這些年，有很多國內的同胞通過我的《澳洲夢》認識了這一片遠在南半球的陌生國度，在書裡看到了一個不一樣的世界—一個懷揣著夢想來到澳洲土地上的華人眼中的夢想家園……在這裡，我將我的《澳洲夢》進行連載，與大家一起分享我在澳洲三十多年的創業故事！
第三十四章 地產風雲
也許我命中註定要和房地產結緣。我來澳洲不久，房地產就吸引了我的注意力。我好象一刻也沒有停止過關注澳洲的房地產。
1988年7月6日，我的英文書籍《中國貿易指南》出版後，澳洲的報紙、電視臺爭相報道，我突然成了“名人”——一箇中國經濟與貿易問題的專家，許多人都慕名前來諮詢。
1988年8月1日下午1點，一位身型略微肥胖的中年澳洲男人來找我。自我介紹道，他是一家貿易公司的董事長Jeffrey，公司在墨爾本港（Port Melbourne）有一棟辦公樓和大型倉庫。這幾年，公司在貿易方面作得很具規模，準備在業務上有所拓展。他非常看好中國市場，希望我能擔任他們公司的兼職貿易顧問，幫助開拓中國市場。
董事長親自上門聘請，腦子裡突然想起“劉備三顧茅廬”的典故。相互細細瞭解後，我欣然應允了。
那次的合作，他順利打開了中國市場，與中國的幾家大型公司建立了業務網絡。
公司的貿易業務蒸蒸日上，轉眼間，快到聖誕節了。
12月23日，公司舉辦了聖誕聚會。這是澳洲的傳統節目，公司準備一些點心、曲奇、飲料等小食物，大家在辦公室內吃吃東西，聊聊天。大約下午三點左右， Jeffrey匆匆忙忙地走進聚會室，簡短地作了一個聖誕致辭，5分鐘後又步履急促地離開了。Jeffrey的反常舉動，我有些納悶。
身旁的貿易部經理Leo和副經理Tony神情凝重地互相對視了一眼，輕輕地嘆了口氣：“看來真是出大問題了！”
原來，公司這一年在貿易方面做的是很成功，公司帳面上的數字飛速往上爬升，積累了充裕的資金。幾個月前，老闆開始涉獵其他的行業——做房地產投資開發。
那個時候，位於昆士蘭州的黃金海岸已是頗有名氣，吸引了各地的旅遊觀光客流連往返。他相信，這個地區在未來的幾年，一定會是個很大的旅遊市場。隨之而來的，必定是帶動整個地區的房地產市場。
他估算了一下手頭的資金數額，現在賬戶上有100萬澳幣可用來投資房地產，但過一個月後，貿易方面有一筆200萬的款項能到賬，到時，閒散資金就能達到300萬澳幣左右，再加上他的信用，至少可以向銀行貸款90%。資金確定了，他開始在黃金海岸尋找投資項目。很快，他花了320萬澳幣買了一大塊土地，準備花1280萬澳幣開發800套花園洋房（House Land Packages），在地產界大展拳腳。他聯繫好了頂尖設計師、建築商、律師和金融顧問，摩拳擦掌，為項目的上馬作充分的準備。
地產項目順利啟動了，一切都上了正軌。看著項目規劃的藍圖、模型，他有些興奮，憧憬著整個小區建成後的景象。
按照黃金海岸的樓價，預計每套房子售價可以定在6萬澳幣左右。800套房子就是4800萬澳幣。據有關研究數據顯示，房價在一年後，可能上漲20%多，那麼每套房屋能以將近8萬澳幣的價格出售。他能收回6400萬澳幣。
似乎真是應了“人生沒有一帆風順”的話，項目剛剛起步兩個月，貿易公司方面突然出了問題，與交易方因為船運方面出現差錯，引起付款方式和日期上的分歧，200萬的資金短期內不能回籠。
該如何解決呢？地產項目這邊急需資金，一直以來的資金來源就是貿易公司方面的盈利以及銀行貸款。每月還要支付銀行的利息。金融顧問儘量與銀行協商，希望能再貸出一筆款項應急，商談未果。與中國合作方也遲遲找不到解決的方案，雙方不能達到共識。
資金鍊出現斷層，項目被迫停工。
聖誕聚會後，公司開始放聖誕假期。
1989年1月15日，所有員工結束假期，回到公司上班。
一週後，公司宣告倒閉。
黃金海岸的項目易主後，老闆是猶太人。以每套8萬的價格預售房屋，很快便一售而空。
