國內的商業地產投資行業進入高速發展是從09-10年開始的，這一原本的小眾投資能夠進入大眾視線併為人們所接受主要依賴於幾個原因：
一是08年全球金融危機，A股市場從歷史高位跌入谷底，大量資金出逃；
二是國家出重手調控住宅市場，控制信貸資金流入住宅交易市場；
三是中央的四萬億刺激計劃使得市場上流動性充裕，地方政府依靠土地財政保GDP的基本模式沒有變；
四是國內商品經濟和零售業如日中天且電商衝擊還不成氣候，商業地產作為批發零售業的生產資料，效益大增。因此，商業地產這一投資品成為越來越多投資客的選擇。
商業地產這一綠色GDP從此成為地方土地財政香餑餑。作為經營性地產，前端拉投資而且沒汙染立竿見影，後端又能夠直接產生各類收入。但也同樣因為商業地產是經營性地產，其經營性才是其定價依據。十年以來，所有商業地產投資客的感受到商業地產漲幅太慢，原因無非兩點：一是新增商業多，但新增商鋪投資者少。二是存量商業地產盈利能力因為各種原因沒有顯著提高（受電商衝擊，居民消費水平未顯著提高）。
從違約市場的角度看，商業地產過剩的情況更甚。不論是在司法拍賣市場，還是在債權批量轉讓市場，商業地產作為標的資產時，交易價格與目前市場價格倒掛十分常見。（如下圖）
以上海的法拍為例，司法評估價一般為市場價，成交價一般低於這個價格，且存在大量流標。住宅一般不會。
這樣看，商業地產發展十年，發展的邏輯和住宅完全不同，然而頂層設計卻依然不變，基準地價連年水漲船高，開發強度也是一個片區接著一個片區越來越多，顯然是不合理的。大量的過剩的商業地產難以再次盤活，甚至遠低於成本價值才能去化，很容易得出一個結論：目前國內的大部分商業基準地價水分過多。如何修正一個地區的商業地價，成為判斷一個商業項目的價格是否被高估，是否值得投入的重要依據。
作為經營性房地產，商業總體量和輻射到的消費力之間存在匹配關係，若地區商業規劃總體量與現有消費力不匹配，那麼該區域的商業地價要麼調低單價，要麼減少面積。商業基準地價的修正值應該和區域內的消費力匹配。換言之，商業地產價值的可持續是在於其經營的可持續。
通過一些不難查到的基礎經濟數據，我們對比一下長三角區域兩個城鎮的商業基準地價的過剩程度（見下表）。區域內的總消費力來自於人均可支配收入，是商業地產經營性的來源。基準地價由各地政府自行設定，除了土地取得成本，建造、租賃、經營、財務等也是最終會轉嫁到產品和服務成本上的，消費者最終購買的是產品和服務，所以我們只需要對比區域內經營性商業地產的總成本和區域內人口的總消費力，就可以大致得到當地的商業是否過剩。
從上表我們直觀看到結論，商業地產經營成本佔區域消費力的比例直接體現了土地成本侵蝕了多少消費力，在湖州，宏觀上看，商戶僅有20%的空間去支付物料、工資和尋求利潤，而江橋的商戶們這一空間就大得多。再從現實出發，江橋鎮的商業的確有較好的流動性，商鋪的市場成交單價普遍在3萬元左右，租金回報率在4%左右。但湖州的商業，不僅商鋪的經營者流動性大，銷售市場有價無市，成交量低，且平均租金回報率僅有2%左右。湖州作為諸多三四線小城市的代表，體現了諸多非一線城市商業地產過剩的問題。
大量商業地產項目低於市場價仍然無人問津
起拍單價已遠低於一手市場上拿地開發，但依然流標
要給出調控建議的話也十分簡單，削減商業規劃面積就行了。但城市土地空間規劃畢竟是一個龐大的課題，牽一髮而動全身，此文只是給了一個小小切口和籠統的觀點，許多邏輯不甚嚴謹。而作為一名違約市場的從業者，我們接下去針對大量的困境商業地產盤活重整也來自於文中的一些看法：一是，針對大量非一線的商業，堅決不再持有看漲預期，在現有價值線以下考慮變現或持有；二是，在現有的市場流動性水平下尋求退出，不再持有快速流轉的預期。
