所有的變革，都是浸潤無聲、持久且剛毅。
冰封三年多，大泉州首幅不限售價地塊終於還是來了！
4月17日，石獅市自然資源局發佈3幅國有建設用地出讓公告，3幅地塊總建面約18.83萬方，起拍樓面價約9500元/㎡。
9500元/㎡的起拍價就比原石獅區域地王，龍湖春江酈城的6478.39元/㎡貴了超3000元/㎡。
可謂一出場就是地王！
值得注意的是，三幅均為低容地塊，規劃設計面積不少於180㎡，且不限房產銷售價格！
（號稱小香港的石獅）
1
地塊基本情況
據悉，本次出讓的三幅地塊位於石獅學府路東側、學府公園北側，寶蓋鎮塘後、前坑村段，土地用途為商住用地，容積率均為1.2。
其中，2017S-37號佔地面積45289㎡（約67.8畝），起拍價5.17億元（起始樓面價9513元/㎡）；
2017S-38號佔地面積65221㎡（約97.8畝），起拍價7.44億元（起始樓面價9506元/㎡）；
2017S-37號佔地面積46407㎡（約69.6畝），起拍價5.3億元（起始樓面價9517元/㎡）。
2017S-37號
地塊位置：學府路東側、學府公園北側，寶蓋鎮 塘後、前坑村段
出讓面積：45289㎡
計容建築面積：54346.8㎡
容積率：1.05~＜1.2
建築密度：≤30%
綠地率≥33%
起拍樓面價：9513元/㎡
起拍總價：51700萬元
2017S-38號
地塊位置：學府路東側、學府公園北側，寶蓋鎮 塘後、前坑村段
出讓面積：65221㎡
計容建築面積：78265.2㎡
容積率：1.05~＜1.2
建築密度：≤30%
綠地率≥35%
起拍樓面價：9506元/㎡
起拍總價：74400萬元
2017S-39號
地塊位置：學府路東側、學府公園北側，寶蓋鎮 塘後、前坑村段
出讓面積：46407㎡
計容建築面積：55688.4㎡
容積率：1.05~＜1.2
建築密度：≤30%
綠地率≥35%
起拍樓面價：9517元/㎡
起拍總價：53000萬元
地塊周邊配套豐富，第五幼兒園、第五實驗小學、第七實驗小學、石光中學等知名學府環伺；學府路、峽谷旅遊路等城市快速路讓區域快速通達城市核心區。
另外，寶蓋山風景區、梧園水庫、學府公園、體育公園、花海谷公園等，為項目帶來了絕佳的山水景觀資源
地塊均不限房產銷售價格，房產銷售價格由市場自行調節。出讓地塊規劃為高端房地產項目，設計戶型建築面積不得少於180平方米。
（地塊在上圖的左側，自然景觀資源豐富。來源於空中看泉州）
2
一次土拍，四個突破
1
近三年，泉州首幅不限價地塊
2017年6月，寶龍以3.15億元拿下了晉江池店南超12萬方商住地，即為現在的寶龍世家，為泉州首幅在土拍之初就設定售價的地塊。
自此，“限房價競地價”成為大泉州主流的土拍方式。
另外，
除了新拍地快外，所有先前已出讓地塊在報批預售的時候也需要接受價格指導，限價的大門轟然緊閉！強力限價帶來了新房價格的“紙面平穩”，更帶來了嚴重的一二手倒掛，也成為了近三年來泉州樓市瘋狂的內在誘因。
極端的案例，如限價8904元/平的新天（周邊二手房在1.3萬元/平以上），以及限價1.22萬元/平帶精裝的天璽灣（周邊二手房毛坯價格在1.5萬元/平以上），其非剛需的中籤率均不到2%！
（圖片說明：2019年10.28新天城市廣場售樓部門口擠滿人群，左右公路排起長龍）
而本次出讓的石獅三幅地塊不限房產銷售價格，房產銷售價格由市場自行調節，是近三年來對土拍“限房價”模式的首次突破！
