原創：袁哥自媒體（今日頭條首發）
”多忽哉，不多也”，在寫此文讓我想起了魯迅先生的《孔乙己》中的這句話。同樣對於山東省日照市這樣一個四線海濱小城的房價，8月日照房價新房平均價格10488元每平米，高嗎？用孔老先生的語氣回答，日照房價高嗎？高嗎？不高也。好了，書歸正題，對於日照這個2018年GDP（生產總值）僅2202.17億元，居山東省城市16位，也就是末位，另外根據日照統計局公佈2018年全市居民平均可支配收入為25377元。這兩個數據顯示日照房價確實高，但是房價上漲兩年，為何日照的房價還在上漲呢？這確實是每一個日照居民都想知道的問題。
通過真相看日照樓市
01： 8大原因告訴你日照房價還在上漲的原因
（1）受國家調控影響小，且沒有限購政策，任由房價上漲。
日照房價從2017年開始上漲，2018年上漲迅速，2019延續了這種上漲，但速度放緩。雖然國家調控，各地政府也出臺了相應的一些限購；限售等政策 。而日照只是個四五線城市，放在全國範圍內影響力有限，即使在山東省內日照的影響力也是有限的。
因此日照市政府並沒有出臺限制房價上漲過快的政策，及限制二套房和炒房行為的措施。沒有約束力，間接助長了炒房行為的長期存在，房價當然上漲。
（2）城市發展吸引人和資金流入房地產 直接推高房價
日照近幾年的城市面貌得到很大的改觀，交通得到較大提升，飛機場投入使用，幾條高鐵線路也將相繼開通，城中村舊城改造大部分完成，高樓林立，地標建築不斷湧現，沿海的道路綠化景觀升級，都吸引了一些外地購房者，同時不限購也吸引了一些外地的房產投資者，加上前幾年的拆遷貨幣補償的方式，大量資金湧入房地產市場，造成2017年；2018年房價大漲，餘威一直持續到現在。
日照海邊標誌性建築
僅2018年日照投資20億元，實施了47個村的拆遷改造。
（3）：市民房產投資意識覺醒，房產投資成為主要及重要的投資手段。
日照市民投資意識覺醒，尤其是公務員，私企老闆，個體經營者，以前只是為了居住，為了改善，或者是為了孩子上學。近幾年純粹投資者增多，認為炒房收益即快又大，紛紛加入炒房大軍中，資金少的選擇在老城區或開發區，有實力的選擇新市區和山海天區域。也直接使日照房價上漲。
（4）：對孩子教育異常重視，對學區的狂熱追求，學區房水漲船高。
日照市民對於孩子的教育，對於學區房的重視，是山東其它城市不可比擬的，有能力的選擇學區房，沒有能力的創造條件也要買學區房，而日照市主要的學區；如新營小學：金海岸小學；新營中學；港中；北京路中學基本都在新市區，直接推高了新市區房價，同時間接帶動了其它區域房價的提高，使市場十多年幾千元徘徊的房價進入萬元房價城市序列，新市區和山海天區域，也包括（所謂日照中央活力區的青島路沿線）一些小區向2萬元的房價邁進。
學區房日照家長的痛與樂
（5）：中介助推房價上漲
日照中介這些年，隨著日照房地產的興盛，而發展狀大。幾個大型中介公司的加盟店遍佈日照的每一個街道。甚至於全省的很多城市，成為日照的一大獨特景觀，同時已經形成他們經營體系，確實方便了日照市民房屋的買賣。但同時人員多，分佈廣，整天傳播房價上漲論，尤其近幾年又加入到一手房的分銷中，日照開發商普遍把中介做為重要的分銷渠道。一些中介更是為了佣金，為了自身利益，人為散佈房價上漲論。使本已火熱的日照樓市更加火熱，間接也推高了房價，2019年8月日照新市區某樓盤開盤，核心區域，知名房企，全新升級產品，新市區新樓盤空擋期，熱銷也是情理之中，然中介迅速以此為例，大肆宣傳日照房價上漲，市場熱點，以片概全，助推房價上漲。