貿易公司老闆投資地產的失敗，讓我好一陣子對地產都有些發怵。想起剛來澳洲時，認識的鄰居太太，她怎麼就能靠地產賺錢的呢？
那是1988年4月9日，復活節前日。作為一個紀念耶穌復活的節日，復活節在西方很受重視，它也象徵著重生與希望。時間為春分月圓後的第一個星期日，而星期六也被稱為復活節前日。窗外是狂風暴雨，我窩在租的小屋裡忙著寫書，因為必須趕在5月份之前寫完初稿，也就無暇顧及這傳統的西方節日。
聽人說，澳洲每年將近復活節時，原本豔陽高照的天氣，一到復活節那幾日，馬上會狂風大作，暴雨驟至。便有傳說，連天公都在為耶穌的受難鳴不平。但我知道，4月其實是澳洲的梅雨季節，所以才有如此現象。
突然聽到一陣敲門聲，可能是因為天氣的原因，整個屋子都籠罩在一片陰沉沉的氛圍之中，我被這突如其來的敲門聲嚇了一跳。從一堆稿件中分出神來，四處望望，覺得眼前好像飄過一個白色身影。我定了定神，走過去打開門，只見一位大約50來歲，身著白色衣褲的女士微笑的看著我，手裡還拿著一些彩蛋與巧克力。
“復活節快樂！”女士將手中的禮物送給我作為祝福。彩蛋與巧克力都是復活節的傳統吉祥禮物。交談中我知道，她叫Victoria，住在隔壁，是原籍匈牙利的澳洲人，注意到我一個人孤零零的在家，所以特地過來問候一聲。
“您現在是自己經營事業，還是在別人的公司上班？”
“我現在沒有上班了。因為我有三套公寓和兩個商鋪，我把他們全部租出去了，租金收入還可以。所以我不用再工作了。”
我瞪大眼睛看著Victoria，驚訝得問：“您怎麼有這麼多的不動產啊？”
“我25歲從匈牙利移民到澳洲來的，開始在巧克力工廠工作。我從25歲打工，一直到45歲，其間打工賺來的錢我就陸續投資買房產。我現在一個商鋪每年租金大概是5萬元，再加上三套房子的租金，總共租金收入大概是每年11.5 萬澳幣。所以我現在雖然不工作，但也不需要領政府補助，經濟上還是不錯的。”
沒想到眼前的這位女士，在88年4月，居然就已經擁有著150多萬澳幣的不動產，而我當時所擁有的“不動產”卻只有300多澳元。一個普通人都可以擁有150萬澳幣的房產，我突然覺得那個刺激的行業距離我如此之近。我的心靈受到了強烈的衝擊。
我相信：普通人投資地產不僅可以成為百萬富翁，也可以成為千萬富翁。1991年，我在墨爾本Morrabin 區開的中醫診所，房子是從一對俄羅斯夫婦那租的，月租2400元/月。95年底他們先後去世了。他的兒子不大會經營這些不動產，他的父母留給他的遺產達到3000多萬澳幣（摺合人民幣2億多）。讓人吃驚的是，老俄羅斯人是在50年代移民過來的，英文不是很好，所以一直就在餐館洗盤子，自己從來沒有做過老闆。只是有一點積蓄後，再加上銀行貸款，都拿來買房子和商鋪，最後，自己也不知道已經積累到3000多萬的財富。
許多人認為金錢樹只存在我們的幻覺中，一個地產同行 Steve卻認為它存在於現實中，並且他自己就種下了這棵金錢樹。
1999年5月，Steve28歲，手頭能投資地產的資金僅僅只有$10000澳幣。三年半後，他卻與同伴買下了130套房產，創造了普通人成功投資房產的奇蹟。
Steve（史蒂夫）是一個普普通通的澳洲人，在一個普普通通的中產階級家庭長大。沒有金湯匙含在嘴裡的出生，卻也沒有飢寒交迫的成長經歷。
史蒂夫的父親在一個崗位上辛辛苦苦工作了40 年，放棄了很多自己的志向，所以他的妻子和三個孩子從不會沒有食物、沒有地方住，當然也不能有偶爾的奢侈。母親儘管在音樂上有天賦，卻從未在一個有薪的全職崗位上工作過，默默當著她的家庭主婦，只為了給予她的孩子們可口的食物與充分的家庭溫暖。偶爾時間允許時，母親會為了額外的家用，業餘教學生彈鋼琴。
作為三個孩子中最年輕的一個，史蒂夫是唯一一個反抗意識特別強烈也特別調皮的孩子。那個時候，史蒂夫一直都夢想成為一個物理治療師，生活似是與他作對。因為數學方面的欠缺，高三時，學校建議他停止學習數學，而這門課程恰恰是物理治療師課程要求的先決條件。無奈之下，他放棄了年輕時的夢想。
