價1400萬成交。125平也是三房戶型，舒適度要更高，目前有套中層房源在賣，業主報價1800萬，去年11月同戶型成交價1400萬左右。
大沖城市花園80平2房
大沖城市花園100平3房
其他戶型比如175平的4房大戶型報價2300萬，今年1月份成交了一套2000萬。複式產品的報價也超高，去年12月成交價在2600萬左右，目前報價已經突破了3000萬，甚至有套報價高達3500萬。這麼高的報價肯定很難成交，有價無市。
第二梯隊：城市山谷、紅樹別院
上文把華潤城潤府（一二期）、大沖城市花園放在第一梯隊是因為這三個小區都是華潤產品。而將紅樹別院（英倫別院四期）、城市山谷放在一列，考慮的是科華學區的最低總價的房源藏匿在豪宅紅樹別院和別墅區城市山谷裡。
城市山谷三期
城市山谷位於華潤城一期的西北，沿著銅鼓路南北排列，一二期都是別墅，三期共8棟，也大都是些聯排別墅和少量複式，為城市少有的城市純別墅區。三期9棟是公寓樣式的小面積住宅（房產證上為住宅），44平左右的單間和64平左右的兩房，這是科華學區裡總價相對比較低的房源。
城市山谷三期44平單間
選擇小戶型房源的買家一般都是看中科華學校學位，也有的是剛需衝著地段、配套而來。鑑於城市山谷三期小戶型擁有科華學位的硬通貨，房價漲了不少，目前均價超13萬/平。44平左右的單間市場活躍度要高於64平的2房，目前在售房源報價基本超過了650萬。去年11月一套中層戶型成交價是609萬，今天1月份高層的一套成交價640萬。不到2個月，漲了30多萬。2房成交的比較少，在售房源也比較少，目前僅有一套報價888萬。
紅樹別院
紅樹別院也就是英倫別院四期，2014年的小區，高新技術園中區，地處華潤城中。共4棟樓，1棟是回遷房，戶型以31平單間，63平2房，73平小3房，83平3房，106平大3房。實用率面積比較高，開發商統一裝修。2棟、3棟、4棟，大面積的複式豪宅，173平復式4房，230平4房複式，245平4房複式，使用面積比較高，高贈送，戶型方正，坐北朝南，板樓設計。目前小區均價15.8萬/平，是科技園學區房均價最高的小區。
紅樹別院63平2房
小戶型主要分佈在1棟回遷樓。像31平單間，63平2房的房源讓買家可以相對低的總價享受高端住宅居住環境，同時也能享受周邊華潤的配套和科華學位。但是這些小戶型非常稀有，很少放盤，目前31平單價沒有房源出售，去年6月份有一套放賣，報價520萬。63平2房房源僅有一套在售，科華學位未佔用，報價1000萬。
第三梯隊：英倫名苑一二三期
英倫名苑是目前科技園區規模較大的純英式高尚住宅區，建於2002-2005年，相對科華其他小區學區房，樓齡比較老，均價在11萬左右。一期2003年建成，由4棟洋房建築圍合而成，戶型是115-198平 3-5房，除了1棟帶電梯，其他都是樓梯房。二期2004年建成，由4棟小高層圍合而成，最大特點是歐式花園建築風格，戶型是124-212平2-4房。一二期基本上是大戶型，對於大部分家庭來說，會是一個不小的門檻，成交不活躍。
英倫名苑三期76平2房
三期由4棟小高層組成的英式花園社區，戶型有75-167平2房、3房、4房，躍式結構居多。三期的特點是有最小戶型76平米的兩房，是這幾期裡僅存的低總價上車盤。雖然數量不多，但相對前2期市場熱度更高些。目前76平米的兩房報價在920萬-1050萬。
科技園片區聚集了眾多剛需碼農，這些都是潛在的客群。因為在這裡居住不僅離公司近，還能一步到位解決學位房。出行有地鐵，生活有萬象天地，90%以上的人都會就近選擇。文華、大沖、科華三所學校，文華和大沖的學區房都面臨老舊的問題，只有科華學校的房子相對較新，整體價格也貴了許多。如果你只在乎學位，可以選擇文華和大沖學校的小戶型，如果想要宜居一些，可以考慮科華學區房。
