11月18日，祥生控股（集團）有限公司（02599.HK，以下簡稱“祥生”）在香港聯交所主板正式掛牌上市。至此，行業最後一家30強房企成功上市。值得注意的是，從遞表到成功上市，祥生僅用時168天，創下2019年以來房企上市的最快速度。不僅如此，祥生還是2020年內首家一輪過審的房企，亦是年內最大的內房股IPO。
穩紮穩打，盈利能力穩步攀升
公開資料顯示，祥生於1995年起家於浙江諸暨，2004年，祥生策略性地將業務拓展至長三角區域；2007年首入上海，開發了上海祥生福田雅園，全國化佈局逐漸打開，並在2018年邁入行業千億陣營。
11月18日，祥生地產正式登陸港交所。因其規模在2018年已達到千億，所以祥生的上市成功也被業內稱為“年內規模最大房企IPO”。
據公開信息，今年6月3日，祥生控股首次向港交所遞交招股書；10月23日，該招股書即通過了港交所聆訊。從6月3日遞表到10月23日通過聆訊，祥生僅用時142天。從過會時間來看，祥生地產是2019年以來通過聆訊用時最短的一家。
祥生僅用168天即完成上市，關鍵因素應是其穩健高速增長的業績規模。招股書顯示，得益於向消費者提供優質產品的承諾及市場的高度認可，祥生近三年增速穩定。2017年-2019年營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年複合年增長率為137.6%。截至2020年4月30日，公司營業收入為85.52億元，同比增長123%。
規模逐年增長的同時，祥生的成長質量亦頗為引人注目：2019年，公司實現ROE（淨資產收益率）50.1%，同比增長33.5個百分點；2020年4月，公司ROE實現40.3%，水平遠高於行業及同規模房企。中指研究院資料顯示，2019年-2020年，祥生位列中國房地產百強企業成長性前十強，實現了規模與盈利的同步增長。
另一方面，公司的債務結構也在持續優化。招股書顯示，截至2019年底，公司2018年票據已全部償還，且並無未償還結餘；3月11日，祥生成功增發今年1月23日發行的美元高級定息債券，增發價100%，增發後債券規模為2.03億美金。祥生財務總監談銘恆於上市後的網上記者會上表示，通過這次上市募得的資金可以有效增加公司的權益，公司未來淨負債率會得到大幅改善，令財務指標更加穩健。
業內人士表示，隨著上市進程的有效推進，祥生將獲得境內外資本市場助力，綜合債務成本將進一步下降，同時多元化融資渠道將不斷得到完善，有助於其更快實現“規模與品質”雙優發展。祥生亦於招股書中強調，公司將繼續探索多元化融資渠道及股權融資渠道，優化公司資本結構及降低融資成本。同時，也將“繼續堅持謹慎的財務政策並控制包括土地收購成本、管理開支以及銷售及分銷開支在內的各種成本費用，以在控制成本及確保資本結構平衡的同時發展業務”。
此外，截至2020年4月末，公司預收賬款由2019年的779.02億進一步增加至801.7億元。一位財務人士指出，房地產企業的預收賬款通常會在未來的一段時間內計入公司的營收當中。其稱，祥生預收賬款的增加是公司未來業績仍將穩步增長的信號之一，將進一步增厚公司收益及資產規模。
厚積薄發，“1+1+X”戰略助力全國化佈局
高速發展的業績、優質的財務結構，與祥生在泛長三角區域的領先地位及高效精準的“1+1+X”投資策略密不可分。據招股書，公司自2016年起即實施了這一策略，為公司財務表現的持續提升做出貢獻，源自執行該策略所收購及開發的物業項目數量也日益增加：截至2020年7月31日，祥生於11個省份的45個城市擁有共205個處於不同開發階段的項目，應占的總建築面積為2382.48萬平方米。
所謂“1+1+X”，第一個“1”代表浙江，第二個“1”代表泛長三角，“X”則代表全國其他具備高經濟增長潛力的城市。
目前，祥生的項目已覆蓋浙江大本營的全部地級市，且在紹興市等部分城市銷售業績保持了絕對優勢。據中國房地產指數系統及浙江省統計局資料，2019年祥生在浙江省的簽約銷售額位列全省第三，佔全省簽約銷售額的5.1%；在浙江省取得領先市場地位的同時，祥生也將業務進一步向長三角地區拓展。僅2020年上半年，祥生在杭州、溫州、寧波、合肥等核心城市的拿地金額就已超過130億元。
對於全國其他具備高經濟增長潛力的城市，祥生將於長三角深耕中積累的大量寶貴資源與經驗複製其中，助力公司進一步完善全國化佈局。據億翰智庫統計，截至2020年7月20日，祥生總共新增了18宗土地，其中新進入了4個城市/區，分別是合肥、南昌、南通主城區和宿遷宿豫區，新增土儲面積合計49.17萬平方米。
優質地塊和土儲結構的優化，將為祥生的未來業績穩健增長奠定基礎。而以客戶需求為中心、並且實現這些需求，則是祥生未來“1+1+X”戰略佈局的一個重要內核。
祥生深諳，隨著政策調控的逐步收緊，地產行業正在經歷從規模為先到產品與效益並重的賽道轉換，真正的好產品已成為企業在競爭突圍和彎道超車的重要助力。因此，被譽為“幸福生活運營商”的祥生將“人本”作為其核心價值觀念，致力於創造可以滿足客戶不同生活需求的產品，並根據客戶需求的變化不斷更新迭代。
2019年，祥生主動展開了一輪產品線的煥新。在原有七大住宅產品線基礎上，迭代升級出“TOP系、雲境系、府系、樾系”四條產品線，實現了“全週期、全地域、全齡段”的覆蓋。近日，祥生TOP系首個作品——位於虹口核心區的上海祥生中心正式啟動，也意味著祥生TOP系產品迭代後落地與運用的新篇章正式開啟。
值得一提的是，除產品上的精雕細琢外，祥生也通過“量身定製”的服務，更多地滿足客戶對生活、空間和精神文化等多層次的需求，向客戶傳達祥生式的幸福生活理念。2020年，祥生進一步聚焦產品與服務的迭代升級，形成“幸福+”服務體系，以“幸福π”（服務）、“幸福i”（產品）為兩大維度進行落地，致力於為更多業主帶來“幸福生活體驗”。
此外，為了實現穩定、可持續的發展，讓組織管理跟得上企業的發展步伐，祥生正持續根據企業發展狀況對組織結構進行優化與調整，形成了“總部-區域公司-事業部”的2.5級管控模式，並圍繞“1+1+X”戰略形成了浙北、浙東、浙南、蘇寧皖等區域，並不斷完善激勵機制。
毫無疑問，借勢資本市場的東風，強調品質、務實特質的祥生，其發展的腳步必將日益穩健。而祥生控股集團董事會主席陳國祥也在公司上市慶祝儀式上強調，成功上市之日，是祥生控股集團的一個新起點：“上市後，公司將憑藉多元化的產品與服務，以規模為基石，以品質為要求，在經驗豐富的管理團隊帶領下，精益求精，穩步向前。”（文/華章）