因為肥胖，他沒有任何運動才能，卻空有著‘龐大的體積’。這在運動成績和文化成績一樣重要的男子學校來說，身體不協調和缺乏運動的學生被看成社交團體中的底層。
或許是命運開的玩笑，向來數學欠缺的史蒂夫進入了墨爾本皇家理工大學（RMIT），讀得是會計專業。他相信，會計師不一定要了解數學 --- 那就是為什麼世界上會發明瞭計算器。所以學會計的人需要掌握的僅僅是如何按鍵等一系列索引數字，以及良好理解你的日程表等等。
成績平平的他在見習一段時間之後，進入一家公司擔任初級審計員。但他年輕時的夢想似乎沒有遠離過他的思維。他嘗試著申請悉尼大學的物理治療課程，再次的嘗試沒有給他帶來更多好運，他沒有拿到錄取通知書。這個夢想已是徹底粉碎了。
失望之餘，他對眼前這份實在提不起興趣的審計工作也‘Say goodbye’(說再見)了，儘管在外人眼中看來，這是多麼愚蠢的做法。他逃離了墨爾本，去了另一個城市，美其名曰：為了和女朋友茱麗在一起。
作為一個會計專業的人士，他可以選擇得還是進入當地一家小型註冊會計師事務所。很殘酷地是，9個月之後，史蒂夫被解僱了。儘管體重在努力之下減少了，有了愛的寄託-茱麗，但是面對事業的打擊，他的自信心撞擊著，動搖著。
思量再三，他與茱麗回到墨爾本，依然進入一家小型會計師事務所擔任會計。儘管這份職業不是他所喜歡的，但是他需要同樣的職位幫他恢復自信。工作、工作、再工作，已經成為他生活的全部。
不久之後，1999年的1月，史蒂夫與會計師事務所的另一位會計師Dave成立了一家新的註冊會計師事務所。儘管稱之為公司，但上到老總，下到員工，就是他們兩個人。因為資金有限，兩人在各自家中辦公，每星期見面討論幾次問題，確保交流。
公司成立三個月之後，史蒂夫與Dave碰面時，說出了自己不想再做會計師的想法。但具體如何計劃人生，他沒有完整想好。
偶然的機會，史蒂夫參加了一個講座。演講者Robert的關於“如何創造財富”的精彩演說，給他留下了深刻的印象。研討會中傳遞的信息改變了他們的生活，他們獲得了一個啟示：通過投資房地產來賺取直接的無息收入（passive income）。這可以作為薪水的代替品，允許收入者在生活方式沒有降低的條件下減少工作。這個發現永遠地改變了他們的生活，和他們的事業前景，讓們實現了從普通的投資者成為富翁的夢想。
1999年初，從悉尼參加完“創造財富研討會”後，Steve和Dave回到墨爾本，立即採取行動，開始尋找可以獲得持續收入回報的房產。
一開始，他們在自己居住周圍區域的房子中尋找。為了平時上班方便，Steve和妻子在市區附近租了一個兩室一廳的單位，每星期支付$200租金。Steve計算了一下：這套房子大約值$200,000 ，每年租金($10,400) 比貸款利率(假設貸款80%的房價以每年7% 利率計算)較低。Dave居住的區域情況相似。
有時一個偶然的機會或者決定真的可以改變人的一生。
不久後，在西區Ballarat, 他們買下了第一棟投資房產—一棟三室一廳的二手房，售價$44,000。用他們僅有的資金支付了20%的首期$8800，餘額向銀行貸款。很順利的，他們將房屋以每週$120的價格出租。
接下來的幾個月，Steve與Dave沒有輕舉妄動。一方面他們需要工作一段時間後，為下一步的投資積累資本；另一方面，他們也想觀察一下第一棟房產的運轉情況。
一切運作都很順利，他們開始有信心，開始他們的第二棟房產、第三棟、第四棟……購買計劃。
從1999年5月，他們準備買入第一個物業時，銀行中可用來投資的資金$10，000，到2002年11月時，史蒂夫和他的合作伙伴Dave已購買了130個物業，平均每8.5天就購買了一套新的房屋……
