2020年第三季度上海寫字樓新增項目體量共計37.1萬平方米，分別是位於前灘板塊的前灘中心以及次中心區域的陸家嘴濱江中心、長寧國際T3和T4。需求反彈力度超過預期，共錄得淨吸納量21.6萬平方米，環比增長196%。
本季租賃面積1,000平方米以上的中大型租賃成交數佔比增加至59%，表明國內經濟企穩的背景下大型企業的經營狀況和預期正在改善。需求復甦的行業面進一步拓寬，金融、製造、TMT、專業服務和醫療生命科學多點開花，並依選址偏好和租賃策略不同推動市場呈核心板塊升級擴張與向新興板塊搬遷整合兩大趨勢並行的發展格局。受國家金融開放政策利好的推動，核心商務區的陸家嘴板塊錄得多宗證券、基金租戶的新設和擴租；而較合理的租金水平也吸引金融、專業服務等租戶向區域內高品質樓宇進行升級。與此同時，前灘、黃浦濱江、大虹橋商務區等快速成熟的新興板塊則有效承接了大面積消費品或醫藥製造業，TMT和能源化工等行業整合搬遷需求。租金表現上，全市租金報價和有效租金環比分別繼續下調1.1%和2.0%，但降幅收窄。值得指出的是，目前核心及核心拓展區與新興商務區的有效租金差距已經縮小至33%，這將
有利於下一階段核心區位租賃需求的進一步釋放。
“鑑於部分新增供應推遲至明年入市，預計第四季度供應將有30萬平方米。經濟逐步企穩加之受更具性價比的市場供應驅動，預計前期被推遲的租賃需求加速落地，四季度淨吸納量將延續目前良好態勢。政府招商引資若干優惠政策出臺，大力支持金融、航運、5G、遊戲和總部經濟等行業，給予多元化補貼措施，旨在實現區域集聚發展，推動產業創新升級，而寫字樓業主積極迎接金融開放後的行業需求，除了給予租戶優惠租賃條件，也逐步對更新辦公樓空間佈局及改進辦公環境、服務等方面更為關注，以滿足靈活多元的租賃需求，增強租戶粘性。隨著中國和全球經濟進入新的增長週期，預計2021年上海寫字樓租賃需求將迎來更強勁的表現。”
2020年第三季度商務園區寫字樓市場錄得兩個項目共計13.6萬平方米入市，分別是漕河涇中心與位於外高橋的上海國際藝術品保稅服務中心。市場復甦節奏加快，問詢量與帶看量均有明顯提升，空置率環比下降1.2個百分點至17.5%，淨吸納量錄得年內新高25.2萬平方米。由於新項目去化表現強勁，漕河涇板塊本季度表現最佳，主要得益於新媒體與汽車製造相關行業在板塊內的擴租需求。此外，浦江板塊性價比優勢凸顯，受到醫藥行業青睞；半導體芯片行業的穩健發展為其租賃需求提供有力支撐，受上下游產業聚集影響，其多選址於張江及金橋板塊。租金方面，全市報價與上季度持平，有效租金跌幅放緩，環比下跌0.3%。
“四季度，預計商務園區寫字樓市場將有約37.1萬平方米的新增供應入市，大多集中在張江及金橋等成熟板塊，優質供應將為租戶提供更多搬遷升級的選項。隨著疫情影響逐漸消退，整體市場活躍度已基本恢復疫前水平，需求回暖的同時，租金也將止跌企穩，建議租戶在議價空間尚存的當下儘早尋求租賃機會。自上半年上海出臺新基建的三年行動計劃，商務園區作為產業升級的重要載體在享受政策紅利的同時，應抓住機遇精準園區產業定位，從而提升項目自身競爭力，在產業集聚效應下實現業主租戶雙贏。”
2020年第三季度，上海零售物業市場無新項目開業，位於淮海路商圈的上海廣場在經歷為期一年半的改造後重新投入市場，在商場硬件升級的基礎上進行了業態創新，引入聯合辦公與集合眾多品牌的社交零售空間。疫情影響逐漸消退，零售市場逐步回暖，帶動淨吸納量轉負為正至7.2萬平方米，空置率環比下降0.6個百分點至7.6%，購物中心首層租金報價跌幅較上季度有所收窄，環比下跌0.6%至每天每平方米36.5元。
