一直以来，南二外学区房的涨势非常可观。近半年，这8个学区房的房价，平均每套都涨了一两百万，每平差不多涨了2万左右，涨幅达到了20%多，现挂牌均价15-20万/平。
南二外小学+南二外中学，3大小区近半年的变化：
▲（以上数据来源：链家、中原、Q房网、乐有家等平台）仅供参考
北师大附小+南二外中学，5大小区近半年的变化：
▲（以上数据来源：链家、中原、Q房网、乐有家等平台）仅供参考
8个学区房 2个层级的价值梯队
南二外海德学校地段生招生片区
中小学位：漾日湾畔、滨海之窗和观海台
初中学位：电力花园、海洋之心、浪琴屿、瑞铧苑、天海花园
整个学区范围属于南山核心商圈之一的后海片区，地段非常好，靠近海岸城，成熟的配套、高端商业、便利交通一应俱全。东边是后海总部基地，北边是深圳软件产业园和科技园南区，片区内聚集了腾讯、阿里、华润、恒大等知名企业，吸引了众多的优质人才。这里是深圳炙手可热的学位房片区之一。
以创业路为界，北面是漾日湾畔、滨海之窗和观海台，带海德中小学位，俗称“海德三宝”，学位房价值属于第一梯队。南面是带初中学位的5个小区，属于第二梯队。“海德三宝”单价普遍比南边的5个小区贵2万左右。
价值第一梯队 “海德三宝”
“海德三宝”小学可以直升初中，教学衔接性更好，是南二外学位房的第一选择。这三个小区均建成于2003-2004年之间，都是带花园的大社区，离学校也近，不管是自住还是出租，房子价值都很高。
漾日湾畔
▲漾日湾畔小区
漾日湾畔开始是一个备受争议的楼盘。当时是香港人设计开发，楼盘户型不被大陆人接受，开盘销售并不乐观，导致国基开发商资金链断裂，造成烂尾以及一房多卖等官司。后来凭着绝佳地段和南二外学位一跃成为该片区二手房销售热门小区。目前均价已达到14万/平左右，小户型略贵些。
漾日湾畔在“海德三宝”中，离南二外学校最近，也是最靠近地铁后海站的小区，上学方便，坐地铁出行也更便捷。但相比其它两个小区，漾日湾畔社区偏小，容积率最高，而且在绿化和车位上也存在不足。
小区总共7栋，全部是32-34的高层，户型多样，从70平的两房到183平的四房，基本覆盖不同家庭的需求。小面积房源主要集中在1-5栋，6、7栋多为大面积户型，相对要安静。小区所有阳台均采用弧线型，而且是错层结构，外观颇有特色，但并不实用。
▲数据参考“专注南二外”，供参考
2房户型设计很多不同面积段，除了83平和89平的2房朝南，基本都是朝北户型。其中70平的2房户型是南二外中小学小区中面积最少，总价最低，去年11月成交价已经是1000万起步，目前没有房源放售。值得一提的是5栋83平的2房，小区唯一朝南看花园的小户型，房源稀缺，非常抢手。受外观设计影响，漾日湾畔一些户型不是很方正，像140平的四房出现主卧有斜角，走廊有斜角的缺陷，影响房子的价值。
滨海之窗
▲滨海之窗小区
滨海之窗是南二外学位房中总户数最多的社区，超过1400多户，围合式布局，与科技园南区，软件产业基地一路之隔，正对着腾讯滨海大厦。小区最初定位高端豪宅，自带幼儿园、泳池、游乐设施，配属小商业街和大体量裙楼商业，居民生活相当便利。
2004年开盘均价8000元/平，目前滨海之窗5月参考均价达到了15.4万/平，价格介于观海台和漾日湾畔之间。
▲数据参考“专注南二外”，供参考
小区户型结构丰富，从78平的两房到146平的四房都有涵盖。由于处于后海大道与滨海大道交汇处，滨海之窗容易受噪音影响，尤其是紧邻滨海大道楼栋的朝北户型（主要是两房和三房户型）最为严重，大户型南向房源要好很多。1B栋、2J栋 01/02户型是小区2房户型中比较不错，目前报价1530万左右。
观海台
▲观海台小区