Steve 和他的同伴Dave在3年半的時間內買下130套房產，是一個真實的案例，或許更多人寧願將它看成是一個奇蹟，是一個不能實現的夢想，因為這個夢想似乎遙不可及，似乎只是有錢人的專利。孰不知，Steve 和Dave就是澳洲兩個普普通通的會計。但是他們以特有的逆向思維，在區域的選擇上走出了關鍵的第一步！
在投資房產的區域選擇中，我們認為有五項關鍵因素是區域選擇的標準，可用來評定所選區域是否有擴展開發的潛力。這五項因素分別是：1.人口；2.交通基礎設施；3.失業率水平；4.人均家庭收入；5. 房屋佔有率。
人口的數量直接決定房屋的需求量。不論是租房還是住房，越多的人搬遷到一個地區一定造成房屋的高需求量。同樣，一個人口持續減少的區域會增加房地產的降值風險，以及長期出租空置的可能性，造成房地產市場的供大於求。因此，投資房產選擇人口數量增長的區域是很重要的因素。
交通是否便利自然是區域選擇中不可或缺的考慮因素。一般人上班主要是開車或者做火車。因此，公路建設、火車線路等都可以作為其中的考慮因素。好租客到處都有，但投資在經濟復甦的城鎮將使你的投資潛力最大化。經濟復甦最快的城鎮大都是那些位於主要公路或鐵路旁的區域。
失業率水平也是一個很好的徵兆。評定一個地區的失業率不單單是從表面看數據，應該進行橫向與縱向的數據對比。將當前失業率與之前幾年該地區失業率縱向對比，可以看出該地區失業率真正的水平。如果失業率下降，是一個地區經濟復甦的徵兆，說明政府已經開始調撥資金建立新的基礎設施和發展當地經濟。
人均家庭收入可以顯示該區域有多少人可以負擔房租，而有多少人可以購買房屋，償還房屋貸款。不要以平常的眼光看待貧困的區域。低收入家庭多，說明當地人能購買房屋的人少，這部分人都是該區域租房者的中堅力量。
房屋佔有率是更直接顯示當地人有多大比例自己擁有房屋。如果有8萬人住在一個區域, 房屋佔有率是75%，那麼就有25%人口是租房住的，也就是2萬的人都是租房子的。這是一個潛力巨大的租客市場，他們都是已習慣租房的房客。
房地產投資中，最重要的因素是——地理位置；第二重要的是地理位置；第三重要的還是地理位置。
根據澳洲統計局的數據顯示，大概76%的投資者擁有一套房產；18%的投資者擁有兩套房產；僅僅8%的投資者擁有三套或三套以上的房產。這個數據讓很多人都覺得驚訝，房屋投資是可以製造財富，為什麼如此多的投資者（將近92%）卻無力繼續他們的投資，僅僅擁有1-2套呢？只有8%的人找到了很好的途徑，去擴大他們的投資王國，實現他們的財富夢！
為什麼92%的投資者都只擁有1-2套房產呢？
因為大部分的投資者都採取了觀望態度，希望等著已經購買的房屋升值，抱著“等等看”的態度，一等就是許多年，而錯過了最好的進入市場的機會，錯過了獲取更多利潤的機會。如果要成功，投資者必須與他人採取的投資方式是不一樣的，與眾不同，才能有所突破。例如投資一棟30萬澳幣的房產，大部分投資者可能會按兵不動，按照地產市場價格的走勢，等待7年房屋價值增長一番後出售，賺到30萬澳幣。8%的投資者會選擇在這7年內，在經濟能力允許下，抓住更多的投資機會，買下更多房產。7年後，他賺取的利潤是60萬、90萬、120萬、150萬、180萬…
一般的投資者很難洞悉地產市場到低谷時的最低點與高峰的最高點，也就是說，投資者不要試圖在房價最低時入貨；也不要試圖在房價最高時出售。不少人在等待房價下跌時，浪費了寶貴的時間，失去很多獲得財富的機會。
2002年底，Steve和Dave已經買下了130套房產，這為他們帶來了一年$1,000,000 (100萬澳幣) 的無息收入。
投資地產的故事，在一個華裔女孩的身上也有著同樣的精彩。
那是2000年6月下旬，在South Yarra (南亞拉) 區的一座公寓裡，一個年輕的華裔女孩坐在家中的陽臺上，手中捧著一杯清幽剔透的綠茶，女孩小口的啜著，濃郁的睫毛下，掩蓋著眼睛中的遊離，目光默默地凝視著前方…公寓陽臺景觀很美，天空如一片藍色蠟染遮蓋著整個城市，偶爾有一兩片白色的點綴劃過，貫穿墨爾本的靈魂——Yarra (亞拉) 河在不遠處靜靜地流淌。柔和的線條美中，又隱隱能看到女主角的臉上透出的堅強與隱忍。整個空間安靜美麗的似是一幅濃墨重彩的油畫，讓人不忍走進破壞那份祥和。
