2019年即將過去，時間即將來到21世紀的第20個年頭，深圳樓市將往何處去？
我們已經揮手告別了“閉著眼買”的躺贏時代，決策變得前所未有的糾結。掌握有價值的信息，一定程度上可以預測未來。
根據尤金·法瑪的有效市場假說，依據已披露信息，可以預測短時間內的市場走向。預知與判斷，可對抗無力感和不確定性。
年底信號頻發，你GET到了什麼？
我們先來看看年底發出的幾個重磅信號。
信號一：深圳放鬆豪宅線
深圳的“豪宅稅”發生了重大變化，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅。
放鬆豪宅線對於深圳二手房市場而言明顯是一個利好。
“豪宅線”調整第一週，深圳二手房總計成交1885套，環比上週增長4.81%，成交均價為55135元每平米，環比上漲5.1%；“豪宅線”調整第二週，深圳二手房成交量加劇攀升，達2094套，環比上週增長11.09%。
深圳調整“豪宅線”，成為深圳二手房市場強勢反彈的一個轉折點。
信號二：四年來首次，真降了
11月20日，央行公佈最新貸款市場報價利率：
1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15%，此前為4.2%；
- 5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.8%，此前為4.85%；
- 5年期以上LPR下調了5個基點。
這也是LPR利率登場以來，房貸利率首次下調！同時也可以說是2015年10月24日至今，4年來，房貸基準利率的首次降息。
LPR的降低，對於房地產市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，後續幾次有繼續降低的趨勢。
信號三：集中推出30平方公里產業用地
11月，深圳一次性推出30平方公里產業用地，瞄準“雙區”建設提出的高質量發展新要求，深圳將打造具有戰略性和全局性的產業發展新格局。
對於寸土寸金的深圳而言，“割愛”30平方公里的土地無疑是大手筆。這些騰挪出的產業用地不僅將成為深圳的跳板，更將成為粵港澳大灣區的跳板，集聚高端要素、實現創新驅動，強化全球資源配置能力。而得益於產業用地和良好的營商創新環境，深圳也有望成為新經濟發展策源地，構建上下游產業供應鏈完備、互補性強的產業群，助力打造中國經濟升級版，引領中國經濟轉型升級。
信號四：取消商務公寓“只租不售”
近日，深圳市住房和建設局向媒體披露，深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。有關專家認為，這一政策實際是政府對規劃建設政策的調整，對房地產供應結構的一種供給側調整。
在這系列信號之下，2020年是機遇之年還是挑戰之年？
2020年房地產會何去何從？
樓市預測，從來不是追求精準度，更核心的是構建對未來的認知和判斷。
▍四個一線城市中深圳最具向上潛力
近日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》判斷，預計深圳、東莞、珠海、惠州等珠三角城市，以及蘇州、南通、無錫、寧波等長三角城市未來三個月內住房市場稍熱，存在一般上漲可能，而北京、天津、廊坊、保定、張家口等京津冀城市則將遇冷，呈現一般下跌狀態。
在“雙區”驅動下，2020年深圳依然是投資關注的焦點。經濟學家馬光遠表示，“深圳這幾年迎來多重利好，房價長期而言，在四個一線城市中我認為是最具向上的潛力的。對於深圳的購房者而言，其實能夠猶豫的時間並不多。”
△數據來源：貝殼研究院
▍2020年房地產政策小松可期
2020年，考慮到中國經濟壓力和地方土地財政邏輯依舊存在；當前我國房地產業從投資開發、融資、拿地、開工及銷售整個產業鏈條均表現出下行趨勢，而房企2019年的調整也很厲害，房企的破產、裁員、地王之痛，現金流之瘍，銷售去化大幅度下降；以及剛剛突發的商務公寓取消“只租不售”信號……這可能預示著在“房住不炒”主基調下，2020年房地產調控將大概率趨向放鬆，但放鬆不等於放開。
