今年7月25日，四川省人民政府正式批覆設立了第三個省級新區——
南充臨江新區。聚焦南充這座有著“水果之鄉”、“絲綢之都”、“文化名城“、“川北心臟”多張名片的城市，它的確有很多值得一說的地方。例如，南充是四川第二大人口城市，看似人口紅利強勁，實則不然；
再例如南充的樓市競爭格局，一些川籍房企在當地的市場佔有率相當高，全國大牌房企都難以與之抗衡，市場集中在少數川籍房企手裡，在川內各個城市中實屬少見。
與其他川內二級城市一樣，南充的發展也有諸多不足，如今，曾經的“川北重鎮”正朝著“成渝第二城”跨步，站上了“成渝經濟圈”時代舞臺的南充，施展空間更大。
那麼，南充距離奮鬥目標——“成渝第二城”究竟還有多遠呢？
今天，我們繼綿陽、攀枝花、宜賓之後，【四川知道城市系列報道】帶你共同聚焦川東北經濟圈重鎮——南充。
▲南充實景圖(圖片來源：南充日報）
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城市競爭力
“川北重鎮” →“成渝第二城”
打開地圖可以看到，成都、南充、重慶恰好形成了一個黃金三角形。
南充位於四川省東北部，3-5 小時經濟圈中的川東北經濟區，到達省會成都時間短，南充是成都東出的門戶之一；同時與重慶近在咫尺，也是重慶往北的咽喉要地之一，區位優勢明顯。
▲成渝經濟區規劃示意(圖片來源：網絡）
在重慶未與四川“分家”之前，南充就有“川老三”之稱，當然，與成都、重慶相比，南充不在同一個量級，但在歷史上，南充是郡、州、府、路、道所在地，具有2200多年建城史的南充在新中國成立之後成為了川北政治、經濟、文化的中心，由此，南充被詡為“川北重鎮”。
今年年初，“成渝地區雙城經濟圈”上升到國家戰略層面，這讓南充更加靠近提了多年的願景——打造“成渝第二城”。那麼，要成為“成渝重鎮”，南充的各項數據指標如何？先看人口：
1.人口：四川省第二人口大市 人口紅利明顯
城市發展的基礎是人口，南充作為川內第二大人口城市，2019年常住人口為643.5萬人，僅次於成都。但與川內其他二級城市一樣屬於人口淨流出城市，常住人口總量保持穩定，城鎮化率不斷提升，從人口總量來看，南充的人口紅利明顯。
▲四川21市州2019年常住人口及城鎮化率
現在各大城市打響的“人才大戰”，實際上就是人口爭奪戰。有人口才會有生產力，南充雖然總的來看具備人口紅利，但從以下幾個被人口平均後的經濟指標來看，南充的城市人才吸附力有待加強。
2.經濟：GDP總量排名第五 人均GDP靠後
人口紅利讓南充持續多年排名21市州GDP第五。
南充的GDP在2018年就跨入了2000億陣營，2019年，南充GDP總量排名川內第五，但也是因為龐大的人口基數，南充2019年被平均下來的人均GDP僅為5384美元，位列21市州第15位，排位相對靠後，距離8000美元的改善大關還有距離。
反映到購買力上，南充2019年城鎮居民人均可支配收入為30810元，排名21市州倒數第二。這可以充分說明，南充的城區人口與農村人口比例不均衡，企業主要是以勞動密集型為主，缺少新興行業和高科技行業，人才結構差異較大。
作為排名全省第二的人口大城，南充的經濟總量、人口收入水平、消費水平都還有很大上升空間。
▲四川21市州2019年GDP及南充歷年GDP
3.產業：一產佔比較高 旅遊競爭力強勁
為全力打造“成渝第二城”，南充在2016年就提出“155”發展戰略構想，“155”發展戰略的具體構想為：圍繞建設“成渝第二城”這個總體目標，培育汽車汽配、油氣化工、絲紡服裝、現代物流、現代農業這“五大千億產業集群”。
作為久負盛名的“水果之鄉”、“絲綢之都”，農業和絲綢織造業是南充發展多年來的主力產業。
▲南充絲綢產業
整個2019年，南充三產結構比為17.4：40.4：42.2。同比綿陽和宜賓兩座城市，南充的第一產業佔比很高，二產勞動密集型製造業仍佔據主力，對比成都3.6：34.4：65.6的三產比例，南充的第三產業的佔比還有很大提升空間。
就南充目前的三產產業發展現狀來看，雖有吉利新能源汽車、晟達PTA項目、富安娜生產基地等產業項目，但整體來看，南充裝備製造業、新能源化工企業、絲紡企業和食品企業缺乏龍頭企業帶動，新興產業支撐力不夠強，現代物流、電子商務、現代金融、養老健康等新興先導型服務業發展滯後，現代商貿、文化旅遊等生活性服務業亟待提升。產業競爭力還需加強。
相較之下，南充作為一座擁有2200多年建城歷史的文化名城，南充文旅資源豐富，有閬中古城、漢桓侯祠（張飛廟）、張瀾故居、羅瑞卿故居，集歷史文化名城、三國文化、生態景區、名人故居為一體。
▲南充閬中古城
這為南充在2019年帶來742.53億元的全年旅遊收入，排名21個市州中第四。
