物業公司持2296張停車券向業主收費被拒
法院：地面車位業主共有，物業不得擅自收費
2018-06-07 15:15:33 | 來源：人民法院報（轉發至中國法院網） | 作者：陸煒煒 古林
6月4日，江蘇省南通市中級人民法院終審審理一起物業服務合同糾紛案時，認為小區內共有地面的停車位屬於全體業主共有，駁回物業公司的訴訟請求。
2015年3月，徐某、袁某共同出資購買了南通某小區的兩套商品房，其中一套為住宅，另一套為北廣場地面的商業用房，兩人裝修後用於經營一家咖啡館。該小區由天寶公司提供物業服務，並收取相關物業費。2017年4月，小區業主委員會與天寶公司聯合公示了小區停車位的收費標準，其中北廣場地面停車位臨時停車為1至4小時收費5元。
2017年7月，咖啡館開張後，徐某、袁某向天寶公司領取了每張5元的臨時停車券，加蓋了咖啡館的發票章，對前來消費的顧客發放停車券，顧客憑券駛出。截至2017年9月，徐某、袁某累計發放停車券2296張。隨後，天寶公司持2296張停車券向徐某、袁某索要停車費，但兩人拒絕支付。
法庭上，天寶公司辯稱，小區北廣場的地面停車位產權應當屬於房地產開發公司所有，天寶公司接受開發公司的書面委託，收取相關停車費於法有據。
一審法院認為，案涉小區業主委員會和物業公司就小區停車費的收取已有相關規定，天寶公司也為徐某、袁某提供了停車場服務，徐某、袁某應當按照其簽發停車券數額向天寶公司支付停車費，遂判決支持天寶公司的訴訟請求。
徐某、袁某不服，提起上訴。
南通中院經審理認為，根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款規定，不論規劃車位還是臨時車位，只要設置在業主共有的小區地面，開發商與業主沒有特別約定，又不能辦理專有產權登記，應屬於全體業主共有。
天寶公司雖然對小區車輛的停放進行了管理，但這本身就是其物業服務合同義務，業主也已繳納物業費，在物業服務合同沒有約定、停車位的權利人即業主大會沒有授權的情況下，天寶公司向業主收取地面停車費，缺乏權利基礎。據此，南通中院作出上述終審判決。
連線法官
停車費應當取之有據，用之有道
該案審判長、南通中院院長曹忠明說，隨著社會經濟的發展，汽車越來越普及，小區停車問題成為業主普遍關心的問題。不少物業公司對小區規劃的地面停車位進行出租，甚至在業主共有的道路或其他場地開闢臨時車位進行收費。對於物業公司是否有權收費、應當如何收費、收益如何分配，很多業主並不清楚。根據物權法的相關規定，只要該地面停車位設置於業主共有的道路或其他場地，不論該車位是否經過規劃許可，都應當歸屬全體業主共有。
曹忠明介紹說，本案中，雙方簽訂的物業服務合同明確約定：在物業管理區域內，天寶公司提供的物業服務包括車輛停放管理。而北廣場就在小區紅線範圍內，對其進行車輛停放管理本身就是天寶公司的合同義務，為此徐某、袁某也繳納了物業費。因物業服務合同對收取地面停車費沒有約定，天寶公司的主張沒有合同依據。而業主委員會雖然與天寶公司作出聯合公示，但只確定了各類停車位的收費標準，並無授權天寶公司進行收費的內容，事實上天寶公司也主張其權利來源於開發商而不是全體業主。由於天寶公司收取停車費既非基於物業服務合同約定，也未獲得停車位權利人的授權，徐某、袁某以其擅自擴大收費範圍、違規收費為由提出抗辯，符合上述解釋規定，應當予以支持。
“物業公司收取停車費應當取之有據，用之有道。”曹忠明同時指出，《江蘇省物業管理條例》第六十四條、第六十五條規定，在物業管理區域內公共、共有車庫、道路、場地停放汽車的，物業公司可以按照物業服務合同的約定、業主大會或者業主委員會決定收取汽車停放費，並應將汽車停放費單獨列賬、獨立核算，業主委員會對收支情況進行監督，向業主大會報告。所得收益在業主大會成立前，70%納入住宅專項維修資金，其餘可以用於補貼物業服務費；業主大會成立後，依法辦理有關手續並公示，所得收益按照業主大會或者業主委員會決定、物業服務合同約定使用，未約定的參照業主大會成立前的方式使用。
參照《人民法院報》的新聞報道，和審理法官的介紹，本人認為，各個小區在業主入住後，都應該依照《物權法》和《物業管理條例》的規定設立業主大會，選舉成立業主委員會，然後由業主委員會組織全體業主對小區的物業方式進行討論，由業主大會投票通過小區的物業管理方式和物業服務內容、服務標準、服務價格，由業主委員會與物業公司重新簽訂物業服務合同。業主大會有權決定是否由業主自已管理物業或是重新選聘新物業公司接管小區物業管理，即使續聘原有物業公司，也必須由業主委員會與原物業公司簽訂新的物業服務合同！