2
首次規定了戶型的土拍
以往的土拍，更多的是規定了地塊的容積率、綠化率、商業佔比等等的基礎指標，從不對戶型進行限定。
而石獅又成了第一個吃螃蟹的人。
這次土拍，
第一次將地塊“定位為高端房地產項目”寫進了公告，並且規定最小的戶型面積也要達到180㎡以上。3
首次麵粉價高過麵包價的土拍
麵粉價高過麵包價並不少見，如15-16年瘋狂的廈門，樓面價遠超周邊一手房售價的案例比比皆是。但其土拍的最終成交價是在市場的熱度和開發商的渴求，雙向擠壓下產生的，是開發商自己喊出來的地價。
而石獅這次則不同，都還沒等開拍，其亮出的底牌——9500元/平的起拍價，就已經比區域不少房子的售價還要高。
目前，石獅多個主流項目的成交均價都在9500元/平以下，以三月的成交套數冠亞季軍為例：石獅恆大首府7868元/平、恆大悅龍臺8887元/平、金輝城7393元/平。
三月排名前十的項目中，僅有三個項目售價超過了9500元/平。
（數據來源於易居克而瑞）
4
起拍價就是地王
9500元/平的起拍價除了高過了周邊房子的售價，也不動聲色地超過了之前的成交單價地王。
2018年4月，龍湖地產以10.34億元競得石獅寶蓋鎮地塊，樓面價高達6478.39元/平，成為了石獅的單價地王。
並且地王之名一揹負就是兩年。
但5月開拍的地塊，9500元/平的起拍價就比兩年前溢價95%的龍湖地塊貴了超3000元/平。
並且地塊還設有保留價，也就是說9500元/平並不能被順利摘走，想拿地還得往上加價。
3
尷尬：節後首拍無人參與
頗具諷刺意味的是，同樣在今天，石獅節後首場土拍尷尬首場。
今天下午，位於石獅龜湖公園旁、精裝限價13010元/平的2018S-07號地塊，因無人報名而慘遭流拍。
從這塊地的指標來看，地段更優，且體量較小，雖然有較大佔比的回購指標，但周邊配套成熟，且濠江國際、中駿天譽、陽光城等品質樓盤林立，又毗鄰石獅泰禾，可謂核心區的好地。
但即便如此，還是無人問津！
節後首拍就黃，無疑也給5月要出讓的這三幅地王蒙上陰影。
4
疲軟的石獅樓市
作為泉州人均GDP最高的區域，石獅憑藉發達的服裝產業向來有“東方米蘭”和“小香港”的美譽。
經濟發達，樓市的發展也自然跑在前面，2013年前後就有不少項目的售價逼近萬元。
只是近年來，在傳統服裝產業轉型困難，且fgn等區域龍頭企業破產清算對區域產業產生的巨震影響下，石獅樓市在人口增長乏力且購買力下降的雙重打擊下，行情震盪下滑。
宣朗大數據中心監測，2019年全年石獅市僅成功出讓商住土地5宗，總出讓面積約24.63萬平方米，成交體量約56.12萬平方米，總成交金額14.8億元，其中世茂以近9億的價格攬下2宗地塊，即為現在的世茂璀璨獅城。
而從橫向對比來看，石獅一年不到15億元的吸金能力僅為南安的一半多一點，跟晉江及泉州六區更是無法相提並論。
雖然樓市景氣指數不行，但石獅的地塊限價卻是高標準，“毛坯1.1、精裝1.3”已是標配。
只是，在實際投入市場後，房產的售價卻遠遠低於限價，以今年3月的成交套數排行前十的項目來看，除了龍湖跟旭輝價格在1萬元以上，其餘七個項目的成交價格徘徊在7400—9400元/平。
5
石獅的神助攻
雖然5月開拍的這三幅地塊，前景並不明朗，但石獅這次的不設限價，對於整個泉州樓市來說卻意義非凡。
想必大家也還有印象，在2018年8月，泉州曾發佈了一份促進樓市穩健發展的“8年通知”
