10 月 17 日，上海，馮叔與老友王石在中國企業家系列論壇上相聚。此次論壇，由上海交大教育集團高淨值研究院、上海高金民營經濟研究中心與風馬牛傳媒聯合主辦。在活動中，兩位以「大浪潮中的機會與使命」為題，分別發表主題演講。
在演講中，馮叔認為，房地產進入「後開發時代」以後，至少在以下十個領域有發展前景與機會：1、物流倉儲，特別是智能化的物流倉儲；2、大健康不動產；3、對健康住宅、健康空間的需求；4、物業類，尤其是對特殊空間的運營；5、資產管理；6、不動產科技；7、合作建房；8、不良資產買賣；9、收費開發商以及代建；10、向互聯網企業學習做房地產，做極致單品。
王石在演講中介紹了萬科在疫情之初的一些應對，包括快速響應及積極捐贈等。抗疫初期，萬科武漢物業組織了一個支援團隊，這個團隊一直堅持到兩個方艙醫院停止運轉之後才撤回。王石也介紹了從萬科退休後創建的兩個基金，其中包括猛獁基金在全球抗疫方面的捐贈，包括試劑盒及實驗室等。此外，王石還結合自己的留學及二次創業的經歷，闡述了自己對大健康、新興數字經濟、傳統房地產等的看法。
風馬牛的小夥伴們整理了兩位在演講中的部分精彩段落，分享給大家。
馮叔：過去，中國人的表達有一個特點，叫做「十景病」，一看長安有八景，另外一個地方，比如鄭州，就要有十景，到了嶺南，也是十景，各地都要有十景，這是取其多，而不是準確地說。我今天也按照十來取，但其實「後開發時代的房地產」機會很多，我只講十個而已。
馮叔：昨天我看到一個特別酷的視頻，一個人住在差不多 20 多層的酒店裡，想吃披薩，點了外賣以後，一個像飛碟一樣的東西，直接飛過來，刷一下單，然後就把披薩給他。
所以，物流倉儲，特別是智能化的物流倉儲，在房地產進入後開發時代以後，是一個非常重要的類別，這個類別值得大家去關注。如果說「開發時代」最主要的產品是住宅的話，在「後開發時代」智能倉儲一定是一個特別重要的領域。
馮叔：我們曾經鬧過一個笑話，招聘的時候，一個人描述履歷，非常的好，說是在司法部門工作過，還獲得過表彰。我們覺得這樣的人應該很優秀，就錄用了他。但是後來發現並不是那麼回事，原來他坐過牢，坐牢也是「在司法部門工作」，叫「配合司法工作」，因為他曾經「立功減刑」，就算是得到過表彰了。
馮叔：大家「吃飽了」以後就有很多怪的需求，這些怪的需求會帶來怪的病。我們知道，剛吃飽那會兒，很多人進了法院、醫院，成為「兩院院士」以後，因為作息規律，飲食健康，行為受到約束，身體都變好了。
現在，有很多人因為不健康的行為、不健康的飲食、不健康的生活方式，出現很多健康問題，再加上老齡化等因素，這就給健康領域帶來很多機遇，人們對健康的需求在增強。
過去，假如在跟身體有關的支出，要花 100 塊錢，那主要都是花在醫院。現在，這 100 塊錢，大概 30 塊錢花在生病以前，30 塊錢看病，30 塊錢用在康復和出院以後。
所以，醫療健康的不動產設施，比如體檢中心，這就是看病以前的一些設施，而這些設施現在大量需要。看病以後的設施，比如康復中心，還有一些跟老年人相關的設施，養老設施，這些都不夠。醫療、健康這一類的不動產將是「後開發時代」一個非常重要的類別。
馮叔：專業的空間運營商越來越值錢。比如，我以前也講過的，有人往生了，要到殯儀館告別，告別廳的運營回報就很高。而且，客戶一般也不會投訴這個空間，即使它漏風漏雨，正好表達悲傷。
有的告別廳 45 分鐘差不多要收 2000 塊錢，利潤率很高。而且一年 365 天，絕不休息。中國一年有 400 萬具屍體要處理。不可能說人死要按照時間死，禮拜一到禮拜五死，禮拜六禮拜天堅決不死，沒有這樣的。所以，這個空間的運營就不休息，它始終收錢。
當然，這樣的空間，要讓逝者家屬的情感得到宣洩，他們的哀思、悼念、追慕……各種情緒都在這裡得到滿足，同時還要給家屬面子，感到尊重，在各方面都感到滿意，這種空間的運營就變成了一個非常專業的運營。
