有一些日子沒有出去踩盤了，最近房地產市場出現了一些變化，讓我有衝動去實地感受市場的真實情況。
今天去踩的盤位於環京區域，一提到環京大家最先想到的估計是燕郊或固安，但我去的是位於廊坊經濟技術開發區的一個樓盤。
環京熱點區域
上圖是環北京熱點地區位置示意圖，右上角的三河市、香河縣、大廠回族自治縣都隸屬於廊坊市，也就是人們常說的“北三縣”。大名鼎鼎的燕郊屬於三河市。
左下角的固安縣和永清縣同樣隸屬於廊坊市。右下角的武清區隸屬於天津，不過在建國初期，廊坊市市政府曾經位於武清縣，後武清縣劃給天津，成了天津的一個區。
曾經的廊坊市由於位於京津兩大超級城市中間，被切割的七零八落。但現在受益於京津冀一體化，成了中國北方最牛的四線城市。（經濟總量和房價）
有點扯遠了，從圖上可以看出，廊坊經濟技術開發區是廊坊市離北京最近的區縣，這裡的開發商號稱樓盤離北京只有500米，今天實地走了以下，確實非常近，緊挨著大興區採育鎮。
從三環十里河上京滬高速行駛到大興採育出口駛出，再走一段採廊路即到。全程40公里，其中高速30多公里，高速費10元（單程），總共用時40分鐘。（10:30-11:10）
如果說廊坊經濟技術開發區大家不太熟悉的話，那麼東方大學城大家一定有所耳聞，大北窯（國貿）有直達東方大學城的公交。東方大學城就位於這個區域。
805快公交
這個區域離北京近，但遠離廊坊市市中心，對於廊坊本地人來說吸引力不大，所以這個區域的樓盤主要面向的是北京的客戶，這點在我去的路上就有所感受，在快要到達售樓處之前，路邊的中介看到京牌車輛就會主動打招呼，在售樓處的停車場也看到了不少京牌的私家車。
我是大概中午之前到達的售樓處，售樓處不大，大概有二三十組客戶，再加上銷售、中介等，有點顯得人滿為患。
聽銷售介紹了基本情況、看了樣板間、實地走訪了工地、又算了下價格，然後就結束了此次踩盤之旅。
這不是一個廣告貼，就不具體展開了，想重點說說幾個我的關注點，也可能是大家比較關心的。
首先是這的房子買來幹什麼？無非自住和投資。
如果是自住，通勤問題怎麼解決？自駕和公交都可以，特別適合在北京東南部（比如亦莊）上班的購房者，在大興國際機場上班的也可以，可以開車走新機場北線高速，未來還有S6號線（廊坊東站距離樓盤10公里左右，預計2022年開通）
S6線廊坊段
另外廊坊開發區位於廊坊市郊，比較安靜，樓盤也是主打養老概念（密度低、環境好），給在北京打拼的新北京人的父母養老提供了一個性價比較高的選擇。
投資的話個人認為性價比一般，肯定不如燕郊和固安。上面提到了廊坊開發區位於廊坊市和大興區的交界處，目前周邊缺乏配套，當然這裡的價格也便宜不少。
下面來說說價格，廊坊開發區樓盤均價在11000元每平米左右，廊坊市區價格在16000元每平米左右，燕郊和固安價格在18000元每平米左右，一路之隔的大興區採育鎮的房價在30000元每平米左右。
目前的價格比照最高點（2017年）有40%-50%左右的降幅，但比今年年初漲了10%-20%左右。
價格比2017年低是因為嚴格的限購政策，價格回暖有兩個原因：
1. 新機場開通的刺激；
2. 變相突破限購措施的出現
接下來說說限購的事，這可能是大家最關心的，沒有資格買說什麼都沒用。
目前廊坊市的限購政策是：廊坊本地戶口限購兩套，外地戶口社保連續滿三年限購一套。
廊坊市下屬縣的社保廊坊市區認可，但各縣之間不互認。舉個例子，比如在固安繳納社保，可以在固安購房也可以在廊坊市區購房，但不能在燕郊購房。（燕郊屬於三河市）
所以外地人在廊坊購房只能是連續繳納三年社保，但這對於在北京工作並繳納社保的購房者來說基本不可能，而且目前補繳社保的口子也堵住了，這條路基本沒法操作。
另外一種方式也就是上面提到的變相突破限購的方式——辦理“準購證”，因為大興國際機場的開通，帶來大量在機場工作的人員，這些人中很多都有購房需求又沒有資格，那麼機場周邊的部分樓盤就允許在機場工作的人購買一套住房。
據說辦理“準購證”是有費用的（5-7萬），而且開發商明確表示不會協助購房者辦理，那麼這種本來就屬於違規的方式對於購房者來說是有風險的。
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今天的踩盤收穫還是比較大的：一是驗證了對目前環京市場穩中有升的判斷（並不代表北京市場）；二是確認了所謂的突破限購方式的存在；三是瞭解了廊坊開發區區域真實的房價情況；另外我還實地看了周邊已經入住小區的入住情況：空置不少，入住的也不少。
接下來會開始更頻繁的踩盤行動，包括新盤和二手、北京和環京，如果有出手會在公眾號中報告
