樓探長近日組建了與網友互動的微信群，在與網友的交流中瞭解了網友及一些初級投資客對樓市的看法。其中一個復旦大學經濟學博士的看法比較有代表性。
在這與這位經濟博士的交流中樓探長感受到了他的三點看法。
1、東莞房價太高了，東莞的產業含金量不高，高房價會對東莞帶來很大沖擊。
2、對東莞未來持懷疑態度，他把公司運營業務搬到廣州去了。
3、目前靠松山湖的寮步，靠中心城區的石碣等臨重點片區還有一定投資空間。深圳坪山，廣州蘿崗、科學城也有投資價值。
聊天截圖
對於這位博士網友的看法，樓探長有些是贊同，有些是持有異議的，也跟他做了深入的交流。
深圳沒抗住高房價，東莞行嗎？
對於第一條。樓探長也覺得高房價會對東莞造成產業造成很大沖擊。房價是反映一座城市良心的載體，因為安居是所有人的第一夢想，房價高出了承受能力，必然會擠壓年輕人的夢想空間，也會吞噬城市的活力和創造力。
豪宅雲集的深圳灣
2015年，深圳房價漲勢洶洶，嚇退了一波年輕人。2019年，房價再次大漲，直接催生出了逃離深圳的呼聲。
事實是，2019年深圳人口淨流入僅19萬餘，不到前幾年的一半，連續霸佔的第一的寶座被杭州搶去。在代表產業創新及潛力的獨角獸企業數量上深圳13家，也被杭州的25家甩到開不到尾燈。（中國恆大研究院發佈《中國獨角獸報告2019》）
我們不敢說深圳被杭州反超都是房價的鍋，但至少房價是主要原因之一。深圳這座科創工場都消化不了高房價的苦果，東莞這座產業工廠就更不可能了。
豪宅化加速的東莞城區中心
企業搬遷之於房價應有逆向思維
對於第二條房價綜合症下企業的搬遷問題。在樓探長看，企業的搬遷去向有房價的因素，但更重要的是企業的發展階段及目標問題，企業有搬來的就會有搬走的，跟房價關係不會太大。
我們看到華為遷到松山湖，中集、大疆、歐菲光都從深圳搬到了東莞，但是搬過來的主要是生產性質的環節，這些企業的總部還是在深圳，而且也不可能搬過來。
松山湖華為
不僅深圳企業的總部不可能搬過來，東莞的大企業將總部搬到深圳的趨勢也慢慢出來了。OPPO在深圳灣超級總部基地建總部，樓探長去年年底去踩盤時就建到3層了。未來這裡將是企業的領導力中心、創新中心、營銷中心，東莞建的總部可能就只剩生產中心了吧。
OPPO深超總總部（效果圖）
還有vivo也在寶安中心的大鏟灣騰訊島對面建深圳總部。東莞立志要走向全球的企業，到深圳建總部會成為一種趨勢。未來深圳和東莞之間企業搬遷會逐漸模糊，
產業及企業的產業鏈分佈會形成東莞生產，深圳營銷、創新的新格局。這種格局對房價的影響就是，相比深圳，東莞絕對豪宅化不太現實，相對豪宅化會成為選項。
什麼是相對豪宅化？那就是以深圳做參照，深圳灣20萬的房子，香蜜湖、蛇口17、18萬的物業。龍華北站商務區、前海+寶安中心區10萬+的高端住宅都可以說是絕對豪宅。像光明科學城、沙井海洋新城、龍崗大運新城這些潛力片區價格可能會達到7、8萬，相對來說也算得上是豪宅了。
東莞的豪宅，可能會比深圳的相對豪宅低一檔，但比深圳剛需住宅要高一檔。深圳的剛需物業集中在龍崗、坪山、鹽田、大鵬等區域，價格從3字頭到4字頭不等，未來東莞豪宅的價格可以看到的頂比較大的可能會在5-6萬之間，當然這些豪宅肯定也會集中在重點片區。
房產沒有次高價值區，只有最高價值區
對於第三點，是樓探長跟這位博士看法相差最大的。樓探長認為，寮步、石碣這些鎮區的地緣不是優勢，反而是劣勢了。
首先，這些區域房價已經佔到均價線以上，已經壓縮了未來漲價的空間。像寮步3月均價23771元/平、大嶺山25221元/平，這些片區真的有些上不去又下來不來的尷尬。
第二，房價要有一個經濟產業的基本面，東莞除了濱海灣的長安、虎門，松山湖還有中心城區的南城、東城，厚街勉強算半個，其它鎮區除了老去的虛名，真的沒有什麼拿的出手的了。
第三，就是經濟、產業調節下的人口分佈。在東莞市2020-2035年人口規劃顯示：到2035年，中心城區人口增量為20.3萬，松山湖片區33.7萬，濱海灣片區32.1萬，其它片區人口增量就很小了，東部產業園、東南臨深、水鄉片區分別是14.6萬、14.4萬，5.8萬。三大重點片區的人口增量片區內消化都不夠，靠人口主動外溢有點不現實。
第四，政府資源是跟著產業、人口來配置的，由於人口增量不足，未來資源配置仍然會集中在重點片區。馬太效應下，臨中心片區可能會是燈下黑的結局。
我們看到的成熟商圈、市政文化設施、教育配套、醫療基本都在中心城區；高科技產業基本在松山湖；未來科創產業聚集地在濱海灣的長安、虎門。
有基礎，有產業、有配套的重點片區，給到人口更好的發展空間及個人收入預期，這又加速產業資源和人口的聚集，重點片區的資本、財富吸附效應將會進一步提升。
第五，從城市發展的角度來看，每一個城市都會有豪宅給富人來炒，也會提供普通住宅解決剛需需求，所以片區間的房價拉開差距是不可避免的。像深圳，深圳灣房子20萬/平，坪山還有3萬多的，價差達到6、7倍。廣州珠江新城豪宅8-10萬，增城2萬多，1萬多的也不少，價差也是6、7倍。城市繁華活力要靠資本堆積，城市建設發展要靠剛需努力， 層次豐富的房價體系才是一個成熟城市的應有特徵。
深圳灣及周邊二手房價（源自鏈家）
東莞現在的房價，高的中心城區3-4萬，低的正確1.5萬，價差僅2倍多一點。按照城市房價體系的發展，東莞是重點片區漲上去容易，還是低價區跌下去的可能性大呢？樓探長覺得在保持對資本的吸引力的前提下，保住最低低價區水平，將重點片區的房價漲上去，更符合各方的利益。
反過來想一下，如果高價區按住不漲，低價區降下去達到相應的價差，這會犧牲誰的利益？
我們可以把資本看成水，房價看成船，資本水位漲上去了，房價也會上漲去。資本的水會往哪裡流？毫無疑問是重點片區！
猜想需要證據，現實的房價演進就證明了探長的邏輯 。莞城瓏遠翠瓏灣16號樓3月備案，均價38379元/平比去年11月重新調價的15號漲了約2400元。萬江的信鴻御江東岸4月備案的2號樓均價約35500元/平，相比1月備案的4號樓貴了4500元/平，還有東城的皇馬酈宮53號樓約139平的改善型戶型，3月備案均價達到約35502元/平，長安的龍光江南大境，首鑄御峰華庭3、4月的備案價也都超過了32000元/平......重點片區漲勢有點兇。
重點片區價格在漲，資本也已經陸續進場。3月開盤龍光江南大境5號樓，一個月來去化超過了30%，萬科皇馬酈宮網籤已經近60%......
相對非重點片區的銷售冷凍，資本已經用腳投出了對重點片區的信任票，您敢逆勢取慄嗎？
