來源：證券時報網
近期，部分城市土地市場格外火熱。
就在“五一”假期的前一天（4月30日），南京、紹興、佛山、揚州4城土拍大戲同日上演，多宗地塊經過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。
來自研究機構的統計數據顯示，4月土地市場量價齊升，高溢價地塊頻現，“地王”再現。300城土地成交均價創2018年以來新高；40 個典型城市土地成交建築面積和土地出讓金收入環比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%。另外，規模房企投資力度在持續回升，銷售TOP20房企新增貨值總量佔銷售百強6成以上，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著。
接受證券時報記者採訪的業內專家認為，目前一些地方土地市場確實出現了“地王”情況，個別區域土地市場熱度有所上升，但是過熱情況出現的概率不太大，不過也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場炒作引發的市場過熱再現。
一日4城現溢價率超40%地塊
證券時報記者根據公開報道梳理，4月最後一天，南京、佛山、揚州等地土地市場格外火熱。
繼4月29日以129.06億元總價成交5宗地後，4月30日，南京再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20餘家房企參與競拍，土拍大戲連續兩日上演。
其中，河西南兩宗住宅地塊單價均破4萬，一宗經過113輪競價，被萬科以43.5億元拿下，摺合樓面價40196元/平方米，溢價率35%；另一宗經過108輪競價，被融創以40.1億元拿下，摺合樓面價40260元/平方米，溢價率36%。
另一商住地塊經過191輪競價，被寶能以上限價27.1億元+自持租賃住房建築面積21200平方米的代價競得，樓面價15253元/平方米，溢價達率45%。此外，還有兩地塊雖然均以底價成交，但單宗金額均超60億元。
同日，紹興、佛山、揚州均有高溢價地塊成交。其中，紹興1住宅用地經過152輪競價，被中交+花樣年聯合體以41.56億元競得，摺合樓面價17560元/平方米，溢價率高達46%。佛山某住宅兼容商服用地經過50輪報價，被恆大以總價47.37億元競得，摺合樓面價約11297元/平方米，溢價率約46%，該地塊成為順德總價“地王”。揚州某住宅用地經過242輪競價，被世茂以9.46億元競得，樓面價6542元/平方米，溢價率高達88%。
40典型城市土地成交量價環比增長均超100%
4月30日4城土拍大戲只是近期土地市場的一個縮影，整個4月高溢價地塊頻現，一宗地競拍次數超200次時有發生，“地王”再現。
其中，最引人關注的是，4月22日，廈門一含住宅綜合用地被上海泰鳴以103.5億成交，摺合樓面價50599元/平方米，溢價率43.8%，成為廈門總價、單價雙料“地王”。這也是繼2月20日310.5億成交的上海地王后，年內全國第2宗百億地王。
據克而瑞研究中心統計，4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點，其中，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。
易居研究院的數據也顯示，4 月，40 個典型城市土地成交建築面積 5711.9 萬平方米，環比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金收入為 3043.5 億元，環比增長 121.2%，同比增長 21.4%。
其中，土地成交溢價率排名前 5 的城市分別為合肥、寧波、南寧、深圳和廈門，土地成交溢價率分別為 125%、42%、38%、38%和 34%，合肥土地溢價率很高主要由於其中有一塊地溢價率過高，屬於異動，其他成交土地溢價率約在 15%-20%之間。
對於4月土地市場量價齊升的原因，上海易居房地產研究院研究員王若辰認為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地市復甦更加明顯，不僅成交量大增，地價上漲也相對明顯；土地成交量溢價率排名居前的城市中大多數為一線和強二線城市，可以反映當前開發商在這些區域拿地更為激進一些，也是在當前風險與機會並存的形勢下更好的選擇。
中原地產首席分析師張大偉進一步指出，疫情對房企的資金鍊影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。多地再次出現高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續提升。
9家房企單月投資金額超百億
那麼，4月土地市場上哪些房企在激進拿地呢？
據克而瑞研究中心統計，4月，銷售TOP50中半數房企單月拿地金額超過50億，其中9家房企投資金額已過百億，幾乎佔到前4月投資額50%以上，恆大、碧桂園更是達到200億左右。由此可見，規模房企投資力度在持續回升。
4月單月投資金額超過50億的房企中，多數房企投資額較前三月有大幅增長，其中，新城、正榮、金地等4月投資金額為90億以上，較前三月拿地金額均值漲幅超過2倍，分別為475%、1490%、441%，且拿地銷售比均遠超行業平均，整體投資力度在加碼。此外，碧桂園、恆大、萬科、中海、龍湖等雖然單月投資金額同樣大幅增長，但結合銷售來看，龍頭房企投資力度依舊保持穩健。
從前4月百強房企新增貨值來看，銷售TOP10房企新增貨值總量超過7300億元，佔銷售百強36%，銷售TOP20房企更是佔據6成以上，強者恆強的趨勢未變。若與銷售集中度對比，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊內的中梁、濱江、龍光拿地均相對積極。
此外，根據CRIC不完全統計的重點城市房企參拍率也可見當前企業投資意願。4月重點二、三線城市的百幅優質地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業都在10家左右，競拍輪數往往超過50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業參拍幅數都在15宗以上，活躍度明顯提升。
土地市場出現過熱概率不大但仍需高度警惕
當前“地王”及高溢價地塊頻出是土地市場正常恢復的表現嗎？土地市場熱度是否將進一步升溫或出現過熱風險？
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者採訪時表示，目前一些地方土地市場確實出現了“地王”情況，個別區域的土地市場熱度有所上升，但是過熱的情況出現概率不太大。原因有三點：第一，中央關於房地產調控政策沒有變化，穩地價是“三穩”之一，房地產監測和調控機制在完善，問責機制在加強。其次，根據土地制度新規和相關規定，熱點中心城市和都市圈的土地供應規模更大、更及時，與此同時供地渠道更加多樣。第三，基礎制度改革和房地產市場形勢的變化，也可能使房企在拿地過程中理性成分有所增加。從目前土地交易價格的溢價率情況看，市場總體還比較溫和。
不過，倪鵬飛同時指出，對這一問題也應該引起高度的警惕和重視：“目前的情況使我聯想2015-2016年個別區域的那輪樓市過熱的循環機制即：先是個別城市不斷高價拍出‘地王’，然後通過媒體放大，形成漲價預期和市場恐慌，於是在金融機構的支持下，住戶部門大量入市，開發企業藉機漲價，然後土拍價格進一步上升，進而循環推進，不斷強化，並且過熱從一線城市開始向周邊擴散。前事不忘後事之師，要實現“三穩”的目標，一定要避免土地市場炒作引發的市場過熱再現。為此，要進一步完善土地市場監管制度，完善土地拍賣制度，拓寬土地供應渠道，完善土地與人口流入、與商品房存銷比的掛鉤機制等。”