遵照裡面的條款，宣朗君發現石獅的此次土拍無疑就是這個文件關於高端市場需求的有益嘗試。
根據文件要求，在滿足市場中小套型、中低價位的普通商品住房需求時，適當考慮市場個性需求，適時對新拍地塊容積率在1.2以下，或城市核心區，或建築面積超10萬方以上的項目，安排一定比例的高端住宅。
並明文規定，此類項目設計戶型不得少於180平，同時不得采用高低配。並且這部分住宅不參與公證搖號，銷售價格由市場自行調節。
容積率1.2，戶型最小180平以上……這些是不限價的標配，而從石獅三幅地塊的規劃要求來看，就是嚴格按照著這些標準來執行的。
由於石獅本來就不需要公證搖號，因此設計大戶型還有另外一個突破的不需搖號未被提及。但對於泉州市中心的某些項目來看，不需要公證搖號簡直太誘人了。
（群盛地塊位置圖）
據說，2018年7月，春風得意的群盛黃老闆就是提前獲悉了泉州高端住宅的“新規”，才會揮金兩個多小目標、以樓面價16427.5元/平，拿下津淮街限價1.9萬元/平地塊。
按照群盛的設想，其中心地段再疊加超180平以上的戶型設計，是完全符合高端住宅的標準。雖然地塊在拍賣之初就設定了19036元/平的限售價，但由於地塊不需公證搖號，那公司就有權將這批新房以1.9萬元的價格賣給“自己人”，然後再通過二手房突破限價，真正進入市場。
而目前這一“天衣無縫”的計劃卡在了限售上，至少兩年以上的強制持有期會稀釋溢價。另外，雖然你未來的二手房不受限價，但整個市場強力控價格（最高年度漲幅6%），也會拖累整體的二手房價格。
待到群盛這批大平層兜兜轉轉能賣了，1.9疊加上預期的利潤，是不是要賣到近3萬才會滿足胃口？
但3萬元/平到時真的好賣？
除了群盛的“神操作”外，石獅不限價的突破對於沒有明確限價的高端住宅是實打實的福音！
這些項目包括高價拿地、目前一籌莫展的融創桃花山項目，東海開發的山體別墅地塊等。限價的有效突破，會加速這些項目的進度。
6、宣朗君的幾個觀點
1、由於石獅強大的民間財富，興許品質感呈現的高端住宅還是會有不錯的市場。
只是一下子供應量就達到了18萬方以上，按照套均180平，也有一千套房子，地塊的前景仍堪憂；
2、近年來產業轉型不得志的石獅，大力發展旅遊業，而
旅遊是典型的投入大、產出小、收益慢的重資產項目，會給ZF帶來不小的財政負擔。在產業收益很難有大轉機的情況下，加快供地成了必由之路。
從這三幅地塊所在的區位來看，9500元/平的起拍價，是否是為了平攤周邊峽谷旅遊路以及多個公園的建設，而被推高的？畢竟本著“誰受益誰買單”的原則，這三幅地塊理應多少貢獻一點；
3、目前地塊才剛剛公示，前景仍不明朗。但其對整個樓市，尤其是高端住宅的操作還是有著示範作用。
尤其是不限價，打開了人們對未來房價的預期，也增強了開發商進場的信心；
4、另外，宣朗君之前也提到，限價下的流速考慮，開發商更願意做中小戶型的快銷產品。而且高品質並沒有辦法帶來高溢價，因此減配甚至偷工減料的事情時有發生。
在現階段，改善型客戶想買套好房子，真的難。
而石獅的這三幅地塊出來以後，揭開了價格封印，開發商會更注重產品力的打造。同時，滿足市場多樣化需求的住宅供應，也有助於市場的健康發展；
5、以石獅為先鋒，宣朗君預計那些受困於公證搖號、限價的高端改善型項目會加快進場，構建更為合理的房價梯度和供應體系。
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