女孩叫Linda，馬來西亞華人。這一天，儘管對許多人來說，與往常的星期日無異，但是，於她而言，卻是必須作出人生中最為重要的決定。
Linda是個很有夢想、抱負的女孩。大學畢業時，她就曾經跟一個朋友說：“我希望，自己可以在40歲的時候‘退休’，不用工作，有固定的生意可以為我至少帶來每年10萬澳幣的盈利……”儘管在那時，朋友一笑置之，認為她痴人說夢。而這番豪言壯語對她來說也僅僅像是一個遙遠的夢想，可是在工作了這麼多年之後，這個夢想從來都沒有遠離過她的思想，反而越來越清晰。這些年來，她換過好幾份工作，直到做房地產，她覺得自己是屬於這個行業的，她打心底喜歡這個行業。業餘時間裡，她選修了很多相關的房地產專業課程。從書上、網上，她看到不少身邊的案例，以及無數個夜晚伏案電腦前看到的地產同行的故事，很多人都是在短短的十幾年間，通過地產，從工薪階層發展到百萬富翁或千萬富翁。她相信，地產業應該是她實現夢想的最佳途徑。
Linda有一個相處了三年的男朋友，在這時，也提出了進一步確定雙方關係的請求——結婚。男朋友是法國後裔，有著漂亮的藍眼睛，棕黃色頭髮，秉承了法國人的浪漫情調，經常會適時地送上充滿愛意的鮮花和驚喜的禮物。男朋友在一家汽車代理行擔任銷售經理，年薪很高，有8萬多澳幣。向Linda求婚之時，他說出的很多承諾，那是很多女生夢寐以求的。他希望婚後，Linda可以待在家中做全職太太，他們可以馬上有孩子，一家人可以生活無憂。他說，他會讓Linda成為最幸福的太太，會帶她一起去實現她的夙願——環球旅行。
Linda心動了，面對著這個她深愛著的帥氣男生，她激動得想立刻點頭應允。說一句：“I do.（我願意）”可是話到嘴邊，Linda又咽下去了，因為“I do” 這兩個詞突然被心底的另一個聲音掩蓋，硬生生的吞回去了。
她要實現她的地產夢。
Linda在心裡簡單分析了一下現狀：她將近30歲了，儘管工作了6年，手頭的積蓄卻不多，大概3萬多澳幣左右。她現在住的高級公寓每週房租280澳幣，如果搬到一個普通的公寓，大概房租每週只需100多，每個星期能節約將近180澳幣。自己平時衣食住行，留下10000澳幣，那麼可以拿來投資房產的只有2萬澳幣了。
這離夢想還是有些距離啊！如果希望40歲退休時，每年能有10萬的盈利，也就意味著，她必須在這十年中，打拼出至少300萬澳幣的淨資產，因為澳洲的住宅房屋投資年回報率大約為3%-5%，過去三十年的升值率年增長為10%-12%，淨資產必須達到300萬澳幣左右，才能保證每年的10萬盈利。她目前淨資產卻只有3萬澳幣。
做出這個決定，第一步就要按資金選區域，最好能找到一個好的投資區域，自己可以承受的。在澳洲，有個不成文的習俗，不向朋友借錢。否則，連朋友都做不成。但是向銀行貸款很方便。Linda 做了兩年的房地產，對各個區域的房屋價格與升值率等等都非常瞭解。墨爾本的東區和東南區是最好的區域，有山有水，升值率肯定是不錯的，但相應的，房價也不菲，而且近些年房價上漲很多，今後的升值空間可能相反會比較小；而西面、北面是內陸區，也屬於常說的“窮人區”，升值係數一直都不被看好，華人一般都不願往西面、北面購房。自然，這兩個區的房價會相對低一些。
近年來，墨爾本的西區、北區房屋價格儘管總體增幅不大，但是墨爾本西北部有一個區叫做Flemington成了例外，兩年內房價增長了30%。這無疑是一個很有利的信號。
她的投資區域馬上鎖定在墨爾本的西區。她分析了整個地產走勢，以及西區這些年來的市場變化。在過去7年中，房價幾乎沒有太大增長，甚至還有所回落，西區的房價明顯被低估了。Linda相信，西區房價在近幾年內應該會有大幅增長。這個區是她的機會。
