今天聊聊關於買房選房那點事，私信裡有朋友問我，“師姐：我們有置業的計劃，可是用什麼方法才能選準好的房產呢？”
別的地方不知道，但在珠三角一帶師姐憑藉多年的混跡還是總結出一套篩選方法的，下面就拿深圳為例子跟大家扒一扒。
篩選項：
1、樓齡
2、教育配套
3、商業配套
4、交通配套
5、地段
6、品質和戶型
7、價格
排名不分先後，但組合很有講究，在你篩選房源的過程中需要有4-5條佔優才能定義為合格的房產。
先逐條講解一下榜單上名條存在的理由：
第一條，樓齡問題。儘量避免2000年之前竣工的老物業，因為隨著人們對居住舒適度的更高追求，老小區的陳舊始接盤群體縮小，增值也十分緩慢，而且房子太老影響貸款年限，後續有相關用途也不好操辦。
第二條，教育配套。教育資源所覆蓋的學位房是各大一二線城市房地產上漲的領頭羊，拿深圳舉例“宇宙中心”的龍華紅山作為關外地區房價可謂一路逆襲，其中最主要的原因就是一手教育資源的好牌，之所以沒舉例名校彙集的福香，是因為相對於CBD的核心地帶關外龍華的這類差異顯得更加明顯。
第三條，商業配套。分自帶商配和外圍商配，商業配套是居民生活的必要配置，一般不能超過2-3公里，名牌商業對樓盤的價值推動會起到十分重要的作用。
第四條，交通。正所謂“地鐵一響，黃金萬兩”，在城市裡交通通達已經成為了選房時的主要參考因素，尤其是深圳這種高速運轉的超一線城市，主要交通幹線與小區的距離（800米以內的準地鐵房為佳）也是後期樓盤價值的重要推動因素之一。
第五條，地段。這個就不用多解釋了，核心區域和城市郊區大家心裡都明白選哪未來更值錢。
第六條，品質和戶型。這個要琢磨的就很全面了，綠化、容積率、物業、停車位、小區內部配套設施等等，這都關係到居住的舒適度，自住的朋友需要了解清楚，這一條戶型方面需要靈活考慮，自住區戶型小了影響接盤群體，經濟區戶型大了，總價高也影響接盤群體。
第七條，價格。這是所有問題殊途同歸的一個最終選項，買房需要有計劃地量力而行，貸款買房的朋友一定要留足2-3年的還貸資金在手上，以防中途發生意想不到的意外造成嚴重的損失，要知道買房不怕付不起首付，就怕還不上貸款，容易造成錢、信兩失的局面。
以上七條只是總結出快速篩選的部分類目，舉個實操的小例子。
之前有位朋友約師姐見面諮詢（一半的時間是訴諸煩惱），他在猶豫到底是買郊區的新房還是買市區的老破小，他看中了龍崗的單價，首次買房，貸款拿下一套三房沒什麼壓力，雖然配套的學位雖然一般，但是可以一次性解決結婚生子再到小孩上學的一系列難題，缺陷就是距離上班位置西麗比較遠。
可是同樣的價錢買西麗，就只能買一套二手的老破小，距離上班的地方近，可以節省不少時間成本，但是心裡覺著憋屈。
師姐提了三個問題：
第一個問題，你結婚了沒，孩子多大？得到的答案是單身。
第二個問題，短期內是否有結婚的計劃？換句話說，是不是有必須解決自住問題的需求？得到的答案是沒有。
那麼第三個問題，想不想讓房子增值給你帶來收益？關於買房這件事把投資作為主要目的。答案是願意。
於是師姐果斷推薦他入手南山西麗，勸他先委屈自己兩年，那時候2017年下旬以5.8萬的單價入手了珠光地鐵站附近的一套71平的物業，現在那裡的單價8.3萬左右，龍崗的那套新盤現在3房的總價也漲了一點，總價380萬左右。
這裡面的篩選就捨棄了樓齡、戶型和價格，抓住了交通、地段、教育資源和商業配套。
但實際上珠光的盤是2007入夥，雖然不是次新盤但也談不上老，戶型71平在深圳單身自住來說也算得上輕奢了，唯一給他帶來壓力的是價格，幾乎高出對比盤1.5倍，大魚大肉的日子從此開始收斂起來，不過今年他聯繫師姐計劃年底置換房產，這一次是純自住的需求，贖樓後再補充一部分資金幾乎可以全款在東部地區操辦完成，再度大魚大肉指日可待。
在實踐中，上面選房的七個選項真實存在著優先級，仍舊拿深圳舉例，地段為首，要知道遠郊永遠剩不了重心，最先的政策、最優的利好和資源都在這，遠郊只能獲得次一級的外溢利好，和核心區域的扶持力度根本不是一個檔次。
其次是學位和交通配套，一個名校的學位就是比一般般的學位高出幾萬甚至更多的差價，這是事實，特別在深圳這種經濟發展得快，富人基數大的地方，爭奪更好的資源是社會的本能。
