為深化投融資體制改革、積極穩妥降低企業槓桿率、保持基礎設施補短板力度等，4月30日，證監會與國家發展改革委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。值得一提的是，同日證監會還針對試點工作安排發佈了相關公募基金的指引徵求意見稿。在業內人士看來，這一試點有望盤活存量資產，填補當前金融產品空白，並拓寬社會資本投資渠道。
01 公募REITs試點啟動
4月30日，證監會與國家發展改革委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。證監會及國家發展改革委表示，REITs能有效盤活存量資產，形成良性投資循環，提升直接融資比重，降低企業槓桿率。同時，REITs作為中等收益、中等風險的金融工具，具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，有利於豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。
據瞭解，不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是實現不動產證券化的重要手段，是一種通過發行收益憑證彙集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資綜合收益，按比例分配給投資者的信託基金。
《通知》明確了基礎設施REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。基本原則方面，《通知》表示，推進基礎設施REITs試點應符合國家政策，聚焦優質資產，遵循市場原則，堅持權益導向。同時，運作方面要創新規範並舉，提升運營能力，在現行法律法規框架下，在重點領域以個案方式先行開展基礎設施REITs試點，穩妥起步，及時總結試點經驗，優化工作流程，適時穩步推廣。另外，也要強化機構主體責任，推動相關參與主體歸位盡責，並完善相關政策，有效防控風險。
而在試點項目要求上，《通知》指出，要聚焦重點區域和重點行業。例如，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區等重點區域。同時，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程等項目。
根據《通知》，基礎設施REITs試點項目應符合三大條件。首先，項目權屬清晰，已按規定履行項目投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續，已通過竣工驗收。其次，具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好的增長潛力。最後，發起人（原始權益人）及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近3年無重大違法違規行為。基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。
有市場分析人士指出，基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利於廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利於完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟槓桿，推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。
02 公募產品進入徵求意見階段
北京商報記者注意到，針對基礎設施REITs試點的工作安排，4月30日，證監會還發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿）（以下簡稱《指引》）。
證監會表示，公募REITs自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區）發行了該類產品，投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。然而目前我國境內尚沒有真正意義上的公募REITs。為有效盤活基礎設施存量資產，增強資本市場服務實體經濟質效，豐富資本市場投融資工具，擬在《證券投資基金法》框架下，聚焦基礎設施領域開展公募REITs試點。
具體來看，《指引》共45條，涉及多方面內容。首先，在產品的定義與結構方面，《指引》明確，公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施基金”）是指，80％以上基金資產投資於單一基礎設施資產支持證券，通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權，同時積極運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，並將90％以上可供分配利潤按要求分配給投資者的封閉式基金產品。
其次，基礎設施基金強調專業化管理和託管，要求基金管理人除應當具備常規公募基金投資管理能力外，還應當配備不少於3名具有5年以上基礎設施項目投資管理或運營經驗的主要負責人員；具有相關研究經驗，並配備充足的專業研究人員；具有同類產品或業務投資管理或運營專業經驗，且同類產品或業務不存在重大未決風險事項；具備健全有效的投資與風險管理制度和流程。
對於基金託管人而言，也應當具有基礎設施領域資產管理產品託管經驗，併為開展基礎設施基金託管業務配備充足的專業人員。
就定價方式和發售安排而言，證監會表示，借鑑境外市場公募REITs詢價發行成熟做法，基礎設施基金經證監會註冊後，採取網下詢價的方式確定份額認購價格，由財務顧問受委託辦理路演推介、詢價、定價、配售等相關業務活動。在戰略配售、網下詢價對象、發售比例分配、基金銷售和募集失敗處理方面，《指引》也均作出了相關規定。
此外，在基礎設施基金的投資運作上，《指引》要求採取封閉式運作，符合條件的可上市交易。而為了防止層層代理導致的管理職責弱化，要求基金應當將80％以上資產投資於單一資產支持證券全部份額，且基金管理人與資產支持證券管理人存在實際控制關係或受同一控制人控制，實現權責對等、風險可控；其餘基金資產應當投資於利率債，AAA級信用債，或貨幣市場工具。收益分配方面，要求每年不得低於1次，且分配比例不得低於年度可供分配利潤的90％。
03 為經濟發展補充活力
雖然國內公募市場尚無真正意義上的REITs產品，不過，類REITs產品已運作超4年。
2015年7月，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金（以下簡稱“鵬華前海萬科REITs”）正式成立。據招募說明書顯示，該基金通過投資於目標公司股權參與前海金融創新，力爭分享金融創新的紅利，封閉期為10年，期滿後轉為上市開放式基金。具體的投資組合比例為：投資於確定的、單一的目標公司股權的比例不超過基金資產的50％，投資於固定收益類資產、權益類資產等的比例不低於基金資產的50％。
在產品信息方面，Wind數據顯示，截至4月30日，鵬華前海萬科REITs成立以來的淨值增長率為34.12％。其中，今年以來的收益率約為3.59％。投資組合上，截至一季度末權益票投資和固定收益投資分別佔基金總資產的4.47％和75.37％，規模約為31.15億元。
滬上一位不願具名的公募基金從業人士坦言，近期疫情對國內各行各業的發展影響較大，在此時推出公募REITs，有利於為經濟發展補充活力。同時，也將使得市場資金在基礎設施投資領域的需求得到滿足。
不過，上述從業人士也指出，未來這一領域的投資也難點仍存。一方面，在產品的透明度方面，此次公募REITs試點在基礎設施方面，具體投向的項目，以及如何對資產進行估值需要基金管理人和投資者持續關注。另一方面，當前市場環境而言，部分所謂地方產業園存在騙局，另外，“皮包公司”的問題也偶有發生，基金管理人在標的的挑選方面難度也較大。
本文源自北京商報