Linda 看中了兩套兩房一廳的普通公寓，售價基本為7萬澳幣，加上印花稅、政府稅收等，兩套房屋的價格是15萬澳幣左右。按照Footscray的租房行情，一套公寓，租金一般為100 澳幣一週，一年的租金收入為5200澳幣左右。每一套房子，可以向銀行借貸房價的90％，也就是每套$6.3萬澳幣， 首付大約每套 7000 澳幣，這剛好符合她目前的資金承受能力。
2000年，銀行的房屋借貸年利率大概是5.8%, 選擇30年貸款期限，那麼每套房子每月需支付銀行利息加本金大約為369澳幣，一年大概是4428澳幣。房租除了償還銀行貸款之外，還可以淨賺772澳幣。保守估計，房價年增長大約能到達到10%的升值增長率，5年後，每套房子大概合到12萬，兩套房子大概就是24萬澳幣，她至少可以淨賺9萬澳幣左右。
房子有些舊，Linda 用剩餘的幾千元資金，將牆壁粉刷一新，一週之內成功的全部租出。首戰告捷，她的貸款能力與信用度又再一次提升。Linda知道，她將面臨著更大的挑戰……
初次的勝利，Linda第一個想到的就是把這個好消息與男朋友分享。
燭光晚餐加紅酒，Linda 竭盡所能得希望讓男朋友開心。她今晚刻意打扮，穿衣一套黑色低胸禮服，佩上一套珍珠掛飾與項鍊，儘管在男友進門那一刻，雙手不再如以前般捧著玫瑰花，她有些失望。但馬上她便調整過來，她相信，是男朋友在生氣鬧彆扭。
醇厚的葡萄酒香，輕柔的鋼琴曲，跳躍的燭光，整個屋子瀰漫著舒心愜意的浪漫。
“親愛的，告訴你一個好消息。我買下的這兩套公寓升值了！你猜，升了多少？”
“升了多少？”男朋友冷冷的回應了一句。
Linda知道男朋友不滿意她的進入地產業的抉擇，但是，她想，這是一時的。她還是很興奮的告訴男朋友投資的好消息。
Linda說到房地產，便滔滔不絕，男朋友一直悶著頭，切著牛排。Linda意識到自己碰到了大難題，事業上如虎添翼，可是感情上呢，吉凶未卜啊……Linda與男友都低著頭，偶爾機械的拿起酒杯，啜上一小口，兩人的視線始終都在躲閃著，生怕會碰撞到，在這寂靜中，激起漣漪。燭臺上的火苗微弱的跳動著，光影閃動在兩人的臉龐上，似乎能挑起人內心不安的情緒。
兩人之間的僵持與尷尬，或許意味著他們的關係也劃上了句號。
接下來的幾個月，她更加忙碌了，所有的時間，她都撲在事業上。查信息，分析地產走勢，與買家協商土地事宜，規劃下一步該如何走。
一年後，也就是2002年8月，在Footscray區的兩套公寓價格又上漲了10% ，房價是11萬澳幣/套；新買的兩套HOUSE價格上揚了20%，價格分別從原來的12.9萬到15.5萬,另一套是原價13.1萬到15.7萬澳幣。四套房產的總資本達到了53.2萬澳幣左右。分割出來的土地賣掉後，除去上繳的印花稅、資本增值稅外，她手頭上基本回籠資金大概有13萬澳幣左右。
2002年底，房地產行情這麼好，Linda計劃著用手頭現金和銀行貸款再買四棟HOUSE（別墅）。
只是，接下來的房產投資應該選擇在哪個區域呢？Linda 決定好好研究一番。房地產的投資，首先要選擇正確的區域，正確的區域是房產增值的基本保證。在房地產區域的選擇上，不要跟風，要客觀地評價與分析，市場才是最後的裁判。
墨爾本的東南區一直都被認為是最好的投資區域，但相應的房價也很高。離墨爾本商業中心城區20公里以內，三間臥室的別墅房價 (2003年) 基本上每棟達到50萬澳幣或更高的價格；而西區、西南區的房價僅僅為25萬澳幣/棟左右。如果投資在東南區，那麼她現有的資金量，僅僅能買下一棟房子，以5-7年為限，房子大概升值到70-80萬澳幣左右，她能賺到將近25萬澳幣；但是，如果投資西北區，買下兩棟房子50萬澳幣。
兩相比較之下，Linda已經下定決心，將接下來的投資發展區域鎖定在西南區，按照目前的增長趨勢，5-7年內，兩棟房子的總資產估計可以達到100萬澳幣左右，她要走在房價的升幅之前。
