在知识城一墅难求的情况下，即将推出一个高层洋房和稀缺叠墅产品结合一体的全新楼盘，对于知识城的改善型客户来说无疑是个好消息，巧的是这个全新楼盘在知识城的总办公区，就在123房先生公司的对面，可以说是对门对户隔壁邻居，好了大家随123房先生来详细了解一下这个知识城全新的楼盘
知识城楼市朋友圈再添新伙伴。
6月16日，由广州市启韵房地产开发有限公司（启韵地产）开发的领隽城市花园项目配套小学、幼儿园工程项目，对外进行勘察设计招标。这个位于知识城南起步区新规划的洋房叠墅混合住宅项目，首次亮相。
知识城领隽城市花园在哪里呢？位于知识城南起步区规划道路KS1号路以南、KS4-2号路以西。也就是凤凰湖以西，审协广东中心北侧地块，仅一路之隔。
这是一个中型体量的楼盘。
领隽城市花园总建筑面积为751029平方米，建设内容包括有：住宅、24班小学、17班幼儿园、其他公建配理用房、垃圾收集站、公共厕所等）、地下停车场等。项目总投资约72.49亿元。
➤花落谁家？
领隽城市花园项目地块编号为：ZSCN-D2地块。据悉，该地块权属为知识城投资开发有限公司与知识城集团共同持有，启韵地产是其合资子公司。
按知识城投资公司旗下各子公司此前持有的多宗地块来看，预计领隽花园项目将寻找第三方开发商进行开发。
比如，ZSCN-C1-2地块由万科拿下，即现在的万科幸福誉三期（幸福荟）项目；启坤地产持有的ZSCN-C1-1地块，由保利纳入囊中，即现在售的保利拾光年项目；而启日地产持有的ZSCN-C1-3地块则是万科幸福誉五期（幸福悦）。
花落谁家，我们拭目以待。
知识城投资开发有限公司及合作第三方地块
➤项目优劣势
该项目在知识城片区，算不上明星盘，其优势仅在于前后左右有多个产业项目，包括审协广东中心、知识城广场、国际领军人才集聚区、清华珠三角研究院等，同时毗邻高中广州实验中学，教育资源较为丰富。
而劣势也比较突出。主要两个：
一个是：项目毗邻花莞高速和永九快速路，有噪音影响。离地铁站远，仅项目门口到何棠下地铁站，去到2公里，而小区里面，预计在2.3公里，不在步行范围。
另一个就是项目周边配套缺乏，商业氛围差，目前主要依赖周边现有住宅项目底商及自然村落配套，缺乏都市级别配套。
➤分四期，高层+叠墅组合
项目可研报告显示，本项目分四期建设，开发周期长达5年：2019 年9月启动，2020年2025 年7 月竣工验收，共 71 个月。
其中，一期：2020年5月开始施工，2022年7月竣工验收；二期：2021年3月开始施工，2023年3月竣工验收；三期：2021年4月开始施工，2023年11月竣工验收；四期：2023年6月开始施工，2025年7月竣工验收。
值得一提的是，上面可研报告所提时间，估计未考虑此次疫情因素。所以其中提到的一期施工时间预计要相应延后。
项目产品由高层洋房和低层叠墅组成，均采用纯南北独栋式布局，实现户户南北通透。其中，高层住宅部分于第一期、第二期和第三期建设，分别于第一期、第二期与第四期建设。
项目可研报告提出，户型组合总体原则为控总价、多功能、高附加。未来区域新增产品仍是以 80-110 ㎡三房为主，总价段在 150-300 万之间，与项目主打改善型产品具有一定区隔。
其中，高层洋房以3-4房单位为主，3房面积段控制在85㎡-95㎡之间，4房面积段控制在100-140㎡之间，包括100㎡、110㎡、140㎡三种户型。
叠墅 148 栋，合计 592 套。面积控制在120㎡左右，产品占比12%，产品组合优先考虑低层产品最大化。
价格方面，可研报告提出，高层静态测算价为 2.4 万元/㎡，低层住宅静态测算价为 3.9 万元 /㎡。
其中，高层洋房估算价分别为：第一期（2021-2022年）24000 元/㎡，第二期（2022-2023年）25800 元/㎡，第三期 （2022-2023年）27735 元/㎡。
叠墅估算价分别为：第一期（2021-2022年） 39000 元/㎡，第二期（2022-2023年）41925 元/㎡，第四期（2023-2025年） 45069 元/㎡。
对于这个估算价，从目前项目周边新盘售价来看，高层洋房的价格基本吻合，而叠墅价格，则明显过高。目前，知识城南起步区高层住宅一手均价2.4-2.6万/平；康大龙祥汇的平层产品，目前价格3.0-3.3万/平。
如按领隽城市花园第一期（2021-2022年）叠墅估算价，意味着康大龙祥汇在一年后，要涨八九千一平？恐怕很难。在理想的状态下，比如大水漫灌、又有华师附中加持，涨个两成，也仍有一些距离。
另外，根据地块开发计划，首期车位入市最早为 2023 年下半年，预计首期车位开售均价可达到 12 万元/个。
➤项目竞争对手
领隽城市花园是知识城第14个商品住宅项目，也是第四个混合类住宅（此前三个为：合景、康大、龙湖）。
知识城建城10年，目前已楼盘扎堆，已先后开发：合景天峻、时代天韵、绿地城、万科幸福誉、中新里、招商雍景湾、龙湖双珑原著、万科幸福荟（三期）、康大龙祥汇、万科幸福悦（五期）、保利拾光年、时代印记。
再加上最新纳入知识城范围的镇龙片区的中泰天境，以及即将开建的品秀镇龙站项目，知识城范围楼盘已高达14个，释放了天量房源。其中目前在售10个，货源充足，竞争火热。
由永道工程咨询公司做的该项目可研报告认为，知识城区域已余货超 3000 套， 未来万科幸福誉五期新增约 3900 套住宅产品，目前已公布户型为 66-101平方二至四房，保利拾光年增加 2600 套，目前已公布户型为 60-90平方二至三房。两个项目将会是未来项目入市最大竞品。
另外，该项目开发周期过长，也还存在潜在竞品。比如周边还有大体量用地待拍卖，未来如果集中推出并入市，将加剧这一片的市场竞争。
比如，在知识城南起步区的凤凰湖周边，除了领隽城市花园地块，在该地块南侧、审协广东中心西南侧长庚村范围，还有一块体量相当的居住用地，尚未开发。
再看整个知识城范围，目前九龙大道沿线各村旧改项目如火如荼，位置更好的何棠下，以及旺村、汤村、镇龙村东片、洋田村、枫下村、佛塱村...这些旧改项目如推进顺利，未来三到五年内也将释放大量的融资区房源（即商品房）。
而未来一两年，知识城进入二手市场。一方面是新房源源不断，另一方面二手天量库存，可以预计竞争将是相当惨烈。
知识城土地规划图，红色斑块为商业用地，黄色为居住用地、紫色为教学科研用地、土黄色为工业用地。
可研报告认为，在未来 3-5 年内，知识城板块进入快速发展期，预计将吸引超 过 26 万的高知人才进驻，将释放大量的潜在的首次购房需求。知识城板块城市面貌进一步升级，产业新城雏形已现，区域将从刚需 为主的现状中衍生出品质够改善住宅的需求。
可研报告建议，在保证成交量的前期下，打造品质改善型产品配搭刚需产品，增强项目的市场竞争力。
来源黄埔观察！
