01 三四線是“沉默的大多數”
前天發了篇文章，其中提到一個觀點：三四線才是樓市裡“沉默的大多數”。
事實上，包括藍白在內的大部分人，提起三四線這幾個字，都會下意識的搖搖頭。
原因無它，漲得太高了，不值！
中泰證券經濟學家梁中華髮過一個報告，直接“透底”：他們考察了百城房價數據，絕大部分中小城市房價在 2010-2016年間幾乎一分未漲。
主要原因在於：城鎮化需求增加同時，房屋供給增加得更快，各地都在做新城開發，隨便一個貧困縣都敢造超高層地標，2016年時全國房屋待售面積達到了驚人的7億平米。
回顧一下2014年的歷史：
浙江溫州房價連續30個月下跌。
人口不足60萬的江蘇淮安，湧入了近400家開發商。
遼寧營口，1年時間，住宅用地成交面積超過了同期北京的2倍。
甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比達到5.7，陝西延安達到了4.34，嚴重供過於求。
是什麼拯救了岌岌可危的三四線？
相信大家都明白：棚改。
關於棚改貨幣化的作用，以前藍白的文章裡已經分析夠多了，這裡就不再贅述。
結果大家都看到了，按百城房價來看，2016年至今，中山漲幅高達76%，崑山、廊坊、珠海、惠州、保定、嘉興的房價漲幅均超過50%。
這個百城數據其實是失真的，事實上，如果只統計建成區均價，三四線房價翻倍的城市比比皆是。
覆盤這個過程，我們可以得出2個結論。
1，2016年以前，中小城市房價一分未漲，“供過於求”呈現常態化，說明這才是三四線的宿命。
2，短短兩年的棚改，只是數十年房地產發展史上的一個短暫變量，已成過往。
02 中西部樓市比東部表現更好
但是，在一片看衰之聲中，最近兩年，樓市卻有點啪啪打臉的意思。
比如，三四線的房子依舊賣的不錯。
平安證券楊侃的報告指出，以剔除40個大中城市後的三四線城市來看，2017-2018年銷售面積增速分別為13.9%、1.8%。
進入2019年之後，雖然棚改規模腰斬，銷售面積同比增長0.9%，以三四線為主的西部銷售同比增長4.4%，均高於同期全國銷售增速（-0.1%）。
更叫人難以理解的是：西部的房子，甚至比東部賣的還火爆！
本來大家都以為，江浙粵有城市群，有都市圈，即便不考慮滬蘇寧杭、廣深莞佛，再不濟也有外溢效應，科教文衛、管理水平普遍比中西部要強，房子肯定也要比中西部地市和縣城賣的好。
數據有點讓人意外。
2019年，剔除核心12城的西部三四線2019年銷售增速達10.7%，遠高於剔除核心18城的東部三四線（-2.7%）。
2020年一季度，儘管所有區域的銷售面積都是負增速，但是，西部三四線城市銷售降幅為-16.4%，東部三四線城市降幅達到了-24.3%！
03 樓市裡的板塊輪動效應
為什麼還不降價？原因何在？
說白了，還是板塊輪動效應。
東部三四線上漲的巔峰，是在2017年，當時一二線已經開始收緊政策，資金順勢外溢至都市圈，環京的燕郊、固安，環滬的嘉興、崑山、太倉，環深的東莞、惠州、中山、珠海開始啟動。
漲得太兇，限購限售自然會出現。
2017年的時候，海寧、海鹽、嘉善、平湖、桐鄉同時規定非本市戶籍居民家庭限購1套。
中山非本地戶口社保滿半年買1套。
江蘇淮安，河北霸州非本地社保滿1年限購1套，保定非本地社保滿3年買1套。
到了2018年，東部的調控政策開始傳導至中部和東北，部分城市如湖北宜昌、河南開封、許昌跟進限售政策。
但是，環京、長三角和珠三角都市圈三四線的調控，無論是限購限貸的力度還是次數、頻率，遠遠要超出中西部。
這就會造成事實上的板塊輪動：
2015年-2016年一二線起漲——2017年核心城市調控加碼——2016-2017年外溢至東部核心三四線上漲——2017-2018年東部三四線限購+限售——2018-2019年中西部三四線上漲。
時間有先後，傳導很清晰。