Linda的滿腔熱情馬上被一個報紙上的一個消息澆滅了——“墨爾本房產拍賣銷售率（Auction Rate）下降40%”。房產拍賣是澳洲地產行業慣用的房屋銷售方式，通常地理位置與房屋條件比較好的房子，房價增值潛力大，房主都比較偏愛以公開拍賣形式來出售，務求取得一個最高價格的出售交易。房產拍賣銷售成功率高，說明市場需求大，房價增值潛力也就大，房地產市場自然是旺市。反之，房產拍賣銷售成功率低，房價增值潛力也就隨之變小，房地產市場就處於淡市。房產拍賣銷售成功率對市場的快速反映，也成為澳洲地產業界評定房地產市場的重要參考性指標。
很快，墨爾本房價平均下降10% 。1999年到2003年的旺市，從2004年開始開始呈下降趨勢。
Linda在墨爾本西區和北區的房產總投資額已經達到150萬澳幣左右，儘管算是幸運，西區、西北區的房價下降幅度比其他區域小，大概下降5%左右；但短短時間內，她的損失仍然是將近7.5 萬。這個數字相當於她在房地產公司工作時，將近兩年的工資收入啊！她不能坐以待斃，該如果抉擇呢？現在立刻拋售房產，承受目前的損失？可是房價會不會反彈呢？
就在這個時候，Linda出現在我的辦公室，同行的還有一位姓孫的先生，蘇州人，約摸1米75左右，長得很斯文秀氣。他剛到墨爾本2年，在中國是做施工建築方面，現在在墨爾本作的也是房地產投資。兩人對地產行業的熱情，對房地產投資的見解都異常吻合。
我們聊起房地產市場的一些問題。
房價是否持續上漲，是許許多多人都關心的事。房價不可能永遠漲，有升就會有降，這是供需關係所決定的。市場是隻看不見的手在發揮著巨大的作用，這在日本、歐洲、美國和亞洲許多國家都被證實了的。
澳大利亞的房地產市場，每10-12年都會以高峰、下降、低谷、上升為週期，週而復始。作為一個投資者必須有長期的投資戰略和短期的應對決策，對市場的變化做出自己及時地反應。
房地產行業與其他商業行業一樣，遵循市場規律，房子價格高，購房者數量自然下降，也就是市場對房屋需求量下降，這樣直接造成房屋‘供過於求’的情況。市場上房屋供應量超過需求量，房價會隨著需求量下降發生相應的自動調節。在之後的一年-三年，房價會隨之下降大約20%-30%，下降期過後，房地產市場會在一段時間內跌入低谷。
澳洲的高透明度要求，便已決定政府及房地產商相關行業協會都必須對此低谷階段向社會公開。所以，所有的房地產開發商也會對此有相應的調節。新建住宅申請率下降，政府審批率就下降，市面上房屋的供應量當然也就下降。供應量下降後，與購房者需求慢慢趨向平衡；一段期間後，市場供應量繼續減少，需求量相對上升，供應量便會慢慢低於市場需求量，也就是常說的‘供不應求’，房價會有一個相應幅度的反彈，價格會上升40%-50%左右，直至高峰期。圍繞著供需定律，週而復始。
作為地產投資者，需要及時瞭解市場動態，對市場規律與地產投資週期有一個全面的掌控，運籌帷幄之中。
投資過程中，可以遵循“人拋我緩入，人買我緩放”的十字經思路。大部分人拋出房產時，也是房屋價格下降時，投資者不要急忙買入，緩慢入市，等待房價跌入谷底後，再行收購。大家都買進房屋時，投資者緩慢放盤，等待房價漲幅到達高峰時，再售出。房產投資者貴在逆向思維，才能出奇不意，決勝千里之外。
Linda仔細考慮了一段時間，她需要好好消化逆向思維與“人拋我緩入，人買我滿放”的十字經，將理論應用在實踐中，更重要的是針對她目前的困境，應如何解決。
房地產市場在下降期，很多投資者都陸續將手頭的房產拋出，這個時候，她如果也拋的話，必定有損失，但是至少能保證將損失控制在最小。可是，“人拋我緩入”，Linda有些猶豫，比較之下，現在拋出房產，她的損失差不多15萬澳幣，相當於工作時三年多的年薪，也不是小數目呢！逆向思維，不隨潮流而動，她有可能反敗為勝，扭轉局勢。連續許多天，她一直都失眠，滿腦子裡都是兩個方案的鬥爭。
