在德州，不管是老舊小區還是新建小區，電梯廣告舉目皆是，除了靜態廣告，不少小區的電梯裡還不間斷地滾動播放著動態視頻的電子廣告。這些廣告是誰安裝的？廣告收益又歸誰所有？近日，記者走訪了市內多家小區發現，這筆收益成了“糊塗賬”。對此，審議通過的民法典明確規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，應當屬於業主共有。
“一進電梯三面牆全是廣告，這還沒完，當電梯門關上以後，這視頻廣告就開始了，你不想看都不行。”家住晶華大道某小區的吳女士告訴記者，自己樓道里的廣告欄不只是電梯裡有，就連一樓電梯口的兩側都被設置了廣告欄，而且這廣告內容也是五花八門，有樓盤、餐飲、汽車、教育培訓、整形美容等，不僅如此，每當到了節點，月餅、粽子、小龍蝦等應景的食品更是讓人看的眼花繚亂。
家住長河街道某小區的陳女士表示，廣告公司為了讓業主們“看不膩”，這廣告內容更換很快，基本上一個多星期就會更換一次。“我感覺這筆廣告收益應該是歸全體業主所有的，但具體這筆錢去哪兒了或者用到哪兒了，我們並不之情，物業方面也沒有進行過公示。”李女士說。
此外，記者在走訪中還發現，部分小區業主並不關注電梯廣告收益情況，而且大多物業公司對電梯廣告的收益及去向要麼支支吾吾，稱不清楚，要麼籠統地表示用在了小區日常維護上，很少有物業公司拿出詳細的收支明細，也沒有定期公示。“這些電梯廣告存在好幾年了，我還一直認為這些錢歸物業所有呢！”家住天衢街道某小區的徐先生說。
“電梯廣告第一次費用到賬實際收入62344元，無公共收益支出，餘額62344元。”在德州萬達華府小區單元內的公示欄裡記者發現了一張《德州萬達華府公共收益公示》。公示中明確交代了小區內電梯廣告的起止時間、每部電梯的補償費用、計費週期及公共收益餘額等信息，在公示的右下角蓋有該小區物業公司及業主委員會的公章。
此外，記者在公示中發現了這樣一條信息，“約定的費用補償屬公共收益，歸全體業主所有，物業公司不扣取管理費，保安保潔費。”對此，山東省誠信行物業管理有限公司、德州萬達廣場物業管理處的潘經理介紹說，最初小區內的公共區域廣告一直由物業負責聯繫，每部電梯的補償價格也是由物業公司和廣告公司商議決定，但自從業委會成立以，小區內公共區域廣告招商就改為招標進行。
“招標最大的好處就是公開透明，所有的流程都是物業和業委會共同參與完成，雙方相互監督，而且我們的招標每年進行一次，價高者得，這樣可以保證業主們的收益達到最大化。”潘經理說。
“舉一個簡單的例子，小區裡的路燈屬於所有業主的共有財產，燈泡壞了需要更換時，物業來負責，但需要更換整個燈柱就得所有業主共同負責，這時候廣告收益就派上用場了。”潘經理還告訴記者，像電梯維修或者大型設施設備的更新換代等大工程，僅靠廣告收益是遠遠不夠的，這時候就需要動用物業維修基金。
記者瞭解到，物業維修基金的使用需要佔建築物總面積三分之二以上的業主，且佔總人數三分之二以上的業主同意，所以每次聯繫業主簽字對於物業公司來說都是一項“大工程”。
潘經理告訴記者，目前德州每部電梯每年的廣告收益大約在2000元左右，在很多中大型小區，一年的廣告收益才10萬元上下，如果平攤到每戶業主身上也就僅有幾十元。
記者通過走訪發現，在德州很多小區電梯收益是一本說不清楚的“糊塗賬”。一位不願透露姓名的物業負責人告訴記者，現如今隱瞞廣告收入不公示是很多小區的“潛規則”；其次就是業委會成立不及時，履職不充分；此外，部分小區業主法律意識淡薄，客觀上也助長了物業公司隱瞞不報的行為。
廣告收益應當由全體業主共有 可通過業委員會對廣告營收進行管理
針對小區業主共有部分的收入分配問題，《民法典物權編》第二百八十二條明確規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本後，屬於業主共有。
東漢諾律師事務所畢永升介紹說，業主的共有部分的收益問題，之前的物權法對此是沒有明確規定的，但在司法實務中，如果有業主去起訴物業，法院基本也認同收益是歸業主的，而《民法典》的頒佈後，有了明確法律依據，在施行後對於小區業主的維權也更加方便。
在生活中，部分小區業主不知曉小區電梯廣告是如何“進駐”的，更不知曉其背後的經營收益及收益去向。畢永升認為，“沒有行使的權利不是權利”，這與業主的維權意識淡薄不無關係，很多業主沒有享受到或者行使過該權利，對此不知情也可以理解，但廣告收益理應由全體業主共有。對此，畢永生建議，業主可以通過業主委員會對廣告的營收進行管理，接受全體業主監督，以維護大家共同的利益。
那麼，小區公共收益依法歸全體業主共有，但物管作為經營單位產生的運營成本，是否可以從中提取費用呢？畢永升表示，業主已繳納物業管理費，物業運營產生的成本，應當由其自身承擔。但對共有部分的維護、管理產生的成本或者其他費用，在《物業服務合同》或《管理規約》中有明確約定的，可在公共收益中扣除，但具體扣除的事由和金額等應當對外公示，接受全部業主的監督。
