週報
納米新盤有價有市
搶購十二平米單位
2019-7-9 至 2019-7-15
一手市場
新盤銷情熾熱，本週有多個新盤出撃，其中中國海外大埔「天鑽」於週六(13/7)新一輪推332夥，其中148夥以招標出售，其餘184夥以價單形式發售。項目累收約900票，超額認購約4倍。永泰屯門掃管笏「OMA OMA」亦於同日次輪售110夥。至於新鴻基屯門「御半山II期」，以及新世界元朗「瑧頤」，分別新推售20夥和63夥。加上週日(14/7)屯門「菁雋」重推344夥單位，計及以上五個新盤，週五、六及日共推售869夥。最終屯門「菁雋」由開售344夥，沽出339夥帶動下，過去週末一手樓市錄得逾500宗成交，按周升逾八倍。其他焦點成交包括大埔「天鑽」沽111夥、屯門掃管笏「OMA OMA」沽21夥及屯門「御半山II期」沽9夥，三盤合共沽出141夥。
本週推售項目
一手新盤
訊息長實旗下淺水灣豪宅新盤「90 REPULSE BAY ROAD」 上週以招標形式推出6號大宅出售，相關大宅最終落實以逾4.89億元成交，大宅面積約5,672平方呎，呎價86,240元。項目坐落淺水灣傳統超級豪宅地段，合共提供11幢大宅，實用面積由5,347至5,915平方呎，每幢大宅前臨淺水灣海景，並設獨立私人電梯、花園及天台。項目至今已售出7幢大宅，套現近35億元，現僅餘最後4幢。
由華懋集團西貢清水灣半島北「銀景峰」獨立屋B以1.338億元成功招標售出，呎價54,881元。售出的獨立屋B面積2,438平方呎，屬4房4套間隔，花園面積達4,528平方呎，另設1,076平方呎天台。「銀景峰」僅餘1幢大宅獨立屋A，屬單邊大宅，面積2,981平方呎，並設有6,547平方呎花園，是整個項目中實用面積及花園面積最大。
佳源國際及升域集團旗下屯門「菁雋」於上週日(14/7)推出344個單位，包括細絕全港新盤的128呎戶型。是次推售的單位，扣除最高22%折扣，折實呎價由13,494至20,196元，最終在收約1.2萬票，超額認購33.9倍的情況下，當日售出339夥，僅餘數夥逾600萬2房單位未獲承接，銷情達98.5%，套現近11億元。當中前香港小姐，十優狀元的藝人麥明詩及其家人，便成功購入「菁雋」3個單位，包括至少兩個實用面積134方呎的高層開放式單位。
新鴻基東半山豪宅新盤命名為CENTRAL PEAK發展項目，第1期命名「CENTRAL PEAK」，最小約1,700平方呎，最快下月現樓推。整個發展項目坐落司徒拔道18號，共72夥，分兩期發展，第1期先命名「CENTRAL PEAK」，提供53夥，提供3房及4房，以及特色戶，面積約1,700至3,000平方呎，預計關鍵日期為9月30日。,項目已批入夥紙，待批滿意紙，計劃下月現樓形式推出，傾向以招標形式發售，重申項目會以市價推盤。發展項目第2期涉19幢洋房，預計關鍵日期為2020年4月30日，稍後才推出市場。
鷹君旗下大埔白石角「朗濤」於上週二(9/7)上樓書，樓書顯示，項目由8座14層高的大樓及2座4層高的低座組成，合共723個住宅單位，實用面積357至3,098平方呎，間隔由1房至4房單位。項目關鍵日期為2020年7月31日，樓花期約一年。項目最快本週開放示範單位及公佈首張價單，首批將推不少於兩成單位(即145夥)，料本月內將進行首輪銷售，項目定價將參考同區新盤。
二手市場
本週香港中原城市領先指數（CCL）報189.77點，按周跌0.38%，為歷史次高。中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）則報191.24點，按周跌0.18%。
