2018年是迷茫、挣扎的一年，房地产市场面临严格调控后，扛着调控压力艰难前行的一年。整个全年，没有出现市场的剧烈波动，整个行业在平稳转换，或者说是在横盘调整。根据以往经验，三年一周期，从2017年的调整开始，2019年或是最后的一年，但此次行业形势与以往都有不同，国家的经济形势与宏观政策也与前些年发生巨大差异。房地产市场的20年发展，有疯狂，也有低潮，充满波折但整个向上，这种发展路径终归要走向行业的稳定发展，那么2019年该如何走，有房的似乎不那么着急，没房的天天盯着，生怕再来一波涨幅，直接把自己涨回老家去了。
快速发展的城市
从房地产信息公司发布的数据来看，2019年1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，Top10、Top20、Top50房企同比增速分别为-14.9%、-10.6%和-6.3%。
数据源于：克尔瑞
结合数据，我们看一些现象。
1.春运压力逐步减小，人口流动速度减缓。
客运量增速逐步减少
一年一度的春节，是最能反映全国人口流动情况，从2015年至今，客流量基本就保持稳定了，这其中还包括每年日渐增加的春节旅游人群，因此真正的务工返乡过节人口是下降的，也就是说往城市流入的人口基本上是稳定的，后续很难再有大规模的人口流入。农村及县城的青壮劳力，能出去的都出去了，剩下的需要每年的新增劳力，这个新增的与返乡的是有差距的。因此用工需求会日益紧张，城市新增人口的压力也会逐步增大。
2.三四线开发节奏太快，新一批库存出现。
新城潮在三四线城市再次出现，部分县城扩充新城，在老城周边圈地建设新城，建设基础设施，卖地推动城市建设，间接造成房地产体量大幅增加。城市购房需求并没有发生实质变化，城市产业支撑没有发生根本变化。
3.布局三四线城市的房企销售影响最大。
三四线城市本身购房客群少，且随着这两年的链条式暴涨，能上车的基本都上车了，家里三四套房的大有人在。随着房价稳定，炒房客的退出，对市场的去化产生了根本性影响，房地产去化难度加大，对于布局三四线城市的房企影响巨大。
4.经济压力增大，老百姓手中储蓄不足。
在08年至13年这个阶段，收入是逐步上升的，随着货币超发严重，百姓能够实打实的感受到工资的涨幅，但近两年由于转型升级及外部经济形势，大部分行业的形势并不好，普通工薪阶层的工资是基本没有变化的。再加之整个市场经济的不景气，对未来的担忧，严重影响普通群众的消费欲望。
房地产红利的产生主要是由于城市化的发展，但当前，由中央政府倡导的政策，地方过渡执行，同质化非常严重，造成城市建设速度过快。城市等级及城市发展不平衡、不匹配，未来风险巨大。
1.有地，有房，没人、没工作
三四线城市，有大量的土地，圈地建新城，搞产业园区，但是人口又不能有效导入，且产业不能支撑新进入人口有稳定的工作。
2.没地、没房、有人、有工作
一二线城市，城市建设用地受限，无法提供大量的住房和产业用地，以北京、上海、深圳为例，逐步推动产业疏解，主要在于资源有限，引导发展符合城市定位的产业，推动其他产业逐步淘汰。
3.二线城市首位度逐步提高
二线城市正在快速发展，并且逐步拉大与周边三四城市的差距，同时吸引周边三四线城市到其发展。其所受的财力、政策支撑等也是其他三四线城市无法比拟的。比如郑州与洛阳，西安与宝鸡、武汉与襄阳等，这种差距在未来会更加明显。
城市的发展是有规律的，人口的积聚也都有趋势的，2019年是这种趋势与形势的过渡，在购房时一定要认清自己城市的价值及未来的发展空间，且不可听信各种宣传，要综合判断城市的发展能力，毕竟全国都在快速发展，要比的是发展速度和发展质量。