居民生活迴歸常態，消費需求得到釋放，加之兒童培訓與電影院行業陸續復工，帶動購物中心客流大幅提升。在消費者情緒回升與議價窗口期出現的雙重影響下，各業態品牌積極佈局。餐飲業態需求佔比仍居首位，菜品精簡、翻檯率高的連鎖中餐品牌與注重社交、融合美學的輕餐飲品牌均表現活躍，需求穩健的咖啡品牌持續於各層級商圈拓店；零售服飾業態，國內線上女裝品牌探索多渠道模式佈局線下空間，國際服飾類品牌持續看好核心商圈，如芮歐百貨引入多個服飾品牌首店，加拿大戶外服飾品牌始祖鳥在淮海路商圈力寶廣場開出全球最大旗艦店；新興業態如照相館、新能源汽車展廳等業態較以往拓店表現更為活躍。
“上海消費市場加速復甦，8月全市社會消費品零售總額同比增速錄得11.5%，大幅領先全國平均水平。南京路步行街東拓段9月正式開街，新品牌與老字號相映成輝，帶動客流提升顯著。四季度，上海零售市場將迎來核心商圈的改造項目新天地時尚一期新開業，長風、北外灘等非核心商圈亦將迎來少量新項目開業，預計全年供應量將處於近五年最低水平。零售市場持續升溫，料全市空置率將繼續下行，租金走勢迴歸平穩。”
2020年三季度上海物流市場有兩個新增項目入市，分別為青浦和奉賢板塊帶來接近5.6萬與3.6萬平方米的新增供應。租賃市場持續回暖，上半年由於疫情出現空置的熱點板塊諸如青浦、奉賢與閔行在短時間內得到需求回填, 淨吸納量錄得8.3萬平方米。隨著購物消費節日的臨近，電商短租需求開始活躍，同時生物醫藥與生鮮電商的倉儲需求也不斷攀升。由於新增供應量有限且市場需求堅挺，三季度空置率錄得8.6%，環比無變化。全市平均租金報價繼續小幅增長，環比上升0.2%至每月每平方米47.7元。
“預計到2021年底，上海僅有16.6萬平方米的高標倉庫入市。需求端，四季度各種購物節日的臨近將帶動短租需求快速增長；醫藥企業與生鮮電商的倉儲需求維持活躍，刺激第三方冷鏈物流服務供應商積極尋求可改造的幹倉面積。需求堅挺，可租面積有限且未來供應較少的上海物流市場在供需平衡上擁有充足的韌性，新增供應的去化速度與租金增長都將維持穩健。”
2020年三季度上海大宗交易市場共錄得了8筆大宗交易，成交總額為90.2億人民幣；前三季度累計成交總額為441.4億人民幣，較2019年同期下滑了35.7%。本季度自用需求依然強勁，約佔了本季度投資總額的30%；而機構投資者及地產基金則逐漸在中國疫情緩和經濟復甦的背景下重拾投資信心，投資總額共佔了本季度的70%。本季度寫字樓大宗交易共計5筆，仍是最為活躍的物業類型，但市場投資風格有所切換；除自用型購置外， 其餘2筆成交悉數屬於風險偏低的核心增值型投資，凸顯當前投資者對於現金流的重視。此外，處於週期性交易窗口的長租公寓改造類投資近期受到機會型和增值型投資者的關注，本季錄得3筆改造長租公寓的交易，這也顯現了投資者對於中國中長期的消費及租賃住房市場仍具有極大的信心。
“三季度寫字樓和購物中心租賃需求均已出現加速復甦信號；在投資市場方面投資者意向有所增強，但同時對資產價格仍相對謹慎，這一情況在近期的部分成交中亦有所體現。在此背景下，賣家如願意適當調整對於成交價格的期待，則能有效地增加成交的可能性。投資機會層面，我們建議投資者可多關注產業群聚同時租賃需求活躍的寫字樓及園區板塊；而零售物業方面，在中長期消費升級的背景下，全市的區域型及社區商場皆為有效的投資機會，尤其是人口淨流入同時商業相對空白的區域；此外，近期在人才虹吸政策的支持吸引下，高端人才對於長租公寓的需求持續增加，投資者可多加關注長租公寓的潛在投資機會。”
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