为深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等，4月30日，证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。值得一提的是，同日证监会还针对试点工作安排发布了相关公募基金的指引征求意见稿。在业内人士看来，这一试点有望盘活存量资产，填补当前金融产品空白，并拓宽社会资本投资渠道。
01 公募REITs试点启动
4月30日，证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。证监会及国家发展改革委表示，REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。
据了解，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的信托基金。
《通知》明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。基本原则方面，《通知》表示，推进基础设施REITs试点应符合国家政策，聚焦优质资产，遵循市场原则，坚持权益导向。同时，运作方面要创新规范并举，提升运营能力，在现行法律法规框架下，在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点，稳妥起步，及时总结试点经验，优化工作流程，适时稳步推广。另外，也要强化机构主体责任，推动相关参与主体归位尽责，并完善相关政策，有效防控风险。
而在试点项目要求上，《通知》指出，要聚焦重点区域和重点行业。例如，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域。同时，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程等项目。
根据《通知》，基础设施REITs试点项目应符合三大条件。首先，项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。其次，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。最后，发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
有市场分析人士指出，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
02 公募产品进入征求意见阶段
北京商报记者注意到，针对基础设施REITs试点的工作安排，4月30日，证监会还发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（以下简称《指引》）。
证监会表示，公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。然而目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，拟在《证券投资基金法》框架下，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。
具体来看，《指引》共45条，涉及多方面内容。首先，在产品的定义与结构方面，《指引》明确，公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”）是指，80％以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90％以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。
其次，基础设施基金强调专业化管理和托管，要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员；具有相关研究经验，并配备充足的专业研究人员；具有同类产品或业务投资管理或运营专业经验，且同类产品或业务不存在重大未决风险事项；具备健全有效的投资与风险管理制度和流程。
对于基金托管人而言，也应当具有基础设施领域资产管理产品托管经验，并为开展基础设施基金托管业务配备充足的专业人员。
就定价方式和发售安排而言，证监会表示，借鉴境外市场公募REITs询价发行成熟做法，基础设施基金经证监会注册后，采取网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问受委托办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。在战略配售、网下询价对象、发售比例分配、基金销售和募集失败处理方面，《指引》也均作出了相关规定。
此外，在基础设施基金的投资运作上，《指引》要求采取封闭式运作，符合条件的可上市交易。而为了防止层层代理导致的管理职责弱化，要求基金应当将80％以上资产投资于单一资产支持证券全部份额，且基金管理人与资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制，实现权责对等、风险可控；其余基金资产应当投资于利率债，AAA级信用债，或货币市场工具。收益分配方面，要求每年不得低于1次，且分配比例不得低于年度可供分配利润的90％。
03 为经济发展补充活力
虽然国内公募市场尚无真正意义上的REITs产品，不过，类REITs产品已运作超4年。
2015年7月，鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金（以下简称“鹏华前海万科REITs”）正式成立。据招募说明书显示，该基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新的红利，封闭期为10年，期满后转为上市开放式基金。具体的投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50％，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50％。
在产品信息方面，Wind数据显示，截至4月30日，鹏华前海万科REITs成立以来的净值增长率为34.12％。其中，今年以来的收益率约为3.59％。投资组合上，截至一季度末权益票投资和固定收益投资分别占基金总资产的4.47％和75.37％，规模约为31.15亿元。
沪上一位不愿具名的公募基金从业人士坦言，近期疫情对国内各行各业的发展影响较大，在此时推出公募REITs，有利于为经济发展补充活力。同时，也将使得市场资金在基础设施投资领域的需求得到满足。
不过，上述从业人士也指出，未来这一领域的投资也难点仍存。一方面，在产品的透明度方面，此次公募REITs试点在基础设施方面，具体投向的项目，以及如何对资产进行估值需要基金管理人和投资者持续关注。另一方面，当前市场环境而言，部分所谓地方产业园存在骗局，另外，“皮包公司”的问题也偶有发生，基金管理人在标的的挑选方面难度也较大。
本文源自北京商报