本週香港中原經紀人指數CSI最新報63.54點，較上週的65.55點微降2.01點。兩週前CSI觸底反彈，連升2周共11.46點後，今周正常回軟兼跌幅輕微，不是樓價轉勢向下的訊號。近3周CSI企穩於60點水平以上，最高65.55點，最低60.37點。相信未來數週CSI繼續於60點至70點水平反覆，樓價持續高位橫行。未來CSI走勢需密切關注，如果反覆向上兼升穿70點水平，樓價有望重拾升軌。
據市場統計，本週末十大屋苑錄得472組睇樓預約，按周減少4.1%，當中六個屋苑睇樓量持平，三個屋苑減少，一個屋苑上升；叫價方面則普遍持平。市場人士表示，近日市場氣氛不俗，中美貿易戰緩和，美國7月減息機會大，均利好本港樓市。發展商紛紛加快推盤步伐，新盤空群而出，一手市況轉熱，分散二手市場焦點，本週末一手市場有超過600夥推售，導致二手睇樓量減少。
二手成交案例
西半山「承德山莊」1座低層B室，實用面積922平方呎，3房套間隔，附有多用途房，向東北，景觀開揚。業主以2,250萬元將單位易手，摺合平均實用呎價24,403元。原業主於2004年2月以498萬元買入單位，持貨15年，帳面獲利1,752萬元，單位升值超過3.5倍。
尖沙咀「名鑄」中層J室，實用面積1,123平方呎，採2房套房間隔，另設儲物房，外望開揚市景，獲買家斥資3,150萬元承接，摺合實用呎價28,050元。原業主於2009年9月以2,917.7萬元買入物業，持貨近10年，是次沽出單位賬面獲利232.3萬元離場，單位期內升值8%。
何文田「半山壹號」半山徑29號高層戶，實用面積1,252平方呎，採3房套房間隔，另設工人套房，擁開揚市景，以2,700萬元成交，平均實用呎價21,565元。原業主於2010年以約2,063萬元購入物業，持貨9年，現沽貨帳面獲利637萬元離場，單位升值31%。
奧運站「利奧坊‧曉岸」1座高層H室，實用面積252平方呎，採一房間隔，享開揚城市景，以600萬元易手，摺合實用呎價23,810元。原業主於2016年6月以479萬元買入單位，持貨滿3年，現沽貨帳面獲利121萬元，單位升值25%。
火炭「御龍山」3座高層A室，實用面積764平方呎，套3房連儲物房間隔，以1,570萬元易手，實用平均呎價20,550元。原業主則於2014年以1,040萬元購入單位，持貨5年，是次沽出單位獲利530萬元離場，單位升值約51%。
印花稅成交案例
工商市場
日本連鎖百貨驚安之殿堂終於開幕，首間香港分店設置於尖沙咀「美麗華廣場」，佔地2.3萬平方呎，並會24小時營業，相信會吸引大批市民到訪。近年，有不少商場或商鋪，都引入首度來港的品牌，希望增加新鮮感吸引客人。例如：驚安之殿堂、LEGOLAND Discovery Centre及CHARLES & KEITH等等。市場人士指，愈來愈多外國品牌進駐香港的原因有三，首先，在香港容易建立國際品牌形象，日後打入大中華區亦較容易；第二，今時今日做高檔次及奢侈品已過時，而上述幾個首度來港的品牌都是中檔次，較容易受市場接受；第三，遇上近期出現的政治社會事件，加上鋪市亦較弱，品牌如想進駐香港，在租金高位時難以與其他品牌競爭，現時租金回落，租金有議價空間，是進駐香港的好時機。
工商成交焦點
內地手機品牌小米租用尖沙咀海港城「港威大廈」永明金融大樓中高層單位，樓面面積約1萬平方呎，單位享有海景，成交呎租達70元。據悉，該集團去年在香港拓展業務，先以約150萬元租用旺角「創興廣場」面積約6,208平方呎地鋪，作香港旗艦店，品牌亦於去年7月在港上市。據悉，該集團在港未有正式租用具規模寫字樓，如今租「港威大廈」作總部。
