所有的变革，都是浸润无声、持久且刚毅。
冰封三年多，大泉州首幅不限售价地块终于还是来了！
4月17日，石狮市自然资源局发布3幅国有建设用地出让公告，3幅地块总建面约18.83万方，起拍楼面价约9500元/㎡。
9500元/㎡的起拍价就比原石狮区域地王，龙湖春江郦城的6478.39元/㎡贵了超3000元/㎡。
可谓一出场就是地王！
值得注意的是，三幅均为低容地块，规划设计面积不少于180㎡，且不限房产销售价格！
（号称小香港的石狮）
1
地块基本情况
据悉，本次出让的三幅地块位于石狮学府路东侧、学府公园北侧，宝盖镇塘后、前坑村段，土地用途为商住用地，容积率均为1.2。
其中，2017S-37号占地面积45289㎡（约67.8亩），起拍价5.17亿元（起始楼面价9513元/㎡）；
2017S-38号占地面积65221㎡（约97.8亩），起拍价7.44亿元（起始楼面价9506元/㎡）；
2017S-37号占地面积46407㎡（约69.6亩），起拍价5.3亿元（起始楼面价9517元/㎡）。
2017S-37号
地块位置：学府路东侧、学府公园北侧，宝盖镇 塘后、前坑村段
出让面积：45289㎡
计容建筑面积：54346.8㎡
容积率：1.05~＜1.2
建筑密度：≤30%
绿地率≥33%
起拍楼面价：9513元/㎡
起拍总价：51700万元
2017S-38号
地块位置：学府路东侧、学府公园北侧，宝盖镇 塘后、前坑村段
出让面积：65221㎡
计容建筑面积：78265.2㎡
容积率：1.05~＜1.2
建筑密度：≤30%
绿地率≥35%
起拍楼面价：9506元/㎡
起拍总价：74400万元
2017S-39号
地块位置：学府路东侧、学府公园北侧，宝盖镇 塘后、前坑村段
出让面积：46407㎡
计容建筑面积：55688.4㎡
容积率：1.05~＜1.2
建筑密度：≤30%
绿地率≥35%
起拍楼面价：9517元/㎡
起拍总价：53000万元
地块周边配套丰富，第五幼儿园、第五实验小学、第七实验小学、石光中学等知名学府环伺；学府路、峡谷旅游路等城市快速路让区域快速通达城市核心区。
另外，宝盖山风景区、梧园水库、学府公园、体育公园、花海谷公园等，为项目带来了绝佳的山水景观资源
地块均不限房产销售价格，房产销售价格由市场自行调节。出让地块规划为高端房地产项目，设计户型建筑面积不得少于180平方米。
（地块在上图的左侧，自然景观资源丰富。来源于空中看泉州）
2
一次土拍，四个突破
1
近三年，泉州首幅不限价地块
2017年6月，宝龙以3.15亿元拿下了晋江池店南超12万方商住地，即为现在的宝龙世家，为泉州首幅在土拍之初就设定售价的地块。
自此，“限房价竞地价”成为大泉州主流的土拍方式。
另外，
除了新拍地快外，所有先前已出让地块在报批预售的时候也需要接受价格指导，限价的大门轰然紧闭！强力限价带来了新房价格的“纸面平稳”，更带来了严重的一二手倒挂，也成为了近三年来泉州楼市疯狂的内在诱因。
极端的案例，如限价8904元/平的新天（周边二手房在1.3万元/平以上），以及限价1.22万元/平带精装的天玺湾（周边二手房毛坯价格在1.5万元/平以上），其非刚需的中签率均不到2%！
（图片说明：2019年10.28新天城市广场售楼部门口挤满人群，左右公路排起长龙）
而本次出让的石狮三幅地块不限房产销售价格，房产销售价格由市场自行调节，是近三年来对土拍“限房价”模式的首次突破！
2
首次规定了户型的土拍
以往的土拍，更多的是规定了地块的容积率、绿化率、商业占比等等的基础指标，从不对户型进行限定。
而石狮又成了第一个吃螃蟹的人。
这次土拍，
第一次将地块“定位为高端房地产项目”写进了公告，并且规定最小的户型面积也要达到180㎡以上。3
首次面粉价高过面包价的土拍
面粉价高过面包价并不少见，如15-16年疯狂的厦门，楼面价远超周边一手房售价的案例比比皆是。但其土拍的最终成交价是在市场的热度和开发商的渴求，双向挤压下产生的，是开发商自己喊出来的地价。
而石狮这次则不同，都还没等开拍，其亮出的底牌——9500元/平的起拍价，就已经比区域不少房子的售价还要高。
目前，石狮多个主流项目的成交均价都在9500元/平以下，以三月的成交套数冠亚季军为例：石狮恒大首府7868元/平、恒大悦龙台8887元/平、金辉城7393元/平。
三月排名前十的项目中，仅有三个项目售价超过了9500元/平。
（数据来源于易居克而瑞）
4
起拍价就是地王
9500元/平的起拍价除了高过了周边房子的售价，也不动声色地超过了之前的成交单价地王。
2018年4月，龙湖地产以10.34亿元竞得石狮宝盖镇地块，楼面价高达6478.39元/平，成为了石狮的单价地王。
并且地王之名一背负就是两年。
但5月开拍的地块，9500元/平的起拍价就比两年前溢价95%的龙湖地块贵了超3000元/平。
并且地块还设有保留价，也就是说9500元/平并不能被顺利摘走，想拿地还得往上加价。
3
尴尬：节后首拍无人参与
颇具讽刺意味的是，同样在今天，石狮节后首场土拍尴尬首场。