Linda又將近三十年的房地產走勢研究個通透。
是的，她應該逆潮流而動，等待時機。
她將手頭的資金計算了一下，目前各個房屋都已經租賃出去了，租金基本上都足以償還銀行每月的本金和利息，這個方面她不需再多出費用。所以，只要在這一年內，她不再購買新的房產，資金應該不成問題，只是在個人收入上會有所減少而已。
一年多過去了，2004年下半年，Linda隱隱覺得房價有所穩定，但是不能太過確定。
Linda 將資金量重新核算，把短期之內自己的投資計劃都全部計算在內，根據資金量調整投資計劃，她對下一步的投資已經越發充滿信心了！
2005年初，澳洲的房地產市場市場跌幅似乎走到了谷底，Linda又買進了三棟房產。
她相信房地產市場四個發展週期的規律。下降期已經持續將近兩年了，下降空間基本上都發揮殆盡了，應該在持續一段低谷後，房價有一個反彈。
2006年6月的一天, Linda如往常般讀著新收到的地產報，多年來養成的習慣，似是已經成為她生活中的一部分。
一則消息馬上吸引了她的眼球，距離墨爾本市區（CBD）5公里內房屋，拍賣成交率（Auction Rate）上升到70% 左右。
Linda興奮不已，程度不亞於3年前看到拍賣成交率下降時的感受，只是那會是擔心失望，而這會是看到了希望。
房屋拍賣成交率上升，儘管只是侷限於市區附近的房屋區域內，但這無疑是一個指示信號——房屋的市場需求量在緩慢提升中了。如果沒有估計錯的話，房地產市場應該會逐步復甦，一段時間內，房價反彈，進入發展週期中的“上升期”。
Linda太高興了，這5年多來，她手頭上已經積累了10棟房產。以前選擇房子時，都在區域選擇上下足了功夫。在買進時，房屋所在區域都並不是大家都認同的黃金區域-東區、東南區等，而是選擇了西區、西北區這些潛力區域。不出意料的話，這幾棟房產會在這幾年裡，特別是2008年-2010年之間，有一個大的漲幅。
逆向思維，走在潮流之前，Linda 相信，如果西區、西北區的房價增長，自己應可以算得上引領這個增長趨勢之中的一員。
2006年 7月1日晚，澳洲的商會舉辦一個晚宴，Linda盛裝出席。現在投資上的成就，她覺得很大程度上是因從會長几次指導中受益後，才作出的正確決定。她是一個感恩的人，之前一直都想找機會當面感謝一下會長，但都沒聯繫上。這次她聽商會的朋友提到，會長剛剛回到墨爾本，一定會出席此次晚宴。她自是不想錯過機會。除了感恩之外，她心中對晚宴也有著另一份期盼，這是她心底的秘密。
盛裝赴宴，Linda含笑遊走於熟悉的朋友之間，交談、敬酒，向會長致謝。但雙眼不時地左右顧盼，似乎想在人群中尋找著什麼！然而，她眼光所逡巡之地，始終都沒能尋找到她的期待。
入席了，Linda與幾位生意上的朋友坐在了一桌。心有慼慼然，但仍然保持著笑臉以對，偶爾應和著朋友的話題。她想盡量掩飾住心中的失落，埋著頭整理一下裙襬，將餐巾鋪好。
“我可以坐著嗎？”
Linda應聲抬頭。
那張熟悉的面容與久違的特有腔調，這些日子的期盼霎那間都湧上心頭，喉嚨有些哽咽……
從女秘書到房地產大亨這一路走來，僅僅5年的時間，她手頭上已經積累了10棟房產，資產額度達到了200多萬澳幣。這五年多來，她經歷了房地產市場的2000年-2003年的上升、高峰期，2003年-2005年的下降、低谷期，再到2006年的房市緩慢反彈。
她摔倒過，失望過，但是她從沒有絕望，沒有放棄過心中的追求。正是這種不懈的追求, 才讓她有今日的成就。
在澳洲投資地產，不是富人的專利，也是普通人最易切入的投資領域。澳洲的房產投資是有規律可循的 ，所以要取得投資成功，研究摸索出其中的規律至關重要！必要時，可以諮詢房地產投資專家，利用專家的眼光、經驗和研究成果來賺錢！
未完待續，《澳洲夢》講述一個留學生的現代淘金故事，若您想閱讀整本書籍，可私信我們，我們將免費為您快遞。
