一周速览
（3月30日-4月5日）
一、宏观环境观察
1. 央行下调7天公开市场逆回购利率20BP
2. 央行决定于2020年4月对中小银行定向降准，并下调金融机构在央行超额存款准备金利率
3. 央行表示调整存款基准利率仍需充分评估
4. 自然资源部发布《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）
二、区域政策解析
1. 深圳市坪山区规划土地监察局发布《深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则（征求意见稿）》
三、更新项目进展
1. 3月30日-4月5日，深圳市共发布拆除重建类城市更新计划（草案）公示5项
2. 其他项目方面，3月30日，深圳市大鹏新区发布土地整备项目实施方案公示1项
四、其他事项说明
1. 3月31日，深圳坪山区城市更新和土地整备局发布坪山区城中村综合整治分区范围调整占补平衡方案（草案）的公示
2. 4月1日，深圳罗湖区城市更新和土地整备局发布对蔡屋围新围片区项目范围内房屋实施征收提示
一、宏观环境观察
【1】逆回购利率下降20BP；中小银行定向降准，并下调金融机构超额存款准备金利率；央行表示调整存款基准利率仍需充分评估
（一）3月30日，央行下调7天公开市场逆回购利率20BP：
人民银行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作，中标利率为2.20%
市场解读：通过政策利率引导实体经济融资成本下行，本月MLF和LPR利率将大概率会联动下调
（二）4月3日，央行决定于2020年4月对中小银行定向降准，并下调金融机构在央行超额存款准备金利率：
为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。中国人民银行决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。中国人民银行实施稳健的货币政策更加灵活，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，注重定向调控，兼顾内外平衡，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境
央行负责人解读：此次定向降准平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，有效增加中小银行支持实体经济的稳定资金来源，还可降低银行资金成本每年约60亿元，通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率，直接支持实体经济。此次定向降准分两次实施到位，防止一次性释放过多导致流动性淤积，确保降准中小银行将获得的全部资金以较低利率投向中小微企业。此次降准后，超过4000家的中小存款类金融机构的存款准备金率已降至6%，从我国历史上以及发展中国家情况看，6%的存款准备金率是比较低的水平
超额准备金是存款类金融机构在缴足法定准备金之后，自愿存放在央行的钱，人民银行对超额准备金支付利息，其利率就是超额准备金利率，2008年从0.99%下调至0.72%后，一直未做调整。此次央行将超额准备金利率下调至0.35%，可推动银行提高资金使用效率，促进银行更好地服务实体经济特别是中小微企业
（三）4月3日，央行副行长刘国强表示：
调整存款基准利率作为工具可以用，但要进行更加充分的评估、考虑老百姓的感受，央行也会采取很多措施，比如央行提供低成本的资金，保持市场合理充裕的流动性，这样银行从金融市场上的融资成本会大幅度降低
点评：今年以来第3次降准，央行充分运用灵活货币政策支持实体经济恢复、支持实体小微企业；通过多途径解决银行利差问题
【2】《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）
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3月30日，自然资源部发布《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）
政策要点：
（一）政策背景：《土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）是《土地管理法》重要的配套法规。《土地管理法》修正案已于2020年1月1日起施行，在土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善，并作出了授权立法的规定，亟需在《条例》中对改革措施的具体操作程序和授权立法的具体内容进行明确。由此，2020年3月30日，自然资源部发布《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）公开征求意见的公告
（二）国土空间规划：经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据，土地开发保护建设活动应当依据国土空间规划。国务院自然资源主管部门会同相关部门组织编制全国国土空间规划，报党中央、国务院审定；其他各级国土空间规划按照党中央、国务院的规定依法审批；市县乡镇依据市县国土空间总体规划编制详细规划
（三）耕地保护：
（1）占补平衡：在国土空间规划确定的城镇和村庄、集镇建设用地范围内外经依法批准占用耕地的，分别由县级人民政府、农村集体经济组织和建设单位负责补充数量和质量相当的耕地；没有条件补充或耕地不符合要求的，应当缴纳耕地开垦费用于开垦新耕地和提升耕地质量
（2）耕地保护补偿：国家建立耕地保护补偿制度
（四）农用地转用：城镇建设用地范围内永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，符合条件的可由国务院授权省、自治区、直辖市人民政府批准；或由省、自治区、直辖市人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准；单选用地确需涉及占用永久基本农田的，由国务院批准
（五）土地征收：明确土地现状调查、社会稳定风险评估、公告、听证、补偿登记和签订协议等法定程序的具体实施要求。被征收土地的所有权人、使用权人对土地征收不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，如果在规定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内又不腾退的，由县（市）人民政府依法申请人民法院强制执行
（六）集体经营性建设用地：
（1）出让、出租条件：符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途、产权明晰、已依法办理土地所有权登记等条件的集体经营性建设用地，可通过出让、出租等方式交由单位或个人在一定年限内有偿使用，最高年限参照同类用途的国有建设用地的最高年限执行