因此，不是西部三四線有多大本事，而是市場裡的錢太多了，投機客太多了，隨便碰到一個房價低的城市，都要挖地三尺，非要挖出概念來不可。
如果按2010-2016年的劇本，就算一二線漲到天際，西部三四線也不可能像現在這樣隨便一個縣城都要七八千，這個階段恰好有棚改助力，天時、地利、人和缺一不可，才造成了如今的普漲局面。
都說愛笑的人運氣不會差，但失去板塊輪動效應，沒了棚改加持，三四線不會一直笑下去的。
在一個價格持續波動的市場中，這些三四線城市的房價不是不跌，而是下跌時間早晚的問題。
04 三四線區位劃分
接下來，藍白按區塊來做一個簡單分析。
廣發證券房地產團隊按照地理位置將全國劃分為5個大區：東部核心（北京+長三角+珠三角）、東部非核心、東北、中部、西部。
在5個大區內部，進一步劃分一二線、三四線，最終得到10個板塊。
我們今天主要聊的是三四線樓市，因此接下來要分析的是5個板塊。
即：東部核心三四線，東部非核心三四線，東北三四線，中部三四線，西部三四線。
東部核心三四線，包括浙江、江蘇、安徽、廣東、海南等省份，剔除北京、上海、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、溫州、廣州、深圳、海口、三亞、合肥的地市。
東部非核心三四線，包括河北、山東、福建，剔除天津、石家莊、福州、廈門、濟南、青島。
東北三四線包括黑龍江、吉林、遼寧，即剔除大連、瀋陽、長春、哈爾濱4個城市的地市。
中部三四線包括內蒙古、山西、河南、湖北、湖南、江西，即剔除太原、南昌、鄭州、武漢、長沙、呼和浩特的地市。
西部三四線包括新疆、青海、甘肅、寧夏、西藏、四川、重慶、雲南、貴州、廣西、陝西，即剔除南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊的地市。
剔除掉40個大中城市，這些地級市加起來，有近300個城市之多。
05 三四線樓市現狀
按券商報告的統計，東部核心+非核心的三四線去化週期為16.8個月，去化率為77.9%。
但東部核心圈的中小城市，普遍享有外溢效應。比如前幾年房價漲最兇的嘉興、中山和惠州，最近兩年表現強勢的南通、紹興、徐州、珠海。這些城市還有人口流入+大基建的支撐，大概率能維持橫盤，而非核心三四線，房價隨時可能開跌。
東北三四線是整個三四線板塊中表現最差的區域，其2014-2019年城鎮人口年均增長3萬人，部分年份處於人口流出的狀態，類似大慶，佳木斯、鶴崗此類城市，幾乎沒有任何回升可能性。
中部三四線當前去化週期僅10.7個月，去化率仍達94.6%，表面上看起來供需結構很健康。
實際上，除了中原城市群，長江中游城市群的周邊的副中心城市、核心地市下跌速度比較慢之外，其他城市幾乎沒有任何支撐，這一點和東部非核心三四線如出一轍。
西部三四線有一個共同特點，地域廣，省份多，不少都在胡煥庸線以西，除四川、貴州外，其他地區的人口流出不可逆，且很難形成像中部河南、安徽等省份的人口迴流。
截止2020年一季度，西部三四線去化週期已經將近18個月，雖然最近兩年房子賣的好，但隨著庫存逐步堆積，下半年的房價下跌壓力非常大。
06 告別普漲，守護好資產
從這個框架來看，接下來全國三四線的房價下跌次序（你沒看錯，是下跌次序）為：東北三四線>西部三四線>中部三四線=東部非核心三四線>東部核心三四線。
熟悉資本市場的朋友應該很容易理解這個過程，如同上證50-滬深300-創業板50-中證500的輪動一樣，市場存在一條“主線”，城市的輪動也不會以人的意志為轉移。
這個房價下跌次序，和房價上漲次序正好相反。
當然，這只是藍白的個人看法，我只是希望在不確定性氾濫的年代裡，大家能守護好自己的資產。
在2020年，我們賺的每一分錢，都是維繫一個家庭的基石，不要再像過去幾年那樣任意揮霍。
從此，揮揮手告別普漲時代吧！
