拍賣應當確定保留價，在進行資產拍賣之前，人民法院需要委託具有相應資質的評估機構進行價格評估，之後再由人民法院參照評估價確定房產的起拍價。
起拍價確定的原則：第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
法拍房拍賣的流程：
1、通過評估機構確定拍賣財產的價值
2、委託拍賣機構對財產進行拍賣
3、確定拍賣保留價
4、第一次進行拍賣
5、一拍流拍且抵債不成60天內
6、降低保留價款，進行第二次拍賣
7、二拍流拍且抵債不成60天內
8、降低保留價款，法院發出變賣公告
9、60天內無人購買且抵債不成
10、法院將拍賣財產退還給被執行人，任一環節拍賣成交或抵債成功，自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。
綜上所述：我們可以清楚知道，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，並應當徵詢有關當事人的意見。而且人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十。
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