（2）程序：①县（市）自然资源主管部门出具规划条件；②土地所有权人编制出让、出租等方案，由本农村集体经济组织形成书面决议；③县（市）人民政府审查方案后纳入年度建设用地供应计划；④签订土地合同并办理不动产登记；⑤取得集体经营性建设用地使用权的，可以在二级市场转让、互换、出资、赠与或者抵押，具体办法参照国有建设用地执行
（七）宅基地：
（1）规划：市县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划应当科学划定宅基地范围
（2）申请：农村村民以户为单位向村集体经济组织提出，由本集体经济组织的村民（代表）会议通过后，报乡（镇）人民政府批准
（3）有偿退出和盘活利用：进城落户的农村村民可依法自愿有偿退出宅基地，退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求
点评：本条例对最新的国家战略、重大政策加以贯彻落实，如国土空间规划、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等
整体而言，本条例有助于打破城乡二元体制，有利于盘活集体土地，同时，在权责对等原则下赋予地方更多自主权，使得耕地保护、农用地转用、土地征收、宅基地管理等土地管理方面更为规范
二、区域政策解析
【1】《深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则（征求意见稿）》
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4月1日，深圳市坪山区规划土地监察局发布《深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则（征求意见稿）》
政策要点：
（一）适用范围：坪山区产业类历史违建（包括生产经营性和商业、办公类历史违建）和公共配套类历史违建的处理确认、安全纳管、补充申报、依法拆除或者没收。其中，附属建筑物、构筑物须与主体建筑同步处理
（二）工作机制：区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组作为处理全区历史违建的领导机构，统筹全区历史违建处理工作，对拟处理确认的历史违建进行审议；研究审定历史违建处理工作涉及的重大疑难问题和特殊个案。区领导小组常设成员单位包括区规划土地监察局、区住房和建设局、市规划和自然资源局坪山管理局以及各街道办事处
（三）安全纳管：指为消除安全隐患，改善生活和生产环境，对历史违建的房屋结构、消防、地质灾害等进行排查、整改和日常监管的活动
（四）处理确认：由历史违建当事人或管理人提交申请资料；街道办事处收文后完成历史违建建设时间核查、权属调查、组织测量机构现场测量，会同原农村集体经济组织或其继受单位、申报人和相邻业主共同指界、进行建筑物现状用途核实、安全隐患整改审查、公示及移送材料至区查违办；区查违办收文审查、向市规自局坪山管理局征询意见；市规自局坪山管理局审查规划；历史违建当事人委托进行房屋安全鉴定、消防验收或备案；区领导小组会议审议；历史违建当事人缴纳罚款、地价；市地籍测绘大队三中队出具宗地图；
区查违办出具《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书》；历史违建当事人申请产权登记（五）补充申报：针对符合条件尚未申报或已申报但未取得相关普查登记编号的违法建筑，街道办事处根据区查违办核查的未申报历史违建的基本情况进行补充申报公告，并联系历史违建当事人或管理人，指导及受理其申报
（六）简易处理：城市更新单元计划拆除范围内权属清晰的合法用地达一定比例的，其拆除范围内的历史违建可经简易处理后视为权属清晰的合法建筑物及土地。具体流程包括历史违建当事人提交申请、街道办事处初审、区查违办复核、征询市规自局坪山管理局和区城更局规划意见、核发处理通知书
点评：坪山区出台区级政策，对《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》进行实操层面细化
三、更新项目进展
【1】2020年3月30日-4月5日，深圳市共发布拆除重建类城市更新计划（草案）公示5项
（1）兄弟高登高新产业园城市更新单元
（2）牛湖老一村片区城市更新单元
（3）罗屋围片区城市更新单元
（4）国润电器片区城市更新单元
（5）荣胜片区城市更新单元
【2】土地整备项目进展
新大社区地块土地整备项目
3月30日，大鹏新区城市更新和土地整备局发布关于《深圳市大鹏新区南澳新大社区地块土地整备项目实施方案》公示的通告
（一）项目基本情况：大鹏新区南澳新大社区整备项目地块位于南澳办事处新大社区新大路以东、新东路以北、新大河以西的围海区域，现状为东海岸公司的养殖基地，涉及土地面积185公顷
（二）整备范围：
（三）养殖场片区法定图则：商业用地、游乐设施用地、公园绿地、水域、发展备用地等
（四）资金预算方案：本项目资金预算总计约70,500万元，本资金方案包括直接补偿费、不可预见费、业务费和技术支持费，资金来源于深圳市土地整备资金，专款专用，按实报实销方式进行结算
四、其他事项说明
【1】深圳坪山区城中村综合整治范围调整占补平衡方案（草案）公示
3月31日，深圳坪山区城市更新和土地整备局发布坪山区城中村综合整治分区范围调整占补平衡方案（草案）的公示
占补平衡地块：拟调出地块为竹元片区，位于马峦街道江岭社区，江岭路与规划建新路交汇处西南侧，用地面积为76997.1平方米
拟调入地块为双秀片区，位于坑梓街道秀新社区，丹梓大道与宝梓路交汇处西北侧，用地面积为77000.0平方米
点评：城中村综合整治分区范围调整占补平衡有利于调出地块往拆除重建类城市更新方向推进，本次方案（草案）公示亦对其他位于城中村综合整治分区范围内的项目具有一定借鉴意义
【2】深圳罗湖区发布蔡屋围新围片区房屋征收提示
4月1日，深圳罗湖区城市更新和土地整备局发布拟对蔡屋围新围片区项目范围内房屋实施征收的提示
因公共利益需要，现拟对蔡屋围新围片区项目范围内房屋实施征收，房屋征收范围如下:
点评：本次征收的新围片区位于蔡屋围城市更新统筹片区范围内，该城市更新统筹片区申报主体为深圳市罗湖区重建局、深圳市京基房地产股份有限公司。该项目已于2013年立项、2018年通过专规、2019年进行规划草案优化公示，公示规划为更新单元用地面积336760.5平方米，拆除用地面积266729.5平方米，开发建设用地面积180404.0平方米，地上计容积率总建筑面积2556700平方米
据了解，新围片区签约率已超90%，本次征收虽未针对整个统筹片区，但亦作为罗湖区在继木头龙片区零星房屋征收后的又一次对城市更新类项目的征收行为，将加快整个统筹片区的进展以及对其余拆迁困难的城市更新项目带来一定示范效应