观海台是后海片区炽手可热的明星楼盘，最早建成的时候，是真正的海景房（后因为填海、很多地方都被遮挡）。小区以小高层为主，是传统的围合式楼栋布局，楼栋之间相连，排布紧密。
与其他两个小区相比，观海台虽然上学距离有些远，但是居住品质更好，围合式的设计保证了小区内部的私密性和舒适性，而且受噪音影响小。
观海台是南二外最适合居住的人文社区，吸引了很多对居住环境有较好要求的买家，因此小区的自住率高，放盘量要小于前述两个小区。目前小区的市场参考价在16万/平左右，是同期开盘至今二手房最贵的楼盘。
▲数据参考“专注南二外”
小区共11栋，户型覆盖2到5房，可同时满足刚需和改善人群。户型总体不错，得房率高。2房主要分布在5、6、A、B、C这五栋，2房户型面积80-88平，东，南，西，北朝向都有涵盖，报价在1550万以上。97-123平的三房户型，分多个面积段，目前报价在1900-2080万。
7栋和8栋处在花园中间，前后都可以看花园，是小区的楼王。其中139平4房客餐厅双阳台南北通透，居家舒适度高，非常适合改善+学位的买家，很少放卖，总价也不低，目前有套报价1800万。1、3栋的115平3房也是南北通透的户型，住家舒适性也不错，目前有套中层房源报价2500万左右。
“海德三宝”小结
按居住舒适度来看：观海台> 滨海之窗>漾日湾畔。
按整体价格来看：漾日湾畔
入门之选：漾日湾畔70多平的两房户型
优质之选：滨海之窗和观海台的三房或四房
漾日湾畔距离学校近，小户型总价低，北面的户型有噪音困扰；滨海之窗部分靠近滨海大道的户型会有噪音，而且西侧的变电站也是一个影响居住环境的比例因素；观海台绿树成荫、闹中取静，从居住体验来说是三个小区中最宜居的，价格也是最高的。
价值第二梯队 带初中学位的5个小区
如果想上南二外初中，又没有足够的预算，可以选择创业路南边5个不带海德小学学位的小区。
小户型集中在瑞铧苑和海洋之心，位置和格局类似，靠近后海大道，受噪音影响比较大，居住舒适度一般，是整个南二外学位上车的最低门槛。最低总价是瑞铧苑56平左右的2房，是比较热门的户型，目前挂盘总价接近1000万。海洋之心单价最低，67的小2房有暗房，也是低门槛的刚需上车房源，目前没有放售。这两个小区的舒适度不如其他的小区，自住很少，一般都是为了学位而来，转手率和出租率都比较高。
▲瑞铧苑小区
▲海洋之心小区
如果想要舒适一点的小区，可以选择浪琴屿这个花园社区。小高层居住，围合式布局，自带幼儿园，容积率只有2.33。此前物业已换成万科，居住体验提高了不少。小区户型的实用性不高，有的不太方正，14栋114平的三房户型比较不错，目前报价1700万左右。
▲浪琴屿小区
天海花园是1996年的老小区，多层楼梯房，居住环境较差，人员也比较杂。由于“旧改”传闻，吸引了一批旧改投资客，目前小区均价在13万左右。电力花园以大户型为主，140平和159平为常见的主打户型，在五个小区中上车难度最大，所以成交相对没那么活跃，受到的关注要小一些。小区主要是改善人群选择，居家人群要纯粹些，
▲天海花园小区
▲电力花园小区
由于南二外顶级学校的助力，加上学校对应的小区比较稀缺，无论是第一梯队的“海德三宝”还是第二梯队的电力花园、海洋之心、浪琴屿、瑞铧苑、天海花园五个小区，涨幅都非常可观。即使在艰难的2018年也能逆市上扬，名校学区房的抗周期能力不一般。
整体上看， 南二外校区的居住品质一般，物业也日趋老旧，而且目前南二外学位房的房价都不低，如果你只是为了学位，预算又不多，可以考虑第二梯队的5个小区。
如果你预算足够，“海德三宝”自然是比较好的选择。离学校的距离，配套的完善度以及房子的升值潜力都更有优势。
绿洲找房原创作品，转载请注明来源