當然，還有很多專業等空間運營商，比如近年來興起的共享辦公，也是專業的空間運營。
馮叔：在後開發時代，有一個特別的機會，我們叫做「不良資產買賣」。
有人辦喪事，就有人辦喜事，這是自然的社會生態。那麼，經濟上行的時候，大家都辦喜事，但經濟波動甚至下行的時候，就有一些人要辦喪事。辦喪事當然就要賣掉一點東西，其中最重要的是賣房子。
賺房地產的錢最賺錢的就是不良資產，就是別人辦喪事，你辦喜事最賺錢。
差不多快 20 年以前，我第一次去美國學房地產，我到高盛的時候，他們就說，房地產行業裡，利潤率最差的是散貨碼頭的漏風倉庫，那地方最不值錢，然後是住宅，商場，寫字樓，投資最高回報的叫不良資產。
馮叔：我們要向互聯網企業來學習做房地產。過去，在開發時代，我們做房地產，比較多的是，買地越大越好，故事越編越大，幾百畝、幾千畝。實際上，地多，負債一定多。這種做法越來越複雜，也越來越危險。
越做越大的模式是過去開發時代的一種做法。但是，互聯網做產品，是做一個極致單品，然後來複制。互聯網企業非常有意思，他們都是靠單品。他們又不認識很多領導，也沒有什麼特權，也不去唱歌，不大吃大喝，都是在屋子裡寫代碼的宅男，但他們做出來的東西，比如今日頭條，比我們這些房地產企業都大。還比如快手，大家用它看視頻都很開心，這都是一個單品做到極致，當然還有微信，讓我們受益無限。
所以，在房地產領域，如果你做一個單品，做成極致單品，某一種物業的單品把它做好，然後複製在全國，也是很大一個市場。
王石：剛才主持人提到了深圳改革開放 40 年。特區還沒建立的時候，我就在深圳工作，當時是作為工程師搞工程，之後回廣州，又來深圳。40 年的經歷，讓我覺得，面對未來，機會太多了。
到了現在，中國可以和西方平視，當然，我們還沒到俯視別人的地步，即使到了也沒有必要俯視。我現在到日本，到美國，到以色列等工業發達國家，非常明顯感到，可以與對方平視交流，而如果沒有發展，沒有現在這個成績，沒有這樣的一個地位，怎麼可能？
但是，我們需要走的路還很長。尤其是面對高科技、數碼經濟的衝擊，原來的一切都要重新組合，包括傳統企業。實際上，對傳統企業來講，應該擁抱這個時代。未來，淘汰掉傳統企業的絕對不是這些網絡經濟，而是掌握了網絡經濟工具的同行。
王石：千百年來人性沒有改變，做企業的根本邏輯是沒有變的。增長非常快的企業，他們有數字管理優勢，他們有很多新的做法，確實傳統企業也需要做改變，但同時最基本的道理，最基本的邏輯沒有變，也許他們還要向傳統企業借鑑學習。將來如何互相融合，我覺得這才代表著未來。
問：現場有不少 80 後、90 後的創業者。對於做企業，王石總有什麼建議或者忠告？
王石：現在創業的都是 90 後了，願意聽一個「老傢伙」的建議和忠告嗎？
主持人之後再問現場觀眾，要求王石回答。
王石：年輕人吃青春飯，你們有資格吃青春飯，那挺好。
我覺得你們代表著未來。我是 1951 年出生的，之後到深圳創業。如何面對 80 後，那時候我們很困惑，因為很多是獨生子女，非常自我，後來發現他們比我們強，為什麼？
第一，他們是在市場經濟環境下長大的，有競爭意識。競爭意識就意味著敢於面對失敗，這個是我們所不具備的。實際上，有很多不願意去努力的，是因為怕失敗。而現在年輕人，80 後、90 後、95 後、00 後，他們很厲害，不怕失敗。
第二，我覺得我們那個時候，先賺到一定的錢，然後做公益，分兩個階段。可是現在，和這些 80 後、90 後的企業家打交道，這些年輕人是賺錢和做公益同時進行的，我覺得非常好。
所以你問有什麼忠告，我覺得應該倒過來。我非常想聽聽這些 80 後、90 後對我們這些「老傢伙」有什麼忠告？
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