這不單因為南充旅遊資源集中，前面我們提到，南充恰好位於成渝經濟圈的中樞位置，城際通達性較高（截止19 年年底南充正推進高速公路建設，已建成高速公路12條、通車裡程和路網密度均居全省第二），遊客流動性更大。
▲南充市城市規劃道路
小結：綜合來看，南充的城市綜合競爭力在21個市州中屬於中上水平，但若相比綿陽、德陽、宜賓這三座城市，南充與“成渝第二城”的奮鬥目標還有一定的差距，不過，從地理區位來看，南充位於成渝中間地帶，能否借乘“成渝經濟圈”發展東風爭奪四川經濟副中心，還需觀察南充的後續發力。
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樓市格局
剛需為王 川派房企掌握市場話語權
南充的樓市又如何呢？總結下來，四川知道認為有以下幾個特徵：
1.土地市場較熱 房企投資熱情高
2019年，南充的房產投資佔固定投資20%，這個數據排名全川第七。值得注意的是，整個2019年，南充的房產投資總額達到了383.2億元，這個數據排名全川第四，這一定程度上反映了南充的房地產投資熱度較高，房企對南充的後市信心十足。
▲南充市2019年固定投資與房地產投資
土地市場印證了南充樓市面粉端的熱度。
▲2011 年-2020年4月南充市土地供應成交面積及價格（數據來源：億翰智庫）
來自億翰智庫的數據顯示，2011 年-2020年4月，南充主城區的土地樓面價自2012年開始波動式上漲，2020年的平均樓面價已經達到了2500元/㎡的水平。
可以觀察到，2013年南充的土地集中放量，此時大量房地產巨頭進入南充，帶來土地價格走高，這些項目集中上市，也改變了整個南充市場形勢。據南充本地房地產媒體報道數據，2013年，南充土地市場以高達1.64萬畝成交和176億元成交金額，結束當年火熱的土地篇章。
2013年的井噴式供應之後，土地供應回落，在2016年達到了成交面積的冰點，2017年，樓市轉暖給土地市場帶來信心，南充主城區土地市場連續三年高頻次供應，這為南充樓市提供了充足的供應，也讓南充樓市積攢了一定的存量。
今年上半年，南充主城區土地市場依舊旺盛。成交樓面價前八的土地，平均樓面價在3300元/㎡上下，土拍溢價率均超過了50%，房企拿地競爭激烈。
▲數據來源：中國指數研究院
2.房價溫和 尚處樓市窪地階段
▲2017 年-2020年4月南充市成交金額及房價走勢（數據來源：億翰智庫）
億翰智庫數據顯示，南充近三年的房價水平自2017年1月開始緩慢上漲，到2018年年中，房價水平達到8000元/㎡左右的峰值後跌至7000元/㎡上下的房價水平，在今年年初疫情後，成交額大幅上漲，購房信心提振。
另有最新數據顯示，2020年上半年，南充市商品住宅成交均價為6873元/㎡，同比下降2.9%，成交面積為267.53萬㎡，同比上升64.2%。
如果參照成都的歷史房價水平，南充如今的房價水平尚在成都2008年以前的階段，尚處於城市窪地價值階段。對比土地價格和平均售價，開發商的利潤空間其實是有限的，這導致眾多開發商的通常做法是：快週轉。
3.川派房企市場佔有率極高
南充樓市的房企競爭格局很有看點。
中國指數研究院數據顯示，今年上半年，南充的新房項目成交面積TOP10中，眉山籍房企陽光大地集團的三個項目屏霸了TOP3,鴻通的項目在TOP10裡佔了四個。
▲數據來源：中國指數研究院
川籍房企在南充土地市場上也相當有競爭力，今年上半年，陽光大地在南充就拿地6宗，藍潤拿地3宗、鴻通拿地2宗，領地拿地1宗。
其中陽光大地和鴻通在南充的市場佔有率可謂驚人：（看下圖）
▲圖片來源：網絡
就成交均價來看，陽光大地與鴻通的項目均價相比一些一線房企的產品均價更低，而陽光大地、鴻通進入南充的時間也不過四五年，如此快速地佈局和高市場佔有率，可見川籍房企對南充市場的洞悉更為深刻。
4.單價總價敏感 產品結構“剛需為王”
綜合來看，南充樓市剛需特徵明顯，這不只體現在價格上，從成交面積段和總價段也可以看出南充目前的產品結構以“剛需為王”。
▲數據來源：中國指數研究院
2020年1-7月，南充市主城區住宅成交量最高面積段為80-90㎡，佔比41.1%，其次為90—100㎡,佔比26.9%，再次為100—120㎡，佔比22.2%。這跟六七年前成都剛需時代的產品結構類似，購房者對產品單價和總價敏感度更高，這也說明了南充樓市的消費群體以剛需為主的特徵。
小結：南充剛需為王的市場特徵極其明顯，購房者更傾向於購買低總價低單價項目，不過這也是四川眾多地級市的普遍特徵。有意思的是，陽光大地、鴻通兩家眉山房企在南充的市場佔有率極高，這或許也給行業提供了另一種生存樣本：在人口紅利大城快速佔領市場份額，用高週轉方式回籠資金，產品能抓住需求，也是另一種成功。
不過，一切基於南充目前還處於價值窪地階段。一旦城市競爭力提升，人才吸附力加強，地價上漲，南充樓市的下一步就是進入改善，市場格局的急速轉變，便是另一番樓市境況。