▍深圳商辦市場“大週期”即將來臨
深圳商辦市場處在一個“大週期”啟動的前夕。在“房住不炒”的背景下，深圳核心區域的高端寫字樓，或迎來穩健持續的增長期。對於長期持有、穩健型的大鱷資金來說，這個時候，是一個逢低進入深圳商辦市場的不可多得的機會。
1.整售，整售，還是整售
據戴德梁行數據統計，截至2019年第3季度，深圳今年大宗交易成交金額已達311億元，已破2018年的紀錄。有業內人士稱，深圳大宗交易今年有望突破2017年以來的3年最高值。從2017年“商用地產大宗投資元年”開始，深圳寫字樓整購事件頻發，隨著全球標杆城市建設的發力，2020年全球資金將加碼進入深圳。深圳核心地段的商辦資產，已經成為全國買家追捧的投資新方向。
2. 寫字樓市場迎新機遇
寫字樓價格的遠景，主要取決於一座城市企業數量的增加，與質量的提升。截至今年5月底，深圳商事主體總量達321.9萬戶，繼續保持全國大中城市首位。若按官方統計常住人口1302.66萬人計算，深圳每千人擁有商事主體247.1戶，擁有企業155.7戶，創業密度穩居全國第一。2020年“雙區”驅動效應將增強，深圳寫字樓市場也是個機遇年。金融、服務業和科技類企業對甲級辦公樓的需求增量將躍升一個層級。
△ 大灣區甲級寫字樓價格指數
▍工改項目佔據半壁江山，工改將成為主流
在土地資源極度匱乏，核心區域十分成熟的深圳，土地規劃往往不是新區建設，而是在舊的成熟區域做更新，而“工改工”類城市項目提供了大量工業用地。
△ 已批城市更新單元計劃類型
△ 近五年“工改工”項目開發強度呈上升趨勢
△ “十三五”更新計劃結構預控
隨著“工改”類城市更新項目的提速，以及開發商的加快佈局，未來會產生大量的產業用房、寫字樓、配套公寓。
從對住宅市場的影響看，未來五年，“工改”類城市更新項目供應建築面積571萬平方米，其中20%為配套公寓，將會供應約115萬平方米的公寓產品，每年供應23萬平米公寓，作為類住宅產品，相當於給市場每年多增加約5%住宅類產品供應量。由於公寓不限購不限貸，為不具備購房資格又確實有住房需求的購房者提供了另一種選擇。
▍前海擴容塵埃落定？2020年，機會最大的地方？
“前海合作區+自貿區”的雙擴容，已經醞釀很久，很可能會在2020年落地。
前海國際化城市新中心地位將強化。城市的生長必然導致土地價值版圖的變化。城市不動產的價值就是其所處區位公共服務的投影，未來，前海灣將是深圳最宜居宜業的價值高地，在現有主城區會形成香蜜湖—竹子林—華僑城—科技園—后海灣—蛇口—前海灣連續的不動產價值高地。
位於南山核心的華聯城市中心，就處於這一連續的不動產價值高地，與前海擴容重點區域大小南山地區僅一路之隔，將坐享前海擴容巨大勢能和發展機遇。
華聯城市中心
南山核心 總部超體
屹立南山核心、灣區總部經濟帶，華聯城市中心匠築南山核心總部超體，賦能企業更多發展可能。
項目左擁前海自貿區，右鄰後海中心區總部基地，同時毗鄰蛇口自貿區與深圳灣科技園總部基地，以總部超體的恢弘氣魄鑄就總部商務新力量，從容對話企業風雲，前瞻把脈未來。
項目整體規劃聘請世界頂級建築事務所gmp操刀設計，以國際化的設計理念與前瞻性眼光，致力於打造區域的地標建築集群及城市名片。
其中T1整棟塔樓由華聯控股自持，並統一招商運營，對入駐企業的規模和行業有較高的要求，為總部辦公集群奠定穩固的基礎。
與時代同行，執掌灣區商務話語權及世界影響力，T3以國際5A配置標準，先進智能化系統，充分滿足總部企業現代化高標準辦公環境的要求，打造純正總部商務標杆。T5為約29-66㎡精品居住空間，賦能全球精英族群。
借用經濟學家馬光遠的一句話，在房價面前，情懷和情緒都是無用的，只有真誠面對，才能得到真經。
2020年將會怎樣，讓我們拭目以待。
