一直以來，南二外學區房的漲勢非常可觀。近半年，這8個學區房的房價，平均每套都漲了一兩百萬，每平差不多漲了2萬左右，漲幅達到了20%多，現掛牌均價15-20萬/平。
南二外小學+南二外中學，3大小區近半年的變化：
▲（以上數據來源：鏈家、中原、Q房網、樂有家等平臺）僅供參考
北師大附小+南二外中學，5大小區近半年的變化：
▲（以上數據來源：鏈家、中原、Q房網、樂有家等平臺）僅供參考
8個學區房 2個層級的價值梯隊
南二外海德學校地段生招生片區
中小學位：漾日灣畔、濱海之窗和觀海臺
初中學位：電力花園、海洋之心、浪琴嶼、瑞鏵苑、天海花園
整個學區範圍屬於南山核心商圈之一的後海片區，地段非常好，靠近海岸城，成熟的配套、高端商業、便利交通一應俱全。東邊是後海總部基地，北邊是深圳軟件產業園和科技園南區，片區內聚集了騰訊、阿里、華潤、恆大等知名企業，吸引了眾多的優質人才。這裡是深圳炙手可熱的學位房片區之一。
以創業路為界，北面是漾日灣畔、濱海之窗和觀海臺，帶海德中小學位，俗稱“海德三寶”，學位房價值屬於第一梯隊。南面是帶初中學位的5個小區，屬於第二梯隊。“海德三寶”單價普遍比南邊的5個小區貴2萬左右。
價值第一梯隊 “海德三寶”
“海德三寶”小學可以直升初中，教學銜接性更好，是南二外學位房的第一選擇。這三個小區均建成於2003-2004年之間，都是帶花園的大社區，離學校也近，不管是自住還是出租，房子價值都很高。
漾日灣畔
▲漾日灣畔小區
漾日灣畔開始是一個備受爭議的樓盤。當時是香港人設計開發，樓盤戶型不被大陸人接受，開盤銷售並不樂觀，導致國基開發商資金鍊斷裂，造成爛尾以及一房多賣等官司。後來憑著絕佳地段和南二外學位一躍成為該片區二手房銷售熱門小區。目前均價已達到14萬/平左右，小戶型略貴些。
漾日灣畔在“海德三寶”中，離南二外學校最近，也是最靠近地鐵後海站的小區，上學方便，坐地鐵出行也更便捷。但相比其它兩個小區，漾日灣畔社區偏小，容積率最高，而且在綠化和車位上也存在不足。
小區總共7棟，全部是32-34的高層，戶型多樣，從70平的兩房到183平的四房，基本覆蓋不同家庭的需求。小面積房源主要集中在1-5棟，6、7棟多為大面積戶型，相對要安靜。小區所有陽臺均採用弧線型，而且是錯層結構，外觀頗有特色，但並不實用。
▲數據參考“專注南二外”，供參考
2房戶型設計很多不同面積段，除了83平和89平的2房朝南，基本都是朝北戶型。其中70平的2房戶型是南二外中小學小區中面積最少，總價最低，去年11月成交價已經是1000萬起步，目前沒有房源放售。值得一提的是5棟83平的2房，小區唯一朝南看花園的小戶型，房源稀缺，非常搶手。受外觀設計影響，漾日灣畔一些戶型不是很方正，像140平的四房出現主臥有斜角，走廊有斜角的缺陷，影響房子的價值。
濱海之窗
▲濱海之窗小區
濱海之窗是南二外學位房中總戶數最多的社區，超過1400多戶，圍合式佈局，與科技園南區，軟件產業基地一路之隔，正對著騰訊濱海大廈。小區最初定位高端豪宅，自帶幼兒園、泳池、遊樂設施，配屬小商業街和大體量裙樓商業，居民生活相當便利。
2004年開盤均價8000元/平，目前濱海之窗5月參考均價達到了15.4萬/平，價格介於觀海臺和漾日灣畔之間。
▲數據參考“專注南二外”，供參考
小區戶型結構豐富，從78平的兩房到146平的四房都有涵蓋。由於處於後海大道與濱海大道交匯處，濱海之窗容易受噪音影響，尤其是緊鄰濱海大道樓棟的朝北戶型（主要是兩房和三房戶型）最為嚴重，大戶型南向房源要好很多。1B棟、2J棟 01/02戶型是小區2房戶型中比較不錯，目前報價1530萬左右。
觀海臺
▲觀海臺小區
