这几年海外置业越来越火，从美国加拿大到澳洲新西兰再到西班牙葡萄牙，甚至日本东南亚，一时间中国买房人的身影遍布全球，走到哪都是挥舞着钞票大有买下全球之势。
中国人为什么喜欢去国外买房呢？首先是便宜。那么海外房产到底有多便宜？我们以纽约为例，看下图：
美国纽约是全球最大的城市，房产价格也是全美最高的地区，我们看到2-3居室售价32-46万美金，约合人民币214-308万。没感觉么？那咱们看看北京的房价吧
可以看到北京的一居室都在400万以上，社区环境比较好的甚至可以卖到600万以上。
其次是海外房产的投资属性明显，我们还是以纽约为例
2-3居室月租金基本在1400-1800美金/月，年租金合人民币11.2-14.5万元/年，即年投资收益率5%以上。而当前三年期国债的收益率也不过3.9%
综上，可以看到国内过高的房价和海外房产投资收益的高涨，是国人海外置业投资热情大增的主要推动力。
但凡事都有个“但是”！
随着海外置业的火热，其中的问题也不断显现，甚至对投资人来说，看似美丽的海外房产投资，实则陷阱密布，步步惊心。很多看似美好的承诺或不会说的秘密，都将给投资人带来巨大而沉重的损失。
重点来了：今天我来揭秘海外置业那些不能说的秘密？
1. 产权
近年来欧洲置业移民及其火爆，尤其以葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯为首，欧洲置业购置新房普遍税费较高，而二手房则税费较低，例如希腊新房购置税26%，二手房仅3%，因此很多国人都首选二手房。但我们都知道欧洲的城市大多立法保护城市古迹，因此二手房经常有数十年房龄，期间业主更换多次，一套房子曾经有过几十个业主也不鲜见。但因为欧洲很多国家房地产交易并不严谨，甚至没有类似国内的网签备案制度，因此有时会出现房屋产权不明导致投资人卷入产权纠纷之中，严重的甚至要通过法律手段维护自身权益。
2. 溢价
这是海外置业爆发的最集中的问题。简单来讲就是不良中介利用信息不对称，以远超房屋本身价值的价格卖给投资人，从中获取暴利的行为。这种圈套不仅普通的投资人，包括明星也不能幸免，最典型的案例就是王宝强的美国置业。
3. 包租
包租是打动很多投资人的点，经常有开发商或中介机构宣称包租2年3年或5年，这样投资人在购买房产之后，每年都有稳定的收益。但这经常会是一个为了促销而设计的温柔的陷阱，因为2年或者3年的租金收益一般额度并不高，开发商或中介完全可以通过房产溢价或让利的形式承担这部分费用，从而让客人产生所购房产容易出租的印象，以促进销售。一旦过了包租期，是否还能出租出去，就看投资人的运气了。
4. 政策
海外置业尤其以投资为目的，往往会受到所在国家政策的影响，并进而影响投资收益。比如加拿大温哥华和多伦多政府在研究实施的针对海外购房者征收高达15%的购买税以及每年1%的空置税，将大大降低房产投资价值。而澳洲置业本人更是历来不予推荐，因为澳洲法律规定外国人在澳洲只能购买一手房，也就是说外国人购买房产之后，未来出售只能卖给当地人，但我们知道欧美国家因为人口的流动所以大部分年轻人是没有购房需求的。因此导致未来房产变现困难。
说了这么多，那么海外房产是不是就不能投资了呢？
我们说当然不是，不能因噎废食，但关键是要选好项目，那么什么是好项目呢？
我们看个例子：
西班牙因为经济发达房产便宜又是欧盟和申根国，因此近年来华人在该国置业移民相当火爆。
这是位于西班牙首都马德里市中心的一套临街商铺，该商铺正处于出租中，目前为一家营业的咖啡面包店，不仅向附近居民供应食品，同时也是本地休闲社交场所。中介介绍该商铺使用面积63平米，现带租约销售，售价29.5万欧元，约合人民币231万元，出租已签约20年，其中前7年为强制租赁期，即承租人毁约则必须赔偿业主租金损失。当前年租金为1.8万欧元（即人民币14万元），出租回报率6.1%，所有房产税和物业费由承租人缴纳。
该商铺价格不高，属于市场正常水平，水分不大。另外已签署了长期租约，对投资人利益也更有保障。而且西班牙有移民法规支撑，购买房产累计达到规定金额，还可以获得西班牙永久居留身份，也就是俗称的绿卡，将可自由的在西班牙工作和生活，同时还可以免签证畅行包括德国、法国、意大利等其他25个申根国。因此在法律的保障下，无需担心针对外国人置业政策的变化，此时选择一家正规信誉良好的中介，将免除投资人的后顾之忧。
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