（6）:外地大型房企入駐日照，日照國企公司的進入房地產市場，土地市場火爆都直接或間接推高了房價
外地大型房企進入日照市場，尤其是央企華潤的進入，華潤凱旋門項目開啟了日照萬元房價；巨型房企碧桂園的進入，推高了地價，碧桂園.江山御等。也包括新城控股，還有一些大型外地的房企，加劇了日照房地產市場房價的上漲，同時為了拿地，又增加了地價的上漲，麵粉的漲價，使麵粉的價格更高。
土地成交額2019年上半年成交近100億，超2018年全年。據日照國土資源局數據統計，2019年上半年日照主城區共有23宗商住土地（含捆綁的工業用地）成功出讓，總出讓金額97.68億元，是去年上半年的2.6倍，也超過了2018年85.36億元，成交最高的是日照城投下屬公司青蘋果置業有限公司12.1億元拿下的聊城路以南，煙臺路以西。濟寧路以東的2019A---42地塊。
2019年4月南王家村地50.9目經過191輪的激烈報價由臨沂碧桂園公司競得，成交價6.92億元，約合1358.5萬每畝，樓面地價達到了7278元每平米
（7）:日照房市的滯後性和漲價慣性。
日照已經上漲了兩年，現在仍在上漲，是因為日照相對落後，對於市場的發映滯緩，別的城市已經跌價了，日照在漲價。別的城市漲價了，日照跌價了，歷來如此，也是連續漲價的慣性，沒有人為干擾，不可能突然跌價，只能是微漲。這也是日照房價仍在上漲的一個原因。
（8）:部分市民的對於房價仍會上漲的預期不僅沒有減弱，反而因物價上漲等因素，更加認為房價仍會上漲，仍然參與買房，同時剛需客戶恐慌性購房，尤其是老城區；開發區；石臼區域剛需集中的地區，也是近期房價上漲的一個誘因。
02：二種現象的蔓延，已經預示了日照市2020年房價的走向
（1）新房價格雖然上漲，但成交量銳減。
據日照市房管局數據統計，2019年上半年日照市區共成交商品房9900套，較2018年同期下降了25.24%，成交面積114.67平米，其中商品住宅8785套，較2018年下降20.96%。也就是日照人民常說的有價無市。
（2）二手房及未交住房和已交新房大量掛牌出售，但成交量減少
日照近期有一種現象，一些新交付的小區，尤其是新市區的小區，已交付1年以上或剛交付的，但裝修的並不多，甚至於一些未交付的小區，很多房源已開始在二手房市場掛牌銷售，這種現象說明，一些是因為資金壓力，無力支付房貸，另一個原因是房價已高，準備套現離場，同時也有業主經營困難，賣房套現的多種原因交織，另外還要告訴我們“地主家都無餘糧了”，並且這種現象有蔓延之勢。
2019年日照房價雖然上漲，但上漲的幅度放緩，房價實際上已處於穩定橫盤的階段。而以上這兩種現象可能加劇了日照樓市的下一走向，從而對日照房價的影響。
日照樓市走向，房價是漲是跌？
這兩種現象的蔓延我認為日照市房價上漲已是強弩之末，因為本地有購房能力的前期購房消費透支，已無力再投資，而普通購房者已無力承受高房價，拆遷貨幣已取消，沒有巨量資金流入。房貸利率提高投資者成本加大，外來投資熱情減退。同時下半年房產項目上市量及推盤量都會增加。僅2019年8月新建商品房批准預售2714套，新增面積353329平米，發放預售證50個批准預售面積521471平米.尤其年底和明年，新市區開盤的項目也將會增多，以上這些都會影響到日照樓市及房價走向。
因此我認為日照房價橫盤的時間不會持續太久，2020年上半年就可見分曉，下跌只是時間問題，至於下跌多少？只有讓市場來回答了。
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