觀海臺是後海片區熾手可熱的明星樓盤，最早建成的時候，是真正的海景房（後因為填海、很多地方都被遮擋）。小區以小高層為主，是傳統的圍合式樓棟佈局，樓棟之間相連，排布緊密。
與其他兩個小區相比，觀海臺雖然上學距離有些遠，但是居住品質更好，圍合式的設計保證了小區內部的私密性和舒適性，而且受噪音影響小。
觀海臺是南二外最適合居住的人文社區，吸引了很多對居住環境有較好要求的買家，因此小區的自住率高，放盤量要小於前述兩個小區。目前小區的市場參考價在16萬/平左右，是同期開盤至今二手房最貴的樓盤。
▲數據參考“專注南二外”
小區共11棟，戶型覆蓋2到5房，可同時滿足剛需和改善人群。戶型總體不錯，得房率高。2房主要分佈在5、6、A、B、C這五棟，2房戶型面積80-88平，東，南，西，北朝向都有涵蓋，報價在1550萬以上。97-123平的三房戶型，分多個面積段，目前報價在1900-2080萬。
7棟和8棟處在花園中間，前後都可以看花園，是小區的樓王。其中139平4房客餐廳雙陽臺南北通透，居家舒適度高，非常適合改善+學位的買家，很少放賣，總價也不低，目前有套報價1800萬。1、3棟的115平3房也是南北通透的戶型，住家舒適性也不錯，目前有套中層房源報價2500萬左右。
“海德三寶”小結
按居住舒適度來看：觀海臺> 濱海之窗>漾日灣畔。
按整體價格來看：漾日灣畔
入門之選：漾日灣畔70多平的兩房戶型
優質之選：濱海之窗和觀海臺的三房或四房
漾日灣畔距離學校近，小戶型總價低，北面的戶型有噪音困擾；濱海之窗部分靠近濱海大道的戶型會有噪音，而且西側的變電站也是一個影響居住環境的比例因素；觀海臺綠樹成蔭、鬧中取靜，從居住體驗來說是三個小區中最宜居的，價格也是最高的。
價值第二梯隊 帶初中學位的5個小區
如果想上南二外初中，又沒有足夠的預算，可以選擇創業路南邊5個不帶海德小學學位的小區。
小戶型集中在瑞鏵苑和海洋之心，位置和格局類似，靠近後海大道，受噪音影響比較大，居住舒適度一般，是整個南二外學位上車的最低門檻。最低總價是瑞鏵苑56平左右的2房，是比較熱門的戶型，目前掛盤總價接近1000萬。海洋之心單價最低，67的小2房有暗房，也是低門檻的剛需上車房源，目前沒有放售。這兩個小區的舒適度不如其他的小區，自住很少，一般都是為了學位而來，轉手率和出租率都比較高。
▲瑞鏵苑小區
▲海洋之心小區
如果想要舒適一點的小區，可以選擇浪琴嶼這個花園社區。小高層居住，圍合式佈局，自帶幼兒園，容積率只有2.33。此前物業已換成萬科，居住體驗提高了不少。小區戶型的實用性不高，有的不太方正，14棟114平的三房戶型比較不錯，目前報價1700萬左右。
▲浪琴嶼小區
天海花園是1996年的老小區，多層樓梯房，居住環境較差，人員也比較雜。由於“舊改”傳聞，吸引了一批舊改投資客，目前小區均價在13萬左右。電力花園以大戶型為主，140平和159平為常見的主打戶型，在五個小區中上車難度最大，所以成交相對沒那麼活躍，受到的關注要小一些。小區主要是改善人群選擇，居家人群要純粹些，
▲天海花園小區
▲電力花園小區
由於南二外頂級學校的助力，加上學校對應的小區比較稀缺，無論是第一梯隊的“海德三寶”還是第二梯隊的電力花園、海洋之心、浪琴嶼、瑞鏵苑、天海花園五個小區，漲幅都非常可觀。即使在艱難的2018年也能逆市上揚，名校學區房的抗週期能力不一般。
整體上看， 南二外校區的居住品質一般，物業也日趨老舊，而且目前南二外學位房的房價都不低，如果你只是為了學位，預算又不多，可以考慮第二梯隊的5個小區。
如果你預算足夠，“海德三寶”自然是比較好的選擇。離學校的距離，配套的完善度以及房子的升值潛力都更有優勢。
綠洲找房原創作品，轉載請註明來源