今天下午，位于石狮龟湖公园旁、精装限价13010元/平的2018S-07号地块，因无人报名而惨遭流拍。
从这块地的指标来看，地段更优，且体量较小，虽然有较大占比的回购指标，但周边配套成熟，且濠江国际、中骏天誉、阳光城等品质楼盘林立，又毗邻石狮泰禾，可谓核心区的好地。
但即便如此，还是无人问津！
节后首拍就黄，无疑也给5月要出让的这三幅地王蒙上阴影。
4
疲软的石狮楼市
作为泉州人均GDP最高的区域，石狮凭借发达的服装产业向来有“东方米兰”和“小香港”的美誉。
经济发达，楼市的发展也自然跑在前面，2013年前后就有不少项目的售价逼近万元。
只是近年来，在传统服装产业转型困难，且fgn等区域龙头企业破产清算对区域产业产生的巨震影响下，石狮楼市在人口增长乏力且购买力下降的双重打击下，行情震荡下滑。
宣朗大数据中心监测，2019年全年石狮市仅成功出让商住土地5宗，总出让面积约24.63万平方米，成交体量约56.12万平方米，总成交金额14.8亿元，其中世茂以近9亿的价格揽下2宗地块，即为现在的世茂璀璨狮城。
而从横向对比来看，石狮一年不到15亿元的吸金能力仅为南安的一半多一点，跟晋江及泉州六区更是无法相提并论。
虽然楼市景气指数不行，但石狮的地块限价却是高标准，“毛坯1.1、精装1.3”已是标配。
只是，在实际投入市场后，房产的售价却远远低于限价，以今年3月的成交套数排行前十的项目来看，除了龙湖跟旭辉价格在1万元以上，其余七个项目的成交价格徘徊在7400—9400元/平。
5
石狮的神助攻
虽然5月开拍的这三幅地块，前景并不明朗，但石狮这次的不设限价，对于整个泉州楼市来说却意义非凡。
想必大家也还有印象，在2018年8月，泉州曾发布了一份促进楼市稳健发展的“8年通知”
遵照里面的条款，宣朗君发现石狮的此次土拍无疑就是这个文件关于高端市场需求的有益尝试。
根据文件要求，在满足市场中小套型、中低价位的普通商品住房需求时，适当考虑市场个性需求，适时对新拍地块容积率在1.2以下，或城市核心区，或建筑面积超10万方以上的项目，安排一定比例的高端住宅。
并明文规定，此类项目设计户型不得少于180平，同时不得采用高低配。并且这部分住宅不参与公证摇号，销售价格由市场自行调节。
容积率1.2，户型最小180平以上……这些是不限价的标配，而从石狮三幅地块的规划要求来看，就是严格按照着这些标准来执行的。
由于石狮本来就不需要公证摇号，因此设计大户型还有另外一个突破的不需摇号未被提及。但对于泉州市中心的某些项目来看，不需要公证摇号简直太诱人了。
（群盛地块位置图）
据说，2018年7月，春风得意的群盛黄老板就是提前获悉了泉州高端住宅的“新规”，才会挥金两个多小目标、以楼面价16427.5元/平，拿下津淮街限价1.9万元/平地块。
按照群盛的设想，其中心地段再叠加超180平以上的户型设计，是完全符合高端住宅的标准。虽然地块在拍卖之初就设定了19036元/平的限售价，但由于地块不需公证摇号，那公司就有权将这批新房以1.9万元的价格卖给“自己人”，然后再通过二手房突破限价，真正进入市场。
而目前这一“天衣无缝”的计划卡在了限售上，至少两年以上的强制持有期会稀释溢价。另外，虽然你未来的二手房不受限价，但整个市场强力控价格（最高年度涨幅6%），也会拖累整体的二手房价格。
待到群盛这批大平层兜兜转转能卖了，1.9叠加上预期的利润，是不是要卖到近3万才会满足胃口？
但3万元/平到时真的好卖？
除了群盛的“神操作”外，石狮不限价的突破对于没有明确限价的高端住宅是实打实的福音！
这些项目包括高价拿地、目前一筹莫展的融创桃花山项目，东海开发的山体别墅地块等。限价的有效突破，会加速这些项目的进度。
6、宣朗君的几个观点
1、由于石狮强大的民间财富，兴许品质感呈现的高端住宅还是会有不错的市场。
只是一下子供应量就达到了18万方以上，按照套均180平，也有一千套房子，地块的前景仍堪忧；
2、近年来产业转型不得志的石狮，大力发展旅游业，而
旅游是典型的投入大、产出小、收益慢的重资产项目，会给ZF带来不小的财政负担。在产业收益很难有大转机的情况下，加快供地成了必由之路。
从这三幅地块所在的区位来看，9500元/平的起拍价，是否是为了平摊周边峡谷旅游路以及多个公园的建设，而被推高的？毕竟本着“谁受益谁买单”的原则，这三幅地块理应多少贡献一点；
3、目前地块才刚刚公示，前景仍不明朗。但其对整个楼市，尤其是高端住宅的操作还是有着示范作用。
尤其是不限价，打开了人们对未来房价的预期，也增强了开发商进场的信心；
4、另外，宣朗君之前也提到，限价下的流速考虑，开发商更愿意做中小户型的快销产品。而且高品质并没有办法带来高溢价，因此减配甚至偷工减料的事情时有发生。
在现阶段，改善型客户想买套好房子，真的难。
而石狮的这三幅地块出来以后，揭开了价格封印，开发商会更注重产品力的打造。同时，满足市场多样化需求的住宅供应，也有助于市场的健康发展；
5、以石狮为先锋，宣朗君预计那些受困于公证摇号、限价的高端改善型项目会加快进场，构建更为合理的房价梯度和供应体系。
关注【宣朗】公众号，阅读更多精彩楼市文章。