盛匯商鋪基金以2,360萬購入元朗兩個鋪位，其中洪水橋大街1號「德祥樓」地下33號鋪，面積400平方呎，以760萬元成交，交吉交易，現時以每月約2.5萬元放租，預期回報率逾3%。原業主於2008年以105萬購入，持貨11年轉手，獲利約655萬元，鋪位升值6倍。另一物業為元朗金輝徑33至41「金禧樓」地下3號鋪，面積約400平方呎，以約1,600萬元成交，該鋪由洗衣店以每月3.2萬元租用，回報率約2.4%。原業主於2014年5月以1,450萬購入，持貨5年轉手，帳面獲利約150萬元。
位於觀塘大業街15至17號「永富工業大廈」單位錄得交吉成交，面積約5,756呎，成交價約為2,500萬，平均呎價約4,343元，市場租價75,000元，回報釐數3.6釐，原業主於2012年1,118萬購入，持貨7年，帳面獲利1,382萬，新買家為區內投資者。該單位寫字樓裝修，單位設有會議室，洗手間及完善冷氣配套。大廈設有兩部客貨梯。
發展商動向
鰂魚湧前吉祥大廈現已重建成甲級商廈，並命名為「K11 ATELIER King's Road」，新世界公佈，商廈比預期提早4星期取得入夥紙，並將於2019年底交付使用，項目樓高22層，總樓面面積達44萬平方呎。據公佈透露，項目預租樓面面積目前已超過22萬平方呎，即約佔總樓面的一半。租金表現理想，現時每平方呎租金接近60元，當中的主要租戶為跨國媒體公司，將佔用項目的9層樓面。
高山企業以2.21億元購入堅尼地城爹核士街1B、1C、1D及1E號合併地盤的全數業權，該物業於1962年落成，地盤面積約4,940平方呎。發展商計劃拆卸有關物業，並將合併地盤重新發展為帶有停車場的商住或服務式物業，以最大限度地發展該用地。該地現劃為住宅甲類用地，以地積比率9倍計算，可重建樓面約4.45萬平方呎，每平方呎樓面地價約4,971元。
荃灣灰窯角街48號工廈地盤，以2.5億元成交。新買家透過建崇有限公司購入，公司董事為朱惠德， 即豐泰地產投資管理合夥人暨投資長。翻查資料，物業地盤面積約6,382平方呎，以最高地積比9.5倍計，可重建樓面約60,629平方呎，以2.5億元成交價計，每呎樓面地價約4,123元。新活化工廈政策下，重建項目有機會獲放寬地積比，補地價後可發展成商廈項目。該項目位處工廈地段，近年有Dan6新工廈項目落成，附近亦有「樂悠居」、「爵悅庭」等住宅。
由伯恩光學楊建文收購的觀塘「年運工業大廈」，成功收購至92%業權並申請強拍，估值7億元。位於觀塘巧明街119至121號的「年運工業大廈」，樓齡41年，鄰近創紀之城5期，屬於黃金地段，近兩年獲伯爾尼光學楊建文家族展開收購，該財團近日更正式向土地審裁處申請透過舊樓強制拍賣條例統一業權。以該工廈地盤面積1萬平方呎，目前地契規定須作工業用途，若果發展商補地價作商廈發展，則可以地積比率12倍重建，可建樓面約12萬平方呎。
其它消息
觀塘鴻圖道33號「王氏大廈」5樓全層，日前以4,950萬元沽出，新買家為「鋪王」之稱的資深投資者鄧成波，以及其兒子鄧耀升。資料顯示，是次鄧氏以安海投資有限公司名義入市，上述物業面積約1萬平方呎，呎價4,950元。原業主1986年以約175萬元購入物業，持貨33年，升值4,775萬元，升幅27倍。紀錄顯示，樓高7層的「王氏大廈」，於去年及今年，先後錄有3層全層成交，包括4樓及7樓，分別以3,420萬元及6,000萬